地产退场，别去陪葬_风闻

在房地产的“计划经济”时代，想通过炒房赚钱？难！

来源：真话财经（ID:zhenhuacaijing）

作者：马继鹏

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要论中国今年最大的经济事件，有三个必须重视，这些“大事件”看似和普通人关系不大，实则每个人的命运和利益都被裹挟其中。

**第一件是改革开放40周年。**中国正在重新反思过去40年走过的路（很大一部分是模仿西方资本主义国家的），今后可能要走自己的路了。

为什么这么说，最近发生的几件事就是例证：比如整个西方都在加息，我们在放水，这是货币政策“独立”的开始；大家都在发展私营经济，而我们在深化国（guo）企（jin）改（min）革（tui）。

**第二件事是2008年金融危机10周年。**按照经济规律，8到10年就会发生一场经济危机（大小不好说），2008年起源于美国（资本主义经济代表），2018年的危机还没出现，但国内很多人明显感觉日子不好过，不管是个人还是企业（不知是不是危机，至少官方没说）。

**第三件事是中美贸易战。**这件事的必然性在于，中国经济（至少规模上）已经有了和美国抗衡的实力，实力相近，磕磕碰碰在所难免；偶然性在于，中国过早的让美国看到了我们的“强大”，试探之后，一发不可收拾。

上述三件事，对未来中国经济政策影响是巨大的。出口、消费、投资是中国经济增长的三驾马车，三件事对这三个指标都有深刻改变。

比如，贸易战会影响中国的出口，毕竟美国长期以来都是中国第一大货物出口市场。2017年中美双边货物贸易额达5837亿美元，是1979年建交时的233倍。

又比如，经济疲弱，对普通人影响最大的就是收入下降，再加上连续三年的高房价（不仅大城市，几乎所有城市都涨了一轮），普通人消费能力和意愿都会下降。

再比如，重新反思改革开放，会影响投资主体（国企还是私人投资），也会影响国民经济的支柱产业，房地产曾长期充当这个角色，以后还会吗？

所以，当所有的变量都在发生变化的时候，把握房地产未来走势也要全盘考虑，既要看到现象（涨跌），也好看到本质（历史使命）。

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铺垫这么多，就是想告诉各位“老乡”，房地产在未来中国经济增长中已经不是一个很重要的变量，不是国家不想，而是它的阶段性历史使命已经完成，正在退场。

上面说到今年中国经济的三件大事，如果要说房地产行业的大事，一定是“房改”20周年，很明显，今年（尤其从下半年开始）是房地产行业的一个分水岭。

20年前的1998年是中国房地产划时代的年份，当年中央宣布取消福利分房，全面开启住宅商品化（类似于这几年三四线城市的棚改货币化），被称为“98房改”。

之后，中国房地产市场一路高速发展，过程中有欢呼也有谩骂；有繁荣也有萧条。不管怎样，跌跌撞撞一路走来，描绘了一幅壮丽的图景：在中国，没有那个行业能像房地产一样成为全面讨论的话题，成为政策调控的重点、成为“造富机器”……

如果非要总结一下，过去20年，房地产至少完成了三个历史使命：

第一个使命是成为经济增长的“永动机”。

“98房改”的前一年，金融巨鳄索罗斯阻击完新马泰后。1997年10月移师香港，1997年8月到1998年8月，恒生指数从的16673点跌至6660点。

唇亡齿寒。受97亚洲金融危机影响，国内的经济也开始萧条，1998年全年出口增速仅为0.4%，同比1997年降低了20.1%。当年中国经济增速结束了双位数增长，全年增长率跌至8.8%，开始提出“保8”目标。

为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业正式登上历史舞台，被确定为国民经济的支柱产业。

对于“98房改”，后来的评价毁誉参半，但在当时的历史条件下，确实有力拉动了中国经济增长。当时中国城市化率只有30%，远远低于发达国家，农村收入和消费水平也只有城市的三分之一，住房商品化唤醒了民众购房需求。

此后，房地产投资逐年增加，1998-2002年期间对中国经济增长贡献维持在15%，平均对GDP拉动1.2个百分点。

之后中国经济就形成了惯性依赖，一旦有着陆风险，房地产就成为当仁不让的“救火英雄”。

2008年金融危机后，中国经济虽然没有西方国家受的冲击大，但也没能幸免。2009年，房地产又一次成为经济增长的“火车头”，当年后半年开始，房价暴涨。

2014年，受到国际经济低迷、房地产市场降温等因素影响，GDP增长7.4%（低于年初7.5%的预期），创下24年来新低。接下来，房地产进入长达三年的强刺激模式。

2014年的“930新政”：全国性宽松开启，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。

2015年的“330新政”：宽松加码，五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。

2015年的“930新政”：全面宽松。由于库存仍处高位，四部委将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。

同年12月，中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动，三四线城市进入暴涨前夜。

2016年的“217新政”：热点城市复苏明显，但有些地区还没起来，2月27日，下调房屋交易环节契税，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

之后的情况很多人可能都知道了，一线涨完二线涨，二线涨完三四线涨，一直到现在，有些三四线城市房价还在上涨。

房地产大发展能创造GDP，同时也给很多人创造了一夜暴富的机会，这就是房地产20多年来的第二个使命：造富。

造富的对象主要有四个群体：地方政府、银行、开发商和炒房者。四个之中，处在上游的地方政府发财最多，除了卖地收入还有和房地产相关的各种税收；银行和房地产商也赚的盘满钵满，同时也有很多个人炒房者（也有拆迁户）一夜暴富。

之前有人好奇，在这场盛宴中，似乎找不到一个“输家”，确实找不到，因为在这场“盛宴中”，每个群体都是吹泡沫的人，都不希望泡沫破灭，泡沫越大，群体的财富增值也就越快。

房地产还有一个使命就是解决民众的住房问题，让所有人住有所居。

理论上讲，这个使命应该是排在第一位的，但讽刺的是，在20年的发展过程中，这个使命几乎一直被忽略，最高层在2017年10月份召开的十九大报告中提出“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，世人才恍然大悟：原来房子不是用来炒的？

虽然这是一个“迟到的使命”，但20多年的房地产大发展客观上解决了国人的住房问题。

第一、中国的城镇化率大幅提高，意味着很多人进城了；

第二、这几年的棚改货币化，又让很多人“上楼”了；

第三， 2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇36.6平方米，农村45.8平方米。

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按照地产大佬任志强的“地产夜壶论”，以上三个使命中，第一个使命理论上现在依然是可以“重启”的，也具备重启的必要，比如外需不振、内需萎缩，导致经济有下滑压力。

第二个“使命”，说实话地方政府也需要，现在中央已经确定要通过基建刺激经济，这正是地方政府用钱之际，听说太原之前8宗流拍地块现在已经降价再拍卖了，所以，在土地财政没终结之前，没有地方政府不想继续卖地。

第三个“使命”值得商榷，如果单纯考虑房地产的居住属性，按照国家统计局的数据，人均居住面积40.8平方米已经超过德国、英国等发达国家了。

所以，不管从经济情况还是各方的需求来看，房地产仍然可以继续“发光发热”，但从现实情况来看，前20年的房地产发展模式必须终结，最简单的一个道理就是：泡沫越大、破裂后的威力也会更大。

现在房地产的泡沫有多大，其实很少有人说清楚，不同人参考的标准不一样，得出的结论也不一样，但是从这两年地产调控政策的力度来看，泡沫严重程度可想而知。

高层已经意识到了房价过高的危害，同时也知道泡沫被戳破后的危害，1993年海南地产泡沫破灭就是例证，所以现在的调控政策就是尽可能的“捂着”，不让上涨，也不能过度下跌。

2017年10月份提出的“房住不炒”是一个明显的信号，今年8月份召开的政治局会议再次提出的“坚决遏制房价上涨”有另一个明显信号，其实都在告诉大家，房地产的使命终结了。

所以，今年大家看到很多奇怪的现象，有些地方政府想变相给房地产松绑，但后来都被中央叫停了，看不到一点放松的迹象。

20年前，房地产市场通过“房改”进入市场经济，20年后的今年，持续调控又让房地产市场回到“计划经济”，在计划经济想通过炒房赚钱？难！