商业性质的房屋到期了，怎么办？_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

土地使用权到期，是个和所有人的利益都相关的问题。杭州萧山就有一家酒店最近碰到了这样的问题。

位于萧山市心南路的萧山城市酒店，其经营主体为杭州萧山开元城市酒店有限公司，注册时间为1998年6月，地使用权只有20年，目前已经到期。

钱江晚报提到，上世纪90年代，萧山推出了弹性供地制度，不对土地使用权年限一刀切，允许最低年限为20年。这其中，既包括商业用地，也包括工业用地，萧山城市酒店就是其中之一。这是目前所知，杭州首宗提出土地使用权续期申请的商地。

萧山国土部门的回应是，关于商业用地使用权续期的方案，尚在研究之中。

今年3月，人大闭幕之后的记者会中，李总理提到，“记得去年在记者会上，有人就担心住宅权使用权到期会不会有问题，我们明确表示延期不影响交易，而且要抓紧修法。”

虽然总理去年3月时表示，“无需申请，无前置条件”。但8月，民法典物权编草案中规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

而对于商业用地，尤其商住两用，也就是常说“40年产权”商业用地的非住宅类房屋并没有明确规定。这一类型的房屋不在少数。以公寓为例，中商情报网数据，2017年中国重点城市中分散式品牌长租公寓房间数为150万间，58安居客房产研究院今年3月数据则显示全国超过200万间。

2016年，深圳长城大厦一套住宅申请土地使用年限延期20年，仅花费了4.5万元，参照的标准是，2004年深圳市颁发的《深圳到期房产续期若干规定》中“补缴地价数额为公告基准地价的35%”。虽然这部分是特殊的“撞限房”，但对于商业用地的续期具有一定的参考意义。

可以肯定的是，至少房子是不会收回的。

去年，合肥12345上，国土资源局对“40年公寓产权到期”的回复是：产权到期，房子不会收回。至于续期金额，回复说道：根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面指导价格，依一定比例缴费，比例大约是40%-60% 。也就是1000元每平方米，50平方米的公寓，土地出让金就是1000*50*60%=30000元，大约是3万元。另外，拆迁赔偿中，商业拆迁补偿面积是1赔3，住宅用地拆迁补偿面积则是1赔1。

但具体该有谁来定，或是谁来解释，似乎现在意见尚不统一。

中国政法大学终身教授江平认为，假若条款写在《物权法》上，对其解释的资格当然属于全国人大法工委，而不是由政府或部门来解释，更不能由下面各级政府来做解释。根据《立法法》规定，没有法律、地方性法规、国务院的决定和命令等依据，部门规章、地方政府规章不能设定减损公民法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。

今年9月，浙江海宁市出台商业用地使用权续期方案。商业及其他用地不超20年，且原出让年限与续期出让年限之和不超该土地用途出让法定最高年限40年，按办理续期时点土地市场评估价结合亩产效益评价结果进行地价修正系数后价格的50%缴纳土地出让金。

但这对于40年产权的公寓来说，似乎意味着无法续约。

国务院2016年6月发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提到，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

假若商住公寓全都将变更为租赁住房，业主该问谁收租金呢？