轮到恒大抵楼还债，房企真的被逼入墙角了吗？_风闻

从企业到平台的跨越，从单一板块到全产业链的布局，改名仅仅是探索的外在表现，却不是转型的真正解药。

文|卡萨 丁甜

编辑|陈兰

LUMING LAB>出品

22日，一则消息宛如惊雷划破地产圈。恒大拟抵押香港的写字楼来融资还债，消息一出，恒大股票大跌逾4%。连恒大这种体量的公司，也要靠抵押来还债了吗？媒体企图拿着放大镜细细端倪，却找到了腊月寒冬，抱团取暖的一干房企。

对于房企来说，身上越来越重的债务是大家心照不宣的隐痛。

2018年一季度，房企资产负债率达到了79.42%，创下13年新高，A股资产负债率超过80%的上市房企有近40家。存续地产债中，房企需要偿付的规模达到了一万亿，未来的两到三年，房企将进入高峰还债期，也就是说，不久的将来，房企的财务危机恐会集中爆发，大企业尚且自顾不暇，枉谈小企业还能明哲保身。

房企的境遇，怎么突然这么严峻了？

其实，房企困境早见端倪。细数近一年，头部房企纷纷进行更名。从语言被发明的伊始，人类就热衷于给事物命名，用语词来指派存在。而每一次的更名行为，都阐述着命名者对于存在者的某种焦虑以及想要重新掌控其意义的尝试。据不完全统计，2018年，12家房地产公司都把企业名称里的“地产”二字去掉了，万科、保利、恒大、龙湖、远洋、中骏……目前，国内排名前十的房企中，名称中仍带有地产字样的寥寥无几。不光是“地产”消失，连“置业”也成了房企容不得的字眼。

房企集中更名，排队“脱马甲”，去“地产”化的背后，想逃离的究竟是什么？

1

对于房地产开放商来说，寒意从这个夏天就开始蔓延，入秋以后，更是风冷声偏苦，山寒响更深。

江西上饶，碧桂园楼盘信州府精装修房在短短三个月内均价由1万跌至7000。8、9两月，至少13家知名房企开始了楼盘促销。仅仅9月，上海、长沙、合肥等地，从碧桂园、恒大到万科等等，因降价造成的房闹事件达到了十几起。

至9月底，2018年土地流拍约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年的1.8倍。然而流拍率增高，溢价率却大幅下滑。其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%，同比下滑10、19、23个百分点。零溢价成交的地块呈正增长趋势。

10月初，安居客房产研究院跟踪监测全国50余个重点城市，有十多个品牌房企进行打折促销，更有数据显示，国庆期间的全国楼市，31个核心城市成交面积为187.88万方，环比下降了57.11%。

据统计，截止10月中旬，2018年全国各地楼市调控近400次，比去年同期增加8成。

**风声鹤唳中，楼市渐凉。**随着融资政策和国家监管政策的持续收紧，房企纷纷被扼住咽喉，外界高呼的凛冬将至， 恐怕“将”字要换成“已”。

然而曾经的地产行业就像蛮荒之中的那粒火种，几乎自始至终散发着它稳定而持久的光。国人血液里根植的房本位基因，是一种外国人难以理解的毕生信仰。于是地产大佬们高枕无忧，躺着都能赚钱，但是世间好物不坚牢，哪怕是钢筋水泥砌成的铜墙铁壁，也挡不住行业的迅速膨胀和政策的一再重锤。

火种的光，慢慢熄灭了。

2012年开始，棚改政策横空出世，给地产行业带来了摧枯拉朽的变化。很多人会疑惑，棚改政策改造只是针对城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程，对房地产行业影响甚微，那些困难户本身也不是房企的池中之鱼。

但透过表象，民生政策下最抢眼的词不是改造棚户，而是实物安置，短短四个字，足够让地产行业大佬们倒吸一口凉气。

随着城乡建设脚步的推进，很长一段时间，家里墙上有个“拆”字的人可以和暴发富画上等号。这些享受民生政策的拆迁户，向来都被视为地产企业的心头肉，拿到了一大笔拆迁款，很多人的第一选择都是去省会城市买房。这就是为什么2010年左右，连三四线城市的房价都居高不下的原因。

但如今，**拆迁款变成了房子，以房换房，旧房在村镇里，新房也在村镇里，房还是房，唯一的变化是，手头没钱了。**丧失了这一大部分有购买力的准群体，房价自然不能坚挺如昔。而根据华尔街见闻的消息，今年年初，三四线城市的棚改审批还在加紧。

三四线城市留给房企蛋糕的没有那么甜了，而窥探一二线城市，三环内早已无地可拿，五六环倒是有地，拿地真的容易吗？需求又能追上供给吗？在所有房企心中，这都是一个沉重的问号。

近两年，一二线城市悄悄地进行着换血计划，它用积分和社保婉拒着城市的过客，又用国家政策为人才预留了旁门，但是不低的房价筛掉了经济能力相对孱弱的低收入人群，让城市的火车站多了许多徘徊唏嘘的灵魂。买房对很多年轻人来说，是一张赶不及的车票。

然而人口数量永远是预判一个城市的房地产行业的重要指标，户口门槛的筛网滤掉了一些人，社保的滤网中又漏掉了一些人，一层一层的限制下，当留给房企消化的余粮越来越少，城市的房地产行业也将肉眼可见地越来越疲软。

难上加难的是，**中央对房地产的调控还在全方位加码，限购、限价、限贷、限售、限商，**在行政干预下，房价在扭曲，市场越来越萎靡。

等房企好不容易拿到预售证，却尴尬地发现房价还没地价高，于是按兵不动，天真地等待楼市回暖的一天。可是等着等着，现金流跟不上，资金链断裂，企业就只能坠入阿鼻地狱，难有翻身之期。

没钱了，第一选择当然是去融资。

有知名房企的牌子背书，还能融不到资？ 看似简单的问题如今却变成了灵魂拷问。不带剑的契约不过是一纸空文，管束的双手带着让人难以喘息的链条，要限制你的路，轻而易举把你逼入小巷。

融资，便是横亘在房企面前的第二道大坎。

2

盖出房子就不愁卖的时代过去了，房企轻而易举就能拿到融资的时代也逐渐翻篇。资本市场的血盆大口到了房地产面前却突然化作绕指柔丝，有气无力。

10月15日下午，雅居乐拟发行的80亿元非公开发行公司债券被终止。

仅10月以来：合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、天津蓟州新城建设投资有限公司30亿元的非公开发行公司债券、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券均被终止审查。中山招商-时代地产购房尾款资产支持专项计划拟发行金额14.3亿元被叫停；中山证券-景悦一期购房尾款资产支持专项计划拟发行金额16.74亿元被叫停。

时间再往前倒，多笔知名房企的融资计划都被按下了停止键。

花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、碧桂园200亿元公司债被中止审查，富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债、建发房地产45亿元的公司债也通通被终止审查。

**雪虐风饕，融资环境凄凄惨惨，只留下房企一片啼饥号寒。**国家对房企的管束越来越严，房企的融资渠道则越来越窄。数据显示，9月份，40家典型上市房企的融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度历史新低。

房地产野蛮生长的背后，是资金充盈赋予它的底气。资金是房企回血的良药，也正是它的命门。耶稣劝诫，引到永生的门必是窄的，只是现在，窄得连通过都成了问题，一旦资金断裂，回天乏力，无异于灭亡。

在旁人的印象里，即使地产行业处于谷底，但瘦死的骆驼亦比马大，它依旧是那个暴利的行业。然而从数据上看，我们眼中暴利的地产业，平均净利率仅在10%左右，这个数据，几乎快与制造业“齐平”。

而今年8月，政府工作报告提出“坚决遏制房价上涨”。“遏制房价过快上涨”就已经成了去年的历史。两字之差，天花板却已经蹭到了房企的头皮。

怎么办，只好转型了。

3

转型的第一个问题，便是名字中的“地产”二字。

这两个字就像两根长钉，把经营范围钉在了地产上，企业想要伸展手脚，却动弹不得。所以，当房企绞尽脑汁想拓展多元盈利模式，想来想去，第一件事，还是要先把这颗钉子拔掉。

楼市下行期，往往是房企多元化战略的集中呼声期。抛弃补给血液的主业，放下熟悉的运营生态，去走一条前途未卜的路，对于执牛耳者的头部房企来说，是摸着石头过河，很容易步步见血。

在转型方面，恒大是当之无愧的先行者。早在改名前的5、6年前，恒大就已经开始了一系列动作，谋划转型。2010年，广州恒大足球俱乐部亮相，2013年，恒大冰泉亮相，在矿泉水市场一夜成名。2014年，恒大进军农业，业务涵盖恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧产业，计划投资超过1000亿。2016年，恒大地产正式更名为恒大集团。多元化发展这条路，恒大是最早拿出像样成绩单的房企。

时间跨越到现在，聚焦刚刚更名的保利。2018年9月13日，保利地产正式变身为保利发展控股集团股份有限公司，准确地说，这是一种是升位。

年初，保利发展发布了房地产行业白皮书，报告中明确预判，在未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。我国房地产行业不会迎来顶点和拐点，从数据看，已经进入了一个总量峰值时代，处于规模的高位区间。

天花板时代终于还是来了。水快淹没脖子的时候，房企像溺水的孩童一样寻求岸上可以依托的把手。

保利的把手是什么？生态链，全平台。

保利地产总经理刘平说，从保利地产升位至保利发展后，保利建筑、保利经济、保利商业将会是和保利地产平行的业务单元。除此之外，还有公寓、会展、康养、教育、文旅、金控、科创等总共12个版块。

从这个分配布局中，我们能看到，**很明显，保利的转型方向是建造一个不动产生态平台，建筑是施工、经济是代理、商业是销售，而金控科创则是造血的plan B。**在这条全产业链上，保利覆盖了从源头的开发，中间的设计施工，到最后的招商引资，从住宅、写字楼到Shopping Mall的综合服务，它在企图构建一种全场景化的生态体验。

最近和一个好友聊天，他几年前便从开发商跳出，开始转行做联合办公。现在，做开发的甲方陷入僵局，联合办公的前景却日渐清晰。今年6月，联合办公服务商WeWork被估值350亿美元，国内企业纷纷对标，争先恐后公布了自己的成绩单和目标增速。联合办公行业，在双创的大环境下，潜力会比我们想象得更大，甚至有一天，也许会反哺整个商业地产行业。

我感慨朋友跳出的时机准。他只是笑笑，哪有那么好的运气，地产的萧条几年前就可以预见，如果不进行跨大方向的转型，不做开发，那就去做服务。只要是关于人，服务总是制胜法宝。人的本性就是永恒地追求更舒适的生活，城市改造和生活服务，是很多地产人为自己准备的退路。

放眼周围，众多我们能叫得上名字的地产公司，都在布局联合办公和长租公寓。如远洋集团与WeWork联手打造的“众创空间”、龙湖的“一展空间”；又如万科的“泊寓”，龙湖的“冠寓”等等。2017年，龙湖发布了“冠寓”的品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线，长租公寓正式成为龙湖的第四大主航道业务。联合办公和长租公寓这两个方向，一个解决了企业“居住体验”的难题，一个解决了居民“居住体验”的难题。

从商业到联合办公，再到长租公寓，实现消费、办公、居住的一体化，房企试图打造的是“商办住”紧密结合的商业综合体生态圈。所以，他们不再单枪匹马或仅限于行业内合作，而更多地寻找生活升级服务类企业、互联网合作企业等资源进行嫁接，开始扮演服务商或其他专业领域主要角色。

仔细想想，不无道理。地，总有一天会开无可开，但是人，却是无穷无尽的可开发对象。未来留给房企展现的舞台，正是城市居住体验和地产生活服务。 

高频加上刚需，伴随人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分发展的主要矛盾，激发着一系列可挖掘的配套服务。而这背后，很可能蕴藏着千万级的蓝海市场。

房企要做的，就是有关人类居住与生活的方方面面。

4

大环境恶劣，地产公司纷纷更名，“去地产”化，追求多元化发展，**那房企真的不要“地产”了吗？**就目前来看，显然不是。

我们回溯保利的转型策略，虽然不做单一的房企，要从建筑、物业、康养、经纪等十二个方面构建生态平台，但十二环，依旧环环紧扣地产中心。保利地产仍是集团开发业务的主要平台，在不动产生态中，成为发展的核心动能。

地产开发将支撑着企业在多元化模式中不同板块的试水资金，这一点在很长时间内，难以改变和撼动。

尽管房企在名字上去掉了“地产”二字，但实际上，地产企业的本质很难随着地产二字一起消失。**从数据上看，房企依然重视土地储备。**今年1-8月，拿地超过200亿平方米的房企就有24家。**从拿地金额上看，大佬们依旧出手阔绰。**2018年，碧桂园以1198亿元的拿地金额继续高居榜首，万科以1163亿元稳居第二位，保利869亿元位列第三，三家房企的拿地金额均超800亿元，碧桂园和万科更是以超1100亿元领先行业。而行业TOP10企业今年1-9月拿地总金额达6994亿元。

**凿不休则沟深，斧不止则薪多。**可能只有当房企转型成功那天，才能彻底摆脱地产两个字的咒语，但那一天就目前来看，言之尚早。**非主营业务营收大多企业都达不到一成，多元化发展转型的呼声非常高，但现实数据的确也很残忍。**根据保利今年9月13日发布的公告，公司房地产销售收入占比90.6%，综合服务与不动产金融收入仅占比9.4%。

我们或许可以看到，在不久之后的将来，房企会找到开发外新的盈利点，**但这个盈利点也一定是在地产改造提高居住体验上，当房地产行业围绕多种多样的生活居住需求，逐渐成为天然的整合池、高效的链接源，**彼时，或许创新业务将会成为转型房企的主要营收来源。

但从企业到平台的跨越，从单一板块到全产业链的布局，改名仅仅是探索的外在表现，却不是转型的真正解药。

房企的路，道阻且长。