接连出事的真相，努力造出史上最烂最差最贵的房子_风闻

最近微观系列先后做了五期关于房地产的文章，给大家讲了杠杆率，讲了棚改货币化，讲了房企的364天美元债。

当一个人了解这些东西多了以后，就会自然而然的产生他很烂的观念，他绝不是广告里，和一部分被公关的媒体人嘴里讲的那样。

而最近，爆出来的一连串新闻，更是让我惊讶，我想，房企的问题，可能已经不是很烂了，而是烂透了。

目前中国房地产的状况，几乎可以和震惊全国的假疫苗匹敌了。

空口无凭，我们先来看几桩近期接连爆出的，发生在工地的“危险事件”。

然后我们再用更深入的视角，为大家分析隐藏在这些“危险事件”背后的，深层原因。

4月7日，崇左市碧桂园项目二期工地，发生坍塌事故，事故造成一死一伤。

6月24日，上海碧桂园小区在建工地，发生严重事故，建筑工地模架倒塌，造成1死9伤的悲剧。

7月2日，安阳碧桂园大楼在建工地发生火灾

7月12日，杭州碧桂园萧山“前宸府”项目，地基出现明显裂痕，随后造成基坑坍塌，导致路面塌方，殃及紧邻的一栋三层楼房变成危房。

7月19日，浙川碧桂园在建工地，发生火灾

7月26日，六安市碧桂园在建工地，发生严重围墙和活动板房坍塌事故，造成6死2重伤的惨剧。

碧桂园，号称给你五星级的家，现在却在短短一个月时间内接连爆发出了这么多“事故”。

老实讲我还从来不知道在整个人类历史上有哪家房地产企业，可以在一个月内，接连爆发出那么多起“事故”的。

发生一件，我们可以说是意外

发生两件，可以说是工人疏忽

发生三件，

发生四件，

发生五件

……

那就只能说，这个公司，它的脑子出问题了。

大家可能不了解，一个正常的房地产企业，你房子要盖到倒，你要把房子给盖倒了，其实不是件容易的事。

更何况中国人的盖房能力是举世公认的，中国人可能是最擅长盖房的，看看现在遍布神州大地的千百万个楼盘，全世界谁与争锋。

你盖了那么多房，盖了那么久房，现在还可以把房子盖到倒，盖到基坑坍塌，还挺令人佩服的。

这就好比你一个数学教授，居然连1+1等于几都算错了

那算错1+1是这个教授的能力问题吗？

肯定不是，而是教授周围有妖在干扰它

那个妖，还是只非常厉害的妖

今天，就带大家来捉妖。

到底“碧桂园”的妖，是谁，又在哪？

为什么碧桂园连最基本的盖房，都接连出错呢？

找找找找找，找到了，找到了碧桂园的妖

鸡妖

这张照片是碧桂园漳州御江府项目部营销人员，集体“喝鸡血”举行的动员誓师大会。

后来碧桂园方面回应，喝鸡血只是形式，员工没有真的喝。

其实你喝没喝只是表面问题，真正问题是你营造的那种要上战场杀敌的气氛。

而且后面的LED荧幕还醒目的亮着这句话

15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。

鸡妖

碧桂园，现在就是只打了鸡血的妖。

碧桂园正面临着“股债双杀”的凶险局面，但根据2018年上半年公布的房地产销售排名来看，碧桂园却又遥遥领先其他房企。

这其实一点不矛盾，我后面会解释，毕竟有句话叫做

疯狂导致灭亡

我们可以看到上图

以销售金额来看

第一名碧桂园4124亿元

第二名万科，3046亿元

足足少了1000多亿

以销售面积来看

第一名碧桂园4389万平方米

第二名恒大，2905万平方米

足足少了1400万平方米

发现没有，碧桂园无论是在销售额还是在销售面积上，都与第二名拉开了巨大差距。

这都是“鸡妖”在作怪

我们再来看看碧桂园的负债

根据公司公布的年度财报显示，碧桂园的总负债，达到9330.57亿元

朋友们可能对于9330.57亿这数字没什么概念，这样和大家说吧，碧桂园这一家公司的总负债，大概就相当于葡萄牙这一个国家的负债

一个公司欠的钱和一个国家一样，还是个欧洲发达国家，你敢想象吗？

那为什么会出现这种情况？

其实原因我在之前的文章详细讲过，这里就不再摊开来讲了，总结起来就是一个词

高杠杆

何为高杠杆

再简单讲，高杠杆就是疯狂借钱，疯狂盖房

当市场好时，我借1块钱可以赚4块钱，借100亿可以赚400亿

当市场坏时，我借1块钱可以赔4块钱，借100亿可以赔400亿。

赚的时候赚更多，赔的时候赔更惨，是为“高杠杆”。

那么“高杠杆”是导致碧桂园在建工地接连爆出问题的原因吗？

高杠杆是导致中国房地产企业盖的房子质量越来越差的原因吗？

为什么今天文章的题目叫做《当心别买到历史上最烂最贵的房子》呢？

究竟是什么样的原因，让这群房地产企业疯狂盖房，喝鸡血卖房呢？

这都要从房地产企业的经营模式，要从房地产企业的根子上找原因，我们只有看清了房地产企业的“邪根”，才能认清房地产之妖的真面目。

另外，先说一句，虽然上面讲的是碧桂园，但这个吃人不吐骨头的经营模式，绝不止碧桂园。

人都逐利，资本家更是

为了围绕这个逐利的核心，就必须建立一套逐利的体系

而这个逐利的体系，有一个最明确的指标，在经济学上叫做

净资产收益率，简称（ROE）

这个净资产收益率，所表达的是，股东拿出100块钱来，可以赚多少钱。

假设净资产收益率是10%

那股东每拿出100块，就能赚10块

拿出100亿，赚10亿。

那么这个净资产收益率（ROE）是怎么得出来的呢？

这就牵扯到房企最根源的“逐利体系”上来了

为了方便大家了解，做了张简单的草图。

可能这草图画了还有些朋友不了解，那我就用最直白的话来讲

影响房企净资产收益率的主要是三大指标，即

利润率，杠杆率，周转率

这三大指标的提升或降低，都会直接影响房企老板们赚到的钱。

所以，房企老板们要赚钱，主要有三个方法

提高利润率，提高杠杆率，提高周转率

这三个，随便哪一个提高了，都会直接提高该房企的ROE，也就是直接让房企赚更多的钱。

那我们逐一来讲

第一，提高利润率

那怎么提高利润率

最直接的两个方法

打鸡血，多炒房

喝鸡血，多卖房

一套房子原价300万，现在炒到400万，利润率不就大幅提升了吗？

一个楼盘，原来你只能卖50套的，现在你喝鸡血了，卖了100套，利润率不也大幅提升了吗？

所以房企才要开那些誓师大会，用上战场消灭敌人的方法来战斗。

当然房企也确实在“消灭敌人”，但他们消灭的敌人，是人民的财富。

那现在，问题来了，

国家开始调控楼市，各地纷纷出台打房政策，限购政策，那你这利润率还怎么升上去？

房子用来住，不用来炒

国务院相关政策

地方政府出台限购措施

这些种种，直接遏制了房地产企业通过“利润率”这条路，来帮房企老板赚钱的道路。

那你封了一条路，我不还有两条路吗？

资本家，要逐利的本质是亘古不变的。

利润率死了，我找杠杆率。

第二，提高杠杆率

提高杠杆率，本质是提高负债，就像上面讲的，我投资1块钱，赚5块钱，那我就是5倍杠杆

那现在，我提高杠杆率了，我提高到8倍杠杆。

那我现在投资1块钱，就不是赚5块钱了，我变成了赚8块钱。

通过提高杠杆率的方法，同样可以提高最终的股东回报率，同样可以让房企老板们赚的更多。

但这里有一个问题

就是高杠杆，等于高风险

我投1块，好的时候，赚八块

那我投1块，坏的时候，就是赔八块

赚的更多，赔的更惨，这就是高杠杆的特点。