说说常识:“居民财富基本上被房地产掏空”是一句蠢话_风闻
吕建凤-批判批判者的批判者2018-11-26 14:38
11月24日,中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布《中国宏观经济分析与预测(2018-2019)》,称“居民财富基本被房地产掏空!”。
首先,房地产就是财富,居民即使真的将绝大部分资金都投入到了房地产,从而影响到了社会的经济发展与居民的正常生活,那也只能批评说,居民的财富结构有问题,而不是“居民财富基本被房地产掏空!”。因为居民的财富并没有减少,只是作为财富载体的资源,其分布结构不合理。
中国传统上形容人们没有财富的贫穷语言有:
“食不果腹,衣不蔽体”;
“上无片瓦,下无立锥之地”。
今天的中国社会基本上不存在“食不果腹,衣不蔽体”现象了。因此基本上不能用这句话来形容人们没有财富的状况了;但是“上无片瓦,下无立锥之地”的现象在城市里,尤其是在一线城市里却还很普遍。
即使一些人在中小城市是有住房的,但是其中很多人到了大城市,依然面临“上无片瓦,下无立锥之地”的窘境。因此,这些人尽自己的洪荒之力在城市,尤其是大城市里获取一套住房,就是他人生中最大的一笔财富。说他们的财富被掏空了,莫非人民大学将这些人的住房没收了?
显然,人民大学是在没有明白财富是什么的情况下,胡说八道。
有人会说,人家批判房价太高,是从老百姓的角度考虑问题,你有必要在这里吹毛求疵吗?
问题是,房价高是市场现象,并且它就是老百姓积极买房造成的结果。因此批判房价高,就是在批判老百姓的价值观。
如果老百姓的价值观确实错了,批判也是应该的。但是,老百姓的价值观未必错了。因为,中国的房价相对较高,是一个合理的经济现象。因此,老百姓努力将住房作为最大的财富载体,是符合经济规律要求的价值取向:
说中国的住房价格相对较高是合理的经济现象,是从对经济规律的分析得出的结论: 一、中国古代农业社会的传统环境下形成了中国人民特有的住房文化。 古代中国的农业经济发达,导致了中华民族是一个习惯于长期在一地居住的民族。长期在一地居住,拥有自己的房屋就是必需的条件。因此中国人对于拥有自己的房屋有着特别的情结。 这与西方人惯于搬迁移徙的住房文化,因此不太主张对于房屋的拥有,大不相同。所以在世界上中国人的住房自有率特别高。 据社科院2015年的一个调查,中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%)。 因为每个人都想要在所居住的地方拥有自己的住房,所以在众望所归的城市里,相对于需求量,住房的资源稀缺度就会很高,于是价格也会很高。 如果能够改变中国人的这种传统住房文化,人们对于自有住房的要求降低一些,购买住房的有效需求就会降低很多,住房的市场稀缺度就会减少,住房价格的上涨也就会缓慢很多。 二、中国的宜居土地面积偏小,宜居土地的相对稀缺,天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。 中国1类宜居土地只有国土面积的19%,而且其中55%还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1.4亩,为世界平均水平的40%。 这个客观环境决定了,经济水平提高的同时,不可再生的土地资源的稀缺度,就会相对于其它可以通过生产而增加,从而降低其稀缺度的资源,迅速提高。 在今天的生产力水平下,住房是必须在土地上建筑的。土地资源稀缺度的提高,必然地会导致住房成本的提高,于是住房价格的提高也就不可避免。 三、也是最关键的原因,中国经济这几十年的快速发展,造成了财富奇迹,导致投资房产积极性空前高涨。 这几十年的经济快速发展,伴随的是民众收入水平的大幅度提高。于是民众的投资能力也迅速提高。而一些城市的房产价格上涨导致的财富奇迹,必然地刺激着人们的住房投资欲望。 同样是宜居土地面积偏小,有着与中华民族相近的住房文化,并且经济曾经连续快速发展的日本,也曾出现过房价暴涨的过程。 因为在经济快速增长过程中,土地的价值提升会特别快速。 假设:原来一亩地产出作物100斤,单价为每斤1元,则每亩地的经济产出为100元。此时每亩地价为1000元。那么地价收入比为10。 当生产力进步以后,一亩地产出作物1000斤,这时如果单价也跌到0.1元,则每亩地经济产出依然为100元。按照地价收入比10计算,那么每亩地价也依然会是1000元。 但是在经济社会里的财富关系要求下,这时候单价不会降到0.1元,而很可能只降到0.5元,于是,每亩地地经济产出达到500元。那么按照地价收入比为10计算,地价就该上升到5000元。 中国这几十年的生产力进步特别快速,每单位面积土地上的经济产出增长也特别快速,当然地价的快速上升就是经济与市场规律决定下不可避免的现象。 而住房又必须建在土地上,随着土地价值的快速提升,房价的快速上涨当然就无可避免。 上面分析的三个原因中,除了第一个原因以外,剩下的原因就是世界共同的了。而且第一个原因又会随着社会环境的变化而逐渐改变。
比如现在一线城市很多年轻人就宁愿租房住了。他们在一个地方常住的习惯也在渐渐改变。因此我们预测住房价格趋势的时候,更需要关注的因素是后面两个。尤其是第三个,经济增长的趋势。
理由很简单:世界上除了土地资源以外,其他资源的稀缺性都会随着生产力水平的提高,而不断降低。只有土地资源目前没有这个前景。于是相对于其他资源的斜度的降低,土地资源的稀缺度就会相对上升。
因此,只要生产力进步还有空间,经济还有增长的前景,土地的稀缺度就会继续增加。自然,在土地上的房产的价格,就还有上涨的空间。
当然,那些房产价格已经上涨过快的城市,应该会有阶段性的回落。但是只要中国的经济增长还有空间,房产市场的崩盘就不会出现。
因此,目前中国老百姓将住房当作主要财富形态的价值判断,基本上没错。批判他们的价值观的人们自己的价值观才是错误的。
有人还会说,中国当今的房地产现象导致了消费萎缩,不利于经济的发展,所以应该受到批判。
这又是胡说八道!
因为老百姓买房用于居住,本身就是消费!
买食品吃是消费;
买衣服穿是消费;
买轿车开是消费;
买房子住就不是消费!什么逻辑?
如果承认买房子住也是消费,当然就不存在房地产抑制消费的逻辑了。
有人或许还会说,买房住确实是消费。但是房价上涨导致人们过多将资金用于住房开支,抑制了其它资源的消费,对经济增长难道不是消极因素吗?
又错了!房价上涨对增加居民消费是有利而不是有害。
房价上涨会带动房地产经济的发展,从而带动整个国民经济的发展。经济发展了,就业增加了,工资增长了,居民消费能力增强了,消费增长才有经济基础。
1、上面说了,【房价上涨会带动房地产经济的发展,从而带动整个国民经济的发展。经济发展了,就业增加了,工资增长了,居民消费能力增强了,消费增长才有经济基础。】
2、购买房产的人分两种:
一种是钱不太多的人,他们买房用于自住,属于住房消费行为,也就是本身就是消费。房价上涨的结果是导致他们的住房消费增大,也就是导致消费增长;
另一种是钱很多的人,他们买房是用于投资。而这一部分人对于国内现有市场的消费品种已经饱和。让他们减少对国内房产的投资,只会使他们将多余的钱投向国外市场,用于消费或者投资。与增加国内消费没有关系。
而相对于这部分人将钱投向国外,让他们的财富用于国内房产投资,很明显会有利于增加国内消费。
其实,如果撇开政治目的,高房价不应该是社会关注的焦点问题。
因为,高房价现象与其他任何资源价格状况一样,都是市场现象。人们应该做的,是努力适应包括高房价现象在内的市场要求,而不是把关注点集中在一个市场现象上。因为这是不理性的态度。而不理性的态度,会导致错误的行为。
首先说说高房价是一个市场现象:
房价的上涨,与其他任何资源价格的上涨一样,都是市场需求导致的。有人为高房价投入资源,就有人因为高房价获得资源。
现在几乎所有抨击高房价问题的人都在说,房价上涨是货币现象。
他们就不想想,同样货币环境下,为什么有的城市房价疯涨,有的城市房价却长期低迷?答案只有一个:不同城市的市场环境不一样。所以房价问题就是一个市场问题。
按照市场问题就应该由市场自行解决的逻辑,高房价问题作为市场问题,当然应该由市场解决。而且至少在中国,目前这个问题还真的可以通过市场行为得到解决:
高房价现象只体现在部分中心城市。之所以这些城市房价会高,是因为这些城市集中了大量资源,导致人们都向往,从而要挤进去。因为要进去的人多,所以住房资源的稀缺性就大,房价就高。
如果任凭这些城市的房价上涨,当然就会提高这些城市居民的生活成本与经济成本。按照市场规律,就会导致人才、资本等等资源的流出。
如果整个中国都房价过高,这些资源就只好流出国外去,也就是我批判过的时寒冰,他说的低端产业与高端产业都从中国流出的现象,就会发生。中国经济就危险了。
可是不存偏见的人都知道,中国只有部分城市的房价偏高。很多城市的房价因为市场有效需求不足,还处于偏低状态。因此完全不需要担心因为房价偏高,会导致中国经济危机的问题。
相反的,中心城市的房价偏高,固然会提高这些城市的居民生活成本,但同时可以起到阻碍更多人进入这些城市,从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。
当然更重要的是,它会促进中心城市的资源外溢,有利于其他城市的经济,可以比较快速地追赶经济发达城市,从而促进地区间的经济结构平衡,与资源分配公平的进程。
事实上,国际上的产业转移,从来就不是因为房价过高所导致。今天中国的北上广深,房价已经过高,并没有阻止他们继续成为国际高端产业的接受城市。而且高端产业的移出国的房价,并不见得比中国的北京、上海、深圳高。
因为产业转移的要求是利润空间大。利润空间的形成条件,固然有住房成本因素在内,但是更重要的是效率环境。尤其是高端产业,对于效率环境的要求,远大于对一般成本因素的要求。
从经济逻辑分析,证明房价不是应该被关注的焦点了。那么从伦理道德角度出发的公平要求分析,部分城市的房价过高是不是应该被批判的呢?也不是!
中心城市的房价过高,是因为集中了(从公平角度分析)过多的经济资源,从而吸引了人们的集中,所导致的。也就是说,如果不考虑市场规律要求,这些城市的资源高集中度现象本身,就是不公平的现象。
中心城市的居民享受了比别的城市更方便的生活条件,当然就应该付出比别的城市的居民更高的住房代价。这没什么不公平的。
如果你不想付出这么高的住房代价,尽管离开这高房价城市,到低房价城市去居住。这本来也是高房价现象应该起到的市场作用之一——促进资源向外转移。
你把本来必须用于高房价城市的住房开支,投入到了低房价城市,对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援,也是为社会公平做出贡献。
明白了房价只不过是市场现象,而且与其他的市场现象一样,并不存在特别的不公平。我们就应该明白,房价不应该是社会关注的焦点问题了:相对于每一个人,任何市场现象,都应该是去适应,而不是指责的。
菜市场的白菜价格涨了,你要么买,要么不买或买少一点,指责白菜价格上涨,有用吗?应该做的是努力赚钱,不让物价上涨降低自己的生活水平才对。
从社会管理角度来说,对于市场现象,需要的也是适应市场的要求,努力发展生产力,让资源充沛起来,降低其市场稀缺性。而部分中心城市的房价上涨,客观上也可以对资源在地区间的公平分配,起到促进作用。
从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市,资源的边际效应会因此得到提高,宏观经济的的财富效应会更明显。 而到一线城市买房的人少了,一线城市的房价上涨趋势就会缓慢下来了。
可是人们尽管明知一线城市房价高,却依然要用尽洪荒之力进入这样的城市,并努力在这样的城市购买住房,显然是因为他们认为这样的城市的住房值这个价。从主观价值理论出发,这是很合理的市场现象。人民大学的教授们不懂主观价值理论吧?否则批判什么呢?
我并不主张高房价,我主张所有资源包括住房在内,都免费给人们使用与享受。可是,经济与市场规律决定了,这做不到。
市场上所有资源,如果价格过高,一定是资本过度投机的结果。
因此,要让市场资源包括住房在内的价格适当合理一些,需要做的,不是指责价格现象与人们的价值观,而是提出遏制资本过度投机的方案来。可惜人民大学这么多的教授们,只会说蠢话。