说说常识：“居民财富基本上被房地产掏空”是一句蠢话_风闻

        11月24日,中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院与中国诚信信用管理股份有限公司联合发布《中国宏观经济分析与预测(2018-2019)》，称“居民财富基本被房地产掏空!”。

        首先，房地产就是财富，居民即使真的将绝大部分资金都投入到了房地产，从而影响到了社会的经济发展与居民的正常生活，那也只能批评说，居民的财富结构有问题，而不是“居民财富基本被房地产掏空!”。因为居民的财富并没有减少，只是作为财富载体的资源，其分布结构不合理。

        中国传统上形容人们没有财富的贫穷语言有：

        “食不果腹，衣不蔽体”；

        “上无片瓦，下无立锥之地”。

        今天的中国社会基本上不存在“食不果腹，衣不蔽体”现象了。因此基本上不能用这句话来形容人们没有财富的状况了；但是“上无片瓦，下无立锥之地”的现象在城市里，尤其是在一线城市里却还很普遍。

        即使一些人在中小城市是有住房的，但是其中很多人到了大城市，依然面临“上无片瓦，下无立锥之地”的窘境。因此，这些人尽自己的洪荒之力在城市，尤其是大城市里获取一套住房，就是他人生中最大的一笔财富。说他们的财富被掏空了，莫非人民大学将这些人的住房没收了？

        显然，人民大学是在没有明白财富是什么的情况下，胡说八道。

        有人会说，人家批判房价太高，是从老百姓的角度考虑问题，你有必要在这里吹毛求疵吗？

        问题是，房价高是市场现象，并且它就是老百姓积极买房造成的结果。因此批判房价高，就是在批判老百姓的价值观。

        如果老百姓的价值观确实错了，批判也是应该的。但是，老百姓的价值观未必错了。因为，中国的房价相对较高，是一个合理的经济现象。因此，老百姓努力将住房作为最大的财富载体，是符合经济规律要求的价值取向：        

         说中国的住房价格相对较高是合理的经济现象，是从对经济规律的分析得出的结论：          一、中国古代农业社会的传统环境下形成了中国人民特有的住房文化。        古代中国的农业经济发达，导致了中华民族是一个习惯于长期在一地居住的民族。长期在一地居住，拥有自己的房屋就是必需的条件。因此中国人对于拥有自己的房屋有着特别的情结。        这与西方人惯于搬迁移徙的住房文化，因此不太主张对于房屋的拥有，大不相同。所以在世界上中国人的住房自有率特别高。        据社科院2015年的一个调查，中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。        因为每个人都想要在所居住的地方拥有自己的住房，所以在众望所归的城市里，相对于需求量，住房的资源稀缺度就会很高，于是价格也会很高。        如果能够改变中国人的这种传统住房文化，人们对于自有住房的要求降低一些，购买住房的有效需求就会降低很多，住房的市场稀缺度就会减少，住房价格的上涨也就会缓慢很多。        二、中国的宜居土地面积偏小，宜居土地的相对稀缺，天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。        中国1类宜居土地只有国土面积的19％，而且其中55％还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1．4亩，为世界平均水平的40％。        这个客观环境决定了，经济水平提高的同时，不可再生的土地资源的稀缺度，就会相对于其它可以通过生产而增加，从而降低其稀缺度的资源，迅速提高。        在今天的生产力水平下，住房是必须在土地上建筑的。土地资源稀缺度的提高，必然地会导致住房成本的提高，于是住房价格的提高也就不可避免。        三、也是最关键的原因，中国经济这几十年的快速发展，造成了财富奇迹，导致投资房产积极性空前高涨。        这几十年的经济快速发展，伴随的是民众收入水平的大幅度提高。于是民众的投资能力也迅速提高。而一些城市的房产价格上涨导致的财富奇迹，必然地刺激着人们的住房投资欲望。        同样是宜居土地面积偏小，有着与中华民族相近的住房文化，并且经济曾经连续快速发展的日本，也曾出现过房价暴涨的过程。        因为在经济快速增长过程中，土地的价值提升会特别快速。 假设：原来一亩地产出作物100斤，单价为每斤1元，则每亩地的经济产出为100元。此时每亩地价为1000元。那么地价收入比为10。        当生产力进步以后，一亩地产出作物1000斤，这时如果单价也跌到0.1元，则每亩地经济产出依然为100元。按照地价收入比10计算，那么每亩地价也依然会是1000元。        但是在经济社会里的财富关系要求下，这时候单价不会降到0.1元，而很可能只降到0.5元，于是，每亩地地经济产出达到500元。那么按照地价收入比为10计算，地价就该上升到5000元。        中国这几十年的生产力进步特别快速，每单位面积土地上的经济产出增长也特别快速，当然地价的快速上升就是经济与市场规律决定下不可避免的现象。         而住房又必须建在土地上，随着土地价值的快速提升，房价的快速上涨当然就无可避免。        上面分析的三个原因中，除了第一个原因以外，剩下的原因就是世界共同的了。而且第一个原因又会随着社会环境的变化而逐渐改变。

        比如现在一线城市很多年轻人就宁愿租房住了。他们在一个地方常住的习惯也在渐渐改变。因此我们预测住房价格趋势的时候，更需要关注的因素是后面两个。尤其是第三个，经济增长的趋势。

        理由很简单：世界上除了土地资源以外，其他资源的稀缺性都会随着生产力水平的提高，而不断降低。只有土地资源目前没有这个前景。于是相对于其他资源的斜度的降低，土地资源的稀缺度就会相对上升。

        因此，只要生产力进步还有空间，经济还有增长的前景，土地的稀缺度就会继续增加。自然，在土地上的房产的价格，就还有上涨的空间。

        当然，那些房产价格已经上涨过快的城市，应该会有阶段性的回落。但是只要中国的经济增长还有空间，房产市场的崩盘就不会出现。

        因此，目前中国老百姓将住房当作主要财富形态的价值判断，基本上没错。批判他们的价值观的人们自己的价值观才是错误的。

        有人还会说，中国当今的房地产现象导致了消费萎缩，不利于经济的发展，所以应该受到批判。

        这又是胡说八道！

        因为老百姓买房用于居住，本身就是消费！

         买食品吃是消费；

        买衣服穿是消费；

        买轿车开是消费；

        买房子住就不是消费！什么逻辑？

        如果承认买房子住也是消费，当然就不存在房地产抑制消费的逻辑了。

        有人或许还会说，买房住确实是消费。但是房价上涨导致人们过多将资金用于住房开支，抑制了其它资源的消费，对经济增长难道不是消极因素吗？

        又错了！房价上涨对增加居民消费是有利而不是有害。       

         房价上涨会带动房地产经济的发展，从而带动整个国民经济的发展。经济发展了，就业增加了，工资增长了，居民消费能力增强了，消费增长才有经济基础。          

         1、上面说了，【房价上涨会带动房地产经济的发展，从而带动整个国民经济的发展。经济发展了，就业增加了，工资增长了，居民消费能力增强了，消费增长才有经济基础。】        

        2、购买房产的人分两种：        

        一种是钱不太多的人，他们买房用于自住，属于住房消费行为，也就是本身就是消费。房价上涨的结果是导致他们的住房消费增大，也就是导致消费增长；        

        另一种是钱很多的人，他们买房是用于投资。而这一部分人对于国内现有市场的消费品种已经饱和。让他们减少对国内房产的投资，只会使他们将多余的钱投向国外市场，用于消费或者投资。与增加国内消费没有关系。

        而相对于这部分人将钱投向国外，让他们的财富用于国内房产投资，很明显会有利于增加国内消费。        

         其实，如果撇开政治目的，高房价不应该是社会关注的焦点问题。        

        因为，高房价现象与其他任何资源价格状况一样，都是市场现象。人们应该做的，是努力适应包括高房价现象在内的市场要求，而不是把关注点集中在一个市场现象上。因为这是不理性的态度。而不理性的态度，会导致错误的行为。       

         首先说说高房价是一个市场现象：        

        房价的上涨，与其他任何资源价格的上涨一样，都是市场需求导致的。有人为高房价投入资源，就有人因为高房价获得资源。        

        现在几乎所有抨击高房价问题的人都在说，房价上涨是货币现象。        

        他们就不想想，同样货币环境下，为什么有的城市房价疯涨，有的城市房价却长期低迷？答案只有一个：不同城市的市场环境不一样。所以房价问题就是一个市场问题。       

         按照市场问题就应该由市场自行解决的逻辑，高房价问题作为市场问题，当然应该由市场解决。而且至少在中国，目前这个问题还真的可以通过市场行为得到解决：        

        高房价现象只体现在部分中心城市。之所以这些城市房价会高，是因为这些城市集中了大量资源，导致人们都向往，从而要挤进去。因为要进去的人多，所以住房资源的稀缺性就大，房价就高。      

          如果任凭这些城市的房价上涨，当然就会提高这些城市居民的生活成本与经济成本。按照市场规律，就会导致人才、资本等等资源的流出。        

        如果整个中国都房价过高，这些资源就只好流出国外去，也就是我批判过的时寒冰，他说的低端产业与高端产业都从中国流出的现象，就会发生。中国经济就危险了。       

         可是不存偏见的人都知道，中国只有部分城市的房价偏高。很多城市的房价因为市场有效需求不足，还处于偏低状态。因此完全不需要担心因为房价偏高，会导致中国经济危机的问题。        

        相反的，中心城市的房价偏高，固然会提高这些城市的居民生活成本，但同时可以起到阻碍更多人进入这些城市，从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。

        当然更重要的是，它会促进中心城市的资源外溢，有利于其他城市的经济，可以比较快速地追赶经济发达城市，从而促进地区间的经济结构平衡，与资源分配公平的进程。       

         事实上，国际上的产业转移，从来就不是因为房价过高所导致。今天中国的北上广深，房价已经过高，并没有阻止他们继续成为国际高端产业的接受城市。而且高端产业的移出国的房价，并不见得比中国的北京、上海、深圳高。       

         因为产业转移的要求是利润空间大。利润空间的形成条件，固然有住房成本因素在内，但是更重要的是效率环境。尤其是高端产业，对于效率环境的要求，远大于对一般成本因素的要求。                

        从经济逻辑分析，证明房价不是应该被关注的焦点了。那么从伦理道德角度出发的公平要求分析，部分城市的房价过高是不是应该被批判的呢？也不是！        

        中心城市的房价过高，是因为集中了（从公平角度分析）过多的经济资源，从而吸引了人们的集中，所导致的。也就是说，如果不考虑市场规律要求，这些城市的资源高集中度现象本身，就是不公平的现象。        

        中心城市的居民享受了比别的城市更方便的生活条件，当然就应该付出比别的城市的居民更高的住房代价。这没什么不公平的。       

         如果你不想付出这么高的住房代价，尽管离开这高房价城市，到低房价城市去居住。这本来也是高房价现象应该起到的市场作用之一——促进资源向外转移。       

          你把本来必须用于高房价城市的住房开支，投入到了低房价城市，对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援，也是为社会公平做出贡献。        

        明白了房价只不过是市场现象，而且与其他的市场现象一样，并不存在特别的不公平。我们就应该明白，房价不应该是社会关注的焦点问题了：相对于每一个人，任何市场现象，都应该是去适应，而不是指责的。        

        菜市场的白菜价格涨了，你要么买，要么不买或买少一点，指责白菜价格上涨，有用吗？应该做的是努力赚钱，不让物价上涨降低自己的生活水平才对。       

         从社会管理角度来说，对于市场现象，需要的也是适应市场的要求，努力发展生产力，让资源充沛起来，降低其市场稀缺性。而部分中心城市的房价上涨，客观上也可以对资源在地区间的公平分配，起到促进作用。

        从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市，资源的边际效应会因此得到提高，宏观经济的的财富效应会更明显。        而到一线城市买房的人少了，一线城市的房价上涨趋势就会缓慢下来了。

        可是人们尽管明知一线城市房价高，却依然要用尽洪荒之力进入这样的城市，并努力在这样的城市购买住房，显然是因为他们认为这样的城市的住房值这个价。从主观价值理论出发，这是很合理的市场现象。人民大学的教授们不懂主观价值理论吧？否则批判什么呢？

       我并不主张高房价，我主张所有资源包括住房在内，都免费给人们使用与享受。可是，经济与市场规律决定了，这做不到。

       市场上所有资源，如果价格过高，一定是资本过度投机的结果。

       因此，要让市场资源包括住房在内的价格适当合理一些，需要做的，不是指责价格现象与人们的价值观，而是提出遏制资本过度投机的方案来。可惜人民大学这么多的教授们，只会说蠢话。