中国大城市面临洗牌_风闻

看到北京一些区的人口下降，想起2015年初写的这段，看来当年没有看走眼，只是20年估计长了，可能10-15年就会看见相关效应。

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上海的房价还在涨。在小区门口看看标牌，不标个百多万、两百万都不好意思打招呼。但个人估计，二十年后，中国城市要大洗牌，尤其是北上广。

北上广依然是中国重要的经济中心，人口还会继续集中，但老龄化也在加速。上海老城区里，还有大量老住宅建筑，有些是解放前就留下来的，外表和结构都不错，尤其是有些有历史价值的老房子。现在历史价值的定义扩大了，不一定需要有历史名人住过，所以这样的老住宅建筑其实很多。问题是，这些受到保护的建筑的居住模式变了。72家房客问题有所改善，但还是有好几家住在原来一个大家庭的空间内，有的在原主人客厅，有的在佣人房，睡觉没有问题，但厨厕就差强人意。要装个空调很不方便，买辆汽车要停车更是繁难。

尽管已经大量拆迁，由于历史遗留问题，上海这样的72家房客的老房子还遗留不少，未来拆迁会越来越艰难

另一个问题就是在中心城区和内环周边，存在大量的兵营式新村住宅，建筑标准已经不适应现在的要求，但拆迁成本太高

还有就是80-90年代大量建造的新村住宅。这些被贬为兵营式住宅的简易住宅在那个时代解决了大量居民迫切的居住问题，是有历史功绩的。但这些建筑不光呆板、乏味，户型窄小，而且结构也不便改装，以适合现代生活。比如说，厕所很小，如果还有空间安装淋浴的话，几乎肯定没有地方安装洗衣机。很多人家的阳台封起来，当作额外的房间使用，洗衣机也装在阳台上。问题是阳台的下水问题解决了，但上水不便，常常需要穿越房间从厨房或者厕所引水。小区道路和空地是按照自行车年代规划的，停放汽车也是捉襟见肘。

这些老住宅还在继续发挥作用，从百分比涨幅来说，这些房子甚至得益最多，二十年前几万元买下的单元房现在随随便便就涨价十几、二十倍。但另一方面，年轻家庭只要有一点办法，大多离开这些老房子，搬到更加偏远的郊区新房子，这些房子宽大，舒适，适合现代生活。老城区内也有新住宅建筑，但价格高昂，而且新建的空间越来越缺乏，继续拆迁已经腾不出多少空地了。新城区在向松江、安亭甚至更远的地方延伸，这些地方以前是要坐长途汽车的。

现在，中环以内的老城区住宅以老式或者简易式居多，居民老龄化严重。还有就是外来民工，群租集中的或许就是中环和内环之间的新村住宅。

二十年后，随着城市老人的离去，年轻家庭迁回这些老房子（新村房子和72家房客的老房子）的可能性很小，大量老房子会闲置。民工和低收入群体会迁入。但随着服务对象群体的萎缩，民工也会减少。那时，这些城区就面临旧城区复兴的问题了。

内环以内的历史建筑应该不会动，逐渐由有钱人把整个单元买断，恢复到一门一家的初始状态。有钱可以任性，现代化改装的事情不用我们操心。问题出在80-90年代建造的大量新村房子。

质量较好的老建筑看来不会再拆迁了，有钱人可能会把整个单元买下来，装修翻新，回到一门一户的初始状态。有钱就可以任性

问题是这些存量很大、质量不高、价格已经很高的新村房子，缺乏保存价值，但已经拆迁不起

除了连片的新村，汾阳路这样小洋房集中的地方，当年也见缝插针地造了不少这样的房子，现在很难处理

一个可能是中环与内环之间大量拆迁改建，新住宅建筑重新向中心城区集中。考虑到新村房子存量大，单价已经很高，除非发生底特律那样的崩盘，即使出现大量闲置，拆迁成本也会很高，必然极大地推高新建住宅的成本，大面积实行的可能性较小。这样做的好处是道路、公交、商业设施是现成的，只要能造起来、卖出去，差不多是即插即用。

另一个可能是城市功能分散化。远郊新城区的建设和发展形成了新城，功能开始独立于中心城区。现在不比从前了，买个东西、吃个饭非要到南京路、淮海路。事实上，上海人已经较少到南京路、淮海路购物了。除非特别需要，比如非要到国际饭店摆婚宴，或者指定要到大光明看一场电影，或者一定要到培罗蒙做西装，日常生活实在是没有必要去挤这个热闹。事实上，除去象征性的“正宗”，很多名店已经开设了大量分店，提供与本部一样的商品和服务。松江这样的新城不仅足够满足基本生活需求，买车修车这样的高端生活需求也没有问题。第一人民医院松江分院的规模比本院大多了。大学分校已经形成大学区，中小学名校群也指日可待。工业和科技园区不是问题，如果能形成办公园区，那就真正独立了。这是可能的，湾区和硅谷就是例子，脱离旧金山独立发展。当然，这种独立发展不是老死不相往来，而是松散联合。交通足够便利了，真正独立既无必要也不可能。

第二种实际上是更有利的发展模式。80年代以来，中国城市建设界就对“大饼一块”的蔓延发展或着辐射式发展模式忧心忡忡。这不是中国人杞人忧天，而是根据西方城市化经验的合理推断。辐射式城市充分利用中心城区的优势，但也极大地放大了中心城区的缺点，首都成为首堵就是一个例子，现在恶性堵塞已经不是北京的专利了。狭窄的空间也衍生出卫生、交通甚至治安和社会问题。

大拆大建可以用现代技术缓解城市病，但治标不治本，而且对城市传统造成严重破坏。中国人已经吃够苦头了。中心城区要保持传统，必须改变思维，极大提高生活成本，以降低人口密度，提高居住和生活质量。没错，城市是大浪淘沙的地方，特别适合于优胜劣汰。但只有优胜而没有劣汰，城市就要得消化不良的病，久而久之，就要生癌。在某种程度上，现在香港的问题也是优胜而劣不汰，但这是题外话了。北上广得益于大量优秀的外地人涌入。不优秀的外地人生存不下来，或者回老家，或者转战别的竞争相对不厉害的地方，在那里，他们又是优胜了。这是优胜劣汰在起作用。但对于原住民来说，优胜劣汰的机制没有形成，也是优胜而劣不汰。外地人的不公感实际上也部分来源于此。老龄化是一个独特的机会，以后就要靠提高中心城区生活成本来加高门槛，房产税、遗产税都是提高门槛的方法。居住权是人权，人权是要尊重的，但人权的实质是平等而不是特权。没有绝对的平等，公开、透明的标准和人人可以通过努力而达到成功，这就是现实中最大的平等。高考不就是这样的吗？

另一个事情就是交通控制。中心城区通行证需要征重税，住在这里也是一样，与房产税同等处理。区外车辆像伦敦一样处理，上海牌照每次进出自动收费，外地牌照停车收费，全国牌照和信用系统联网后，也可以改为自动收费。对于苏州、杭州这样也有堵塞问题的邻近城市来说，也可以实现类似制度，闲置车流。但松江、安亭、嘉兴、湖州等就可以开放过境，吸引人来。

上海的情况应该对很多城市都有典型意义。中国近三十年的发展是世界历史上的大事，将影响未来一百年甚至更长时间的世界面貌，解决好城市化问题是中国可持续发展的重大课题，一点不比能源、水源、土地、环保问题轻松。