房贷利率松动，房价要涨？_风闻

银行对房贷的依赖类似于地方政府对土地财政的依赖

文/马继鹏

最近，多地多家银行房贷利率松动，引发猜想，有人担心，房价是不是又要涨了？毕竟前几年，利率松动就是房价上涨的“前奏”。

另外，从目前的经济状况看，“重启房地产”也不是完全没有可能，这是一种又快又简单的拉动经济增长的方式。

不过，我要说的是，大家的担心或许是多余的，银行松动房贷利率，主要原因在于银行本身，和房价的关系不大。

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房贷政策是影响购房者的主要因素之一，绝大多数购房者都需要贷款买房，要刺激房地产，最便捷的方式就是房贷打折。

2015年末，北京房价暴涨前夕，当时很多银行住房贷款都可以打85折，甚至有银行可以打8折。2016年初，北京房价就开始暴涨。

房贷利率变化对购房者的影响主要体现在两个方面：一，利率低就意味着月供会降低（利率会上调，但折扣是不变的）；二，利率降低，会增加房价上涨的预期。

上述两方面的影响，会导致同一个结果，更多的购房者和资金会进入房地产市场，人流、资金流都有了，房价不涨都难。

现在，房贷利率松动后，房贷利率依然高于基准利率，但整体利率会下降，这就是很多人担心的，房价可能会有一次上涨。

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来看看具体情况。

有媒体报道，最近，北京、深圳、广州等下调5个点左右。首套房贷利率连续22个月上涨的情况，有望在接下来几个月迎来拐点。

在北京地区，大多数银行实行首套房基准利率上浮10%，二套房基准上浮20%，但部分原本定价较高的股份行和外资行利率出现回落。

在广州，有中介称，10月中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%下调为上浮10%。光大银行、民生银行执行目前首套上浮25%，较此前下调了5个百分点。

在杭州，房贷利率也有明显松动，10月以来，四大行中工商银行和中国银行的部分网点，在杭州地区开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前，四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。

甚至有中介机构称，成都、武汉、南京、合肥、郑州等城市有希望将降低首套贷款利率，明年上半年，大部分城市可能回归基准利率，以及首套利率打折。

还有报道称，在杭州办理住房按揭贷款是，如果顺便再购买银行的理财产品，可以申请到较基准利率上浮15%的利率优惠。

除了利率上浮幅度回调外，银行的放款速度也快了，有中介说，资质好、信息清晰的申请一个月之内基本都能放款到账，甚至还有一个星期放款的情况。

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银行为什么现在降低房贷利率上浮幅度，说法很多。有人认为是银行年底资金不紧张了（2018年额度没用完），也有人认为现在没人买房了，银行降低利率上浮幅度搞“促销”。

上述原因，都有可能，但核心原因还是银行房贷业务量下降，而这又是银行不得不抓牢的信贷业务。

央行公布的数据显示，10月份居民按揭贷款增加3730亿元，环比下跌13.44%，同比小幅上涨0.55%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模已连续3个月下跌。

另据央行上海总部的公布数据显示，8月上海个人住房贷款增速回落，当月上海个人住房贷款分别增加51.34亿，而之前两个月分别是73.77亿和68.96亿。

10月份，上海个人住房贷款还在回落。当月个人住房贷款增加53.18亿元，环比和同比分别少增13.34亿元和7.58亿元，当月增速3.9%，环比和同比分别回落0.1个和13.7个百分点。

个人住房贷款增速放缓的趋势在央行发布的《季度金融机构贷款投向统计报告》中体现的更加明显。

比如，在第二季度报告中，2018年6月末，个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比增长18.6%，增速比上季末低1.4个百分点。

在第三季度报告中，个人住房贷款余额24.88万亿元，同比增长17.9%，增速比上季末低0.7个百分点。

可以看出，不管是月度数据还是地方数据，或是季度数据，个人住房贷款增速都在下降，这时候其实最着急的是银行。

以下是农业银行、建设银行和工商银行2018年半年报中披露的数据，从中可以一窥房贷对银行的重要性。

农业银行的财报中称，上半年贷款占比最高的是租赁、商务服务和房地产业，下降最多的是制造业。

要知道，国家现在在抑制房地产，而在鼓励发展制造业，但农业银行却交出了截然相反的“成绩单”。

上面是农业银行财报中个人贷款分布情况，住房贷款占比高达78.4%，农户贷款只有可怜的5.4%。

银行为啥钟爱住房贷款，财报中也体现的一目了然。

以上是建设银行各类型贷款和不良贷款情况，可以看出，个人住房贷款不良率低至0.25%，其他银行其实也差不多。

以上是工商银行的个人贷款分布情况，其中住房贷款占比比农行还高，高达80.5%，高于去年的79.6%。

上面的数据说明两个问题：

1、房地产贷款是银行的最最最重要贷款（占比高），如果下降，对业绩的影响很大，银行对房地产贷款的依赖类似于地方政府对土地财政的依赖。

2、比例高，但不良率却很低，现在监管逼着银行给民营企业贷款，但对银行来说，不如贷款给房地产。

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从以上分析可以看出，并不是银行要降低利率上浮幅度让房价升温，反而是因为房价降温导致银行生意受到影响，银行才主动应对。

更重要的是，银行降低的房贷利率上浮幅度其实也并不大，最多也就10%，很多银行只有5%，房贷利率还是高于基准利率的。

某机构最近发布的《2018年10月中国房贷市场报告》显示，10月全国房贷利率首套房及二套房贷款利率平均值保持上升，涨幅持平上月。

该报告显示，一线城市及二线城市利率中出现部分银行房贷利率高位回落的情况，但总体利率水平保持平稳，未来出现房贷利率大面积回落的可能性不大。

报告数据显示，在全国35个城市533家银行中，出现首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家，但回调的幅度一般在5个百分点左右，利率仍维持在基准上浮15%至20%的水平。

所以，这充其量是银行搞的一点小幅“促销”，并不意味着房给地产市场松绑。而银行现在“促销”是因为手里有钱了，今年下半年开始，货币政策已经明显宽松了。

7月31日中央政治局会议精神言犹在耳，楼市调控仍在半途，指望政策转向显然是一厢情愿的。