对长租公寓“租金贷”的正确认识及政策建议_风闻

来源：新流财经

本文作者楼海淼，系海链租房产业投行平台首席运营官

习近平在十九大报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

习近平的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。

相关部委、各地政府新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局，房屋中介公司、酒店运营公司、互联网公司也纷纷进入住房租赁市场。

从我国租房市场规模来看，流动人口和户籍人口的租房需求构成了租房市场的主要需求，其带来的租赁市场规模每年在 1.2 万亿元左右。

同时，我国非流动人口租房市场的规模在 0.15 万亿左右。2017 年，我国租房市场总规模在 1.38 万亿左右。

随着房屋租赁政策的不断推出、住房体系和保障制度的不断完善，以及流动人口向交通便利地区和一二线城市的持续流入，我国租赁住房在居住体系中的占比将持续增高，未来租赁人口的增长将具有非常强的确定性，中国指数研究院预计 2020 年我国租赁市场规模将达 1.71 万亿元，预计到2027年长租公寓市场整体容量将达到5万亿。

长租公寓行业的发展趋势，既有党中央、国务院政策鼓励的因素，也有市场自身容量巨大、增长强劲的原因，更有国内房地产行业有交易型市场向持有型市场转变、增量市场向存量市场转变的行业内在必然。2017年，被业内认为是中国长租公寓或租赁住房“元年”。

租金贷金融产品的本质

伴随着长租公寓产业的爆发，以及消费金融在近3年的崛起，以租房为信贷用途的信贷产品——“租金贷”应运而生。

其交易结构如下：

     

**一、租金贷是一种消费信贷业务，这是其一般性。**租金贷又名租房分期，是以租客作为借款人，向银行等金融机构申请个人消费借款，借款用途指定用于借款人承租某一租赁用房的个人消费信贷。

借款金额往往是租客11个月的租金总和，还款方式为等额本息。在实操中，租客借款所产生的利息往往由长租公寓承担，所以，租客不用承担和支付利息，其每月还款金额等同于租房月租金额，即租金贷不增加租客的租房成本。另外，租金贷的担保方式往往为租赁用房的提供者即长租公寓进行连带担保。

**二、租金贷是一种以递延服务为借款用途的消费信贷业务，具有其特殊性。**分析租金贷的交易结构，除了具备一般消费信贷产品的属性以外，也有其特殊性。

其一是借款人（即租客）向金融机构申请借款用于消费的商品，不是有型的可以直接拿走的商品，而是一种无形的商品，即房屋出租服务。其二，这种消费的无形商品不是在购买后的当即一次性消费完结的，租房服务需要在后续租赁合约期内由长租公寓持续不断的提供，是一种递延服务性商品。

租金贷的价值

金融的本质是资金在时间和空间的配置，租金贷没有偏离这样的本质，良好开展的租金贷，对租客、长租公寓和金融机构都具有较高的价值。

**一是对租客而言。**在没有租金贷产品情况下，一般是押一付三，以杭州平均1800元/间月的租金价格测算，租客在签约时需要一次性支付押金加三个月租金合计7200元，在后续每季度需要支付5400元。

而有了租金贷产品之后，租客在签约时只需支付一个月押金加一个月租金合计3600元，在后续每月支付1800元。租客通过该产品实现了轻松月付，减轻了一下子支付高额款项的压力，且借款利息不用自己承担，不增加任何成本。

**二是对长租公寓。**在没有租金贷产品的情况下，往往采用押一付三的出租方式，一份12个月的房屋出租业务，要分四次回款，分别是签约时7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而有了租金贷产品之后，由于金融机构信贷资金的支持，其在与租客签约的当日可获得租客支付的一个月押金和一个月租金即3600元，次日会获得金融机构发放的11月租金贷款项19800元（往往扣除长租公寓代缴的利息）。

可见，通过租金贷产品，长租公寓虽然代为承担了一些利息，但实现了未来应收租金的快速回笼，加快了现金流。

**三是对金融机构而言。**如上所诉，房屋租赁市场是一个万亿级别的市场，以租房为标的的消费信贷也是金融机构一个重要的市场机遇。相比较于3C分期等有形的商品，无形服务的租房分期，从某种程度上更容易把控风险，因为对借款人而言，这种商品拿不走、搬不动、也无法变现。

同时，目前主流租金贷的综合收益率在年化13%左右，对金融机构而言，也是不低的收益率。场景、风险和收益三者考量，租金贷都是一款不错的个人消费信贷产品。

当前租金贷的主要风险

如果说2017年是我国长租公寓发展的元年，那么，2018年则是长租公寓风险暴露年。先后有上海爱公寓、杭州鼎家公寓、上海寓见公寓等发生资金链断裂，或破产、或重组。通过对上述风险案例的分析，主要的风险在于：

**1、租客在不知情的情况下办理了租金贷。**个别长租公寓和金融机构为了追求贷款申请过程的“极简”、“无感”体验，省略了很多告知和确认流程，导致租客在自己不知情的情况下，申请了租金贷借款。本来只是一名普普通通的租客，却在租房时不知不觉变成了某金融机构的借款人。

**2、租金贷资金流出长租公寓主业。**长租公寓通过租金贷这一金融产品，能够快速、提前、有效地回笼未来应收租金。

但解剖长租公寓的基本盈利模式，他也有很多未来应付款项需要支出，最主要的就是向业主支付租金、对房屋进行改造优化的硬装、软装和家电等费用，以及支付员工工资。但个别长租公寓却将这些提前收取的未来应收租金挪作他用，流出长租公寓这个基本业态。

**3、个别长租公寓融资杠杆过大。**目前，市场上的个别长租公寓实缴资本较低，但通过租金贷、应收租金保理、收房贷、装修贷等产品的叠加使用，使其融资杠杆已经非常巨大，一房多融、多头融资时有发生。出租率一旦降低、或者哪一款金融产品的持续性发生中断，都随时有可能使整个公司的资金链发生断裂。

**4、存在租客借了钱却无房可租的严重后果。**长租公寓运营的房源往往通过业主出租（包租关系）或者委托其出租（委托代理关系）所获得，而租房这种商品是拿不走且需要在租期内持续提供的服务，这样就给了业主在长租公寓与其发生纠纷时，可以清退租客终止出租的机会。

加之，同一套房子的租赁权天然地次于业主对房子的产权，这样也给业主绕过长租公寓直接与租客发生纠纷提供了更大的可能。

这也是目前几个暴雷的长租公寓产生的最坏结果：租客向金融机构申请了贷款，长租公寓快速回笼了租金，但由于扩张过猛或者流出主业，导致没有向业主及时支付房租，业主直接驱赶租客，租客承担债务却无房可租。

完善租金贷产品积极支持长租公寓发展

培育和发展住宅租赁市场是住房供给侧改革的重要举措，是构建“租购并举、租售同权”住房制度的重要内容。

长租公寓作为一个新兴行业，在发展的过程中必然会出现诸如租金贷风险、甲醛超标、囤房抬价等问题，但瑕不掩瑜，发展长租公寓，有助于提升闲置住房利用效率和租赁市场服务水平，在当前和未来持续几年都有重要的政策意义、社会意义和经济意义。

一、尽快出台《住宅租赁法》，可借鉴德国住宅租赁相关法律，让长租公寓行业的发展有法可依，规范从业机构的准入和经营，制定出租住宅的装修和环保标准，建立租客保护机制，设立一定时间段内的租金最高涨幅限制。

二、建立统一的住宅出租登记系统，与不动产统一登记系统对接，将房屋的产权和租赁权的归属、取得、流转及其价格进行及时登记，便于行业主管部门及时掌握住宅租赁行业情况。目前诸多城市已经建立房屋租赁公共平台，可以在此平台上进一步完善和整合。

三、给予长租公寓行业大力的金融支持。行业的发展离不开金融，长租公寓行业除了租金贷，还可大力发展项目贷、收房贷、装修贷、租约保理，以及基于租赁权的ABS等。通过适度的金融杠杆，金融机构严控长租公寓的杠杆率和规范贷款资金的使用，将积极支持和推进长租公寓行业发展。

四、正确客观认识租金贷业务并加以完善。如前所诉，租金贷业务本身没有问题，本质上是一个消费信贷产品，与作为期房的“一手房按揭贷款”非常类似。

但由于其递延服务的特殊性，需要加以完善：一是在严格履行对租客借款的告知义务，严厉打击未向租客明示的“租金贷”等违法违规、欺骗经营、套路贷等行为。

二是根据长租公寓行业租金的构成（65%业主租金+20%装修摊销+15%经营毛利），建立长租公寓企业租金贷业务的统一监管账户，对租金贷放款金额的50-60%部分实施“二次受托支付”，原则上仅限于支付对应房源的业主租金用途，不得用于支付其他业主、不得用于其他房源、更不得用于流出主业外，严防租金贷资金挪用和长租公寓过渡融资。