楼价首度“跌穿”地价，等待地王的是割肉魔咒？_风闻

文|凯风

来源|国民经略****

潮水退后，才知道谁在裸泳。

在楼市里，地价向来是房价的先行指标。地价上行，房价自然要水涨船高。

然而，这个规律最近被打破了。

01

大割肉：楼价首度“跌穿”地价

近日，厦门翔安金茂悦对外开售，特价房源单价仅为2.8万元/平方米。就在去年7月，这块地被金茂拿下时，楼面价就高达2.94万元/平方米。

房价比地价还低，在这一轮楼市周期可谓第一次出现。

房价比地价，每平方米低了1400元，这不只是亏损那么简单，简直比大割肉还要夸张。

要知道，开发商拍地时，楼面价只是土地成本，如果加上建筑安装成本、人力成本、销售成本以及债务成本，房价高过地价50%方能回本。

换句话说，2.94万的楼面价，起码要卖到4万左右，方能回本。

这一楼盘最大的问题在于，在其拍地的2017年，恰好是楼市一路向上的行情；而在楼盘入市的2018年，市场已经发生翻天覆地的变化。

作为全国房价最高城市之一，厦门房价在今年上半年就率先进行调整。根据链家数据，厦门二手房挂牌均价从最高4.99万元下跌到4.2万元，跌幅超过15%。在部分外围区域，跌幅甚至超过20%。

正是在这种背景下，万科在厦门率先开启大幅降价促销，这一次，地王们的促销力度更甚于以往。

开发商宁可割肉也要卖房，可见现金流压力是多么大。

普通地王尚且如此，当年地价笑傲江湖的顶尖地王们，命运恐怕更加叵测。

02

楼市悲歌：地王集体被套

厦门不是孤例，地王的遭遇也不是独此一家。

2016年是地王大年，这一年最为瞩目的城市当属南京。

据媒体梳理报道，2016年，在全国总价地王中南京数量最多，包揽了当年全国总价地王前十中的一半。

这其中，最高的当属葛洲坝。2016年4月，葛洲坝以45213元/平方米的楼面价，竞得南京单价地王。按照市场价格计算，该楼盘售价超过6万方能回本。

两年后，该地块尚未上市。而南京河西区域的新房限价仅为4.5万元左右如果限价不能突破，该楼盘必然面临上市巨亏的局面。即便限价能够突破，在目前的楼市行情下，能否回本，仍旧悬念重重。

其实，早在2017年年底，南京就爆出地王停工的消息。

这家名为“京奥港未来墅”的楼盘，在2016年拿地时楼面价为2.23万元。2017年9月，首批楼盘上市，开盘均价为25884元，处于亏本状态。

销售不佳、债务压身，2017年底，该项目彻底停工。直到今年6月，才被另一家房企收购，直到现在还没开盘消息。

时间进入2018年底，地王们的境地，没有任何改善，反而不断向下加速。

据《中国房地产报》报道，数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。

外有持续的楼市调控，内有房价调整年的市场压力，地王们面临生死关头：一上市就得亏损割肉，不上市资金链就难以维系。

03

市场转凉：地价回到两年前

对于地王们来说，房价下行不是唯一的考验，土地市场更是全面转凉。

根据易居研究院发布的数据，

今年10月，40个城市土地成交均价为4323元/平方米，环比下跌0.2%，同比下跌23.7%。

从溢价率来看，与两年前动辄100%以上的溢价率，如今的土地溢价几乎可以忽略不计。

10月，40城市土地成交溢价率13.1%，与9月相比下降2个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

土地出让金，更是首度由涨转跌。

1-10月，40个城市土地出让金累计收入18019亿元，同比减少0.5%，2016年初以来同比首次转负。

换句话说，如今地价已经明显低于去年同期，甚至部分城市已经回到2016年的水平。现在一些房企拍下的地，楼面价未必有两年前的地王们高。

由此不难明白，为何万科一边高喊“活下去”，一边大肆抄底、拍地。（详见《大肆降价，疯狂抄底：万科在打什么算盘？》）

这个关头，地价便宜了，但大多数房企受困于高杠杆和高债务，不仅没法进场拍地，而且面临被万科们收割的命运。

04

割肉魔咒

在楼市里，地王具有风向标的意义。

**楼市上行期，地王是房价上涨的催化剂。**地王一响，黄金万两。周边房价一夜飙升，市场无不欢欣鼓舞，似乎地价真能决定房价一样。

楼市下行期，在最高点位挺身而入的地王们，则面临作茧自缚的命运。在2008年，地王退地，一度成为热门新闻。这一次，地王们已经陷入“上市不上市都难堪”的局面。

到底是地价决定房价，还是房价决定地价**，其实一清二楚。**

由此可见，即便是在市场中叱咤风云的开发商们，也难免受到羊群效应的情绪驱动，对“大城市房价不会跌”的神话深信不疑，为一时的房价上涨势头所迷惑，不断加高杠杆推高债务。

如今，楼市又到了洗牌期。

当初那些受惠于狂热加杠杆的房企，将要迎来新的命运。当初那些“地王”们，谁能熬过寒冬，谁有资格“拖下去”，谁才会有春天可言。

这还只是开始。