中国人的住房短缺被“平均掉了”_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：一姐

任泽平的团队今天出了一个讲中国住房存量的报告，报告内容总结为一句话就是：中国的房子没有多到过剩，但也没有短缺。从他们统计看，去年中国城镇人均建筑面积为34.4平方米，套户比是1.07，按家庭户计算，去年城镇套户比时1.11。

套户比是衡量住房供需的指标，数字越接近1，意味着供需越平衡，比1小的太多，表明供给不足，比1大的太多，表明供给过剩。美国、日本的套户比目前大概是1.15和1.16，欧盟国家略低，比如德国和英国，分别是1.02、1.03。跟这些国家比，中国既没有太高，也没有太低。

报告测算了1978年到2017年的住房存量变化趋势后发现，中国城镇住房套户比从当初的0.8增加到1.03。显然，在住房市场上，短缺已经不存在了。但为什么仍然有很多人买不起房子，为房子揪心？报告的解释是“不均衡”。

这个结论跟十九大的提法一脉相承。十九大报告跟之前一大不同就是提出了中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平均、不充分的发展之间的矛盾。

具体到住房市场，报告认为不均衡表现在几个方面：

首先是人均住房的不均衡，最低20%的城镇家庭仅拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭胡拥有40%或更多的住房面积。

这个数字如果跟财富分不相比其实并不算过分，前年北大的报告提到中国是超过三分之二的财富，集中在1%的家庭。按这个数字计算，有钱人买房还是挺节制的。

但这种不均衡已经有进一步加深的去世了。18年前，住房面积最少的10%的家庭所使用的住房面积占比是3%，到2010年，他们使用的住房面积占比缩减到了2.3%。这说明，穷人的住房情况并没有跟随经济发展变好。

第二个不均衡是区域间的不均衡。虽然中国整体套户比超过了1，但京津渝粤4省套户比低于1.0，测算几个一线城市平均套户比只有0.97，而东北三省的套户比则平均为1.17，显然，在套户比这个数字上，又有不少人是被平均的。

不只是套户比，人均住房建筑面积也存在不均衡，三四线城市人均住房建筑面积是33.5平米，一线城市的人均住房面积只有25.9，三四线城市明显要比一线城市的人住的舒服。

这几个数字基本能佐证目前一线城市住房市场的紧张和一直以来房地产投资圈推崇的“京沪永远涨”理论。

第三个不均衡是家庭套数比和个人住房面积之间的不均衡。单纯从是否住在自住房的情况看，中国人都有房子住，但很多人是跟父母、兄弟姐妹或者大家庭一起住。报告提到2010年中国户均规模是3.09人，一个家平均住3.09人。而日本、美国和韩国都不超过3。

因此，如果把2017年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.0平方米，明显低于主要发达经济体水平。而当前美国人均住房建筑面积是67平，德国、法国也都超过了38平，我们印象中房子特别小的日本是33平，韩国是28平，都比中国的23平大。

这个数字说明，中国人的居住环境并没不是很“宽松”，其中可能有不少人属于被迫与家人共居一室。

从世界主要经济体的发展规律看，家庭户均规模缩小是趋势，按照这个规律推算的话，中国未来的住房需求仍然有很大空间。报告认为中国房地产市场仍然处于白银时代。

不过这个报告最大的遗憾，是论证了各种数据，但关于中国存量房到底有多少还是一个模糊的数字，住房市场繁荣了这么多年，居然没有一个权威部门有一个准确的存量房数据。也是一大奇观。