房地产已过“繁荣顶点”_风闻

很多地产大佬都“胜利大逃亡了”，你有什么理由坚持？

| 真话财经（ID:zhenhuacaijing）原创

最近一段时间，整个房地产市场都被悲观情绪笼罩，业主维权此起彼伏、万科高喊“活下去”、小地产商降价促销……感觉整个行业快到了崩塌的边缘。

不料，高喊“活下去”的万科意外高调收购华夏幸福土地，很多人感觉行业又峰回路转了，地产商都去抄底了，自己该不该出手？

01

现在要不要抄底的问题留到后面细说，先说一下万科“抄底”华夏幸福的事儿。

10月9日，华夏幸福发布公告，北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权，暂定交易价款约为32.34亿元。

此次涉及的10宗地块，为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得，均属环京地段项目。

去年6月，环京明星城市廊坊（燕郊、香河、大厂都属廊坊）出台严格的房地产调控政策，之后廊坊房价大幅下跌，据媒体最近实地调查，燕郊房价已经下跌了超过50%。

除了北京东南方向的廊坊，南边的固安、永清，西南方向的涿州等环京区域房价也都出现了不同程度的下跌。

普通人都能看明白的道理，为什么万科还要逆势而上，充当接盘侠呢？

其实，并不是万科傻，而是华夏幸福没钱了，需要大甩卖回收资金。站在商业角度，如果价格足够低，万科为什么不去“趁火打劫”呢？

今年以来，由于国家长周期的房地产调控以及轰轰烈烈的去杠杆，房地产企业首当其冲，而倚重政府项目的地产公司回款压力更大，华夏幸福就是典型代表。

在2017年排名前十大房企中，华夏幸福排名第九，是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商，今年4月，上交所向公司发出了“十八问”。

7月10日，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元，平安资管成为华夏幸福第二大股东。

为了获得这些资金，华夏幸福答应了平安资管很多条件，双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元，否则就要对平安资管进行现金补偿。

这件事已经三个月过去了，华夏幸福的情况似乎并没有明显好转。在8月份的一波房企裁员潮中，华夏幸福被曝撤销了天津事业部。

现在，华夏幸福又开始甩卖资产了（可以有效增加公司盈利），于是就有了万科在高喊“活下去”之后又高调接盘华夏幸福资产的事情。

10月9日，华夏幸福公告称，拟与万科合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目，并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。

**为什么转给万科，除了商业方面的权衡，主要还是万科现金流比较充足。**万科上半年持现金1596亿元，虽然和恒大（2579亿）没法比，但在房企中也算有钱人。

反观华夏幸福，2018年中报显示，期末货币资金425亿元，同比下降37.47%。期末华夏幸福经营产生的现金流量-78.18亿元，上期未为-42.69亿元。投资产生的现金流量-65.64亿元，上期末为-20.44亿元；筹资产生的流量流量-97.20亿元，上期末为383.10亿元。

上述三者相加，其现金及现金等价物净增加额为-240.96亿元，而上期末则为135.5亿元。

所以，外行看热闹，内行看门道，千万不要被万科抄底的假象迷惑。

02

看清了万科“抄底”的真相，再来说说调控。

房地产在未来中国经济增长中已经不是一个很重要的变量，不是国家不想，而是它的阶段性历史使命已经完成，正在退场。

核心逻辑是，过去20年，房地产至少完成了三大历史使命（助推经济、土地财政、解决住房问题），以后在总体经济中的比重会下降。

不过，直到现在，仍有很多人认为，适当的时候，国家还会重启房地产为经济助力，思前想后，还是觉得房地产是最靠谱的“经济发动机”。

不能说这种想法完全有问题，但至少在目前的经济环境下重启房地产根本不现实。如果重启，除了坚持了两年多的调控成果会打水漂，更重要的是，房地产已经成为经济不可承受之重。

最近，广州市8个部门联合开展治理房地产市场乱象专项检查行动，对广州市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查。

按理说，在北上广深四个一线城市，广州是最近两年房价上涨最温和的城市，调控的压力不是很大，但广州现在还在为房地产调控“打补丁”。

据中原地产统计，9月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次。截至10月初，年内累计房地产次数更是接近400次，比去年同期增加8成。

很明显，这些查漏补缺的措施就是要对市场预期起到稳定的作用。现在不管哪个城市，放松调控的可能性都极低。

一方面，调控在严防死守，另一方面，官方媒体的舆论风向也一直倾向于打压房地产行业，不说远的，就说最近的。

10月15日，《经济日报》称：“房价过快上涨有很大可能最终会伤及宏观经济的根本，一些热点城市经历市场调整降一降虚火不失为一件好事。”

同日，《人民日报》发布《中国经济底气十足》的文章，从方方面面论证中国经济体能“棒棒哒”，但对有关房地产的表述是这样的：

今年以来，我国基建投资增速持续放缓、一线城市房价同比涨幅回落，这既与中国所处的发展阶段有关，也与我们主动作为、防范和化解系统性风险有关，更是调结构、促转型的积极成果。

可以看出，党媒对现在的房地产调控成果是肯定的，要放松，怎么有可能？

03

​说房地产大势已去，还有一个更重要的原因——整个社会都没钱了。

海通证券姜超团队在最新发布的报告中说了一个非常有意思的现象：

在历史上，和澳门博彩收入增速走势最相关的其实就是中国房价。在过去十年当中，澳门博彩收入增速曾经三次降至0左右甚至以下水平，期间对应的70城市房价涨幅无一例外出现了负增长。

报告说，今年中国经济遭遇了诸多挑战，在他们看来，其本质在于举债发展的经济模式本身注定了不可持续。

本轮中国房价的大幅上涨始于2015年，但是并没有太多经济增长的支撑，而主要靠的是全民举债。

过去3年的中国经济平均增速仅为6.9%左右，处于过去25年的最低位水平，3年下来GDP实际增速累积增长了20%，再加上物价上涨以后，GDP的名义值增加了大约30%。

然而从2014年末到2017年末，中国居民总贷款从25.7万亿增长到45万亿，3年增幅高达75%，远超同期的经济和居民收入增幅，这也是同期全国许多城市房价翻倍的主要原因，因为居民债务余额几乎翻番了。

报告说，如果大家可以永远不停地举债买房，那么结果自然是皆大欢喜：居民贷款买房赚了钱，银行放贷款有钱赚，企业卖房也赚了钱，而政府既有土地出让收入还收税，大家都赚的盆满钵满。

但现实是，如果发展经济就是靠借债这么简单，全球早就到处都是发达国家了。债务率是有极限的，首先是收入的约束。从2014年到2017年，中国居民债务占GDP的比值已经从40%升至55%，由于中国GDP分配中居民的占比较低，居民债务占居民收入的比值更是从66%升至90%，已经和美国次贷危机顶峰时期的水平相当，没有多大的举债空间了。

举债的另一个约束是利率。8月份的全国首套房贷平均利率已经达到5.69%，比此前4.5%左右的最低值已经上浮了27%。

报告显示，在多重制约之下，居民贷款增速正在持续放缓，2017年初的居民贷款增速最高达到24.6%，到2018年8月已经降至18.5%，而未来降幅或会加快，从而加剧房价下跌。

所以，要问房地产行业为什么一定要下滑，这可能就是最本质的原因，大家都没钱了，房子卖给谁？

关于这一点，比较精明的地产商可能已经看到了，而部分吃瓜群众还做着“地产救国”的大梦。

现在很多地产商（李嘉诚、潘石屹等）已经“胜利大逃亡”了，绝大多数普通人也许做不到像他们一样精明，但至少不要在房地产的“繁荣顶点”附近接盘。