限价恶果：2018年买到的房子质量可能最差_风闻

来源：财新网

作者：中原地产首席分析师 张大伟

各地楼市限价，是从2016年“9·30”开始普遍出现的，之前一二线城市房价在明显上涨，而三四线城市房价本来也不高。

但整体看，执行了2年后，各地限价政策的恶果随着大量住宅的交付，开始集中爆发了：北京甚至出现了个别项目车位使用费单月超过6000的现象。

限价带来什么结果？开发商优化配置的越来越多。

1、优化第一步：

容积率不均衡使用，做出别墅、高层。一个小区整体容积率2，而高层容积率高达3以上，这种情况下，先卖高层，等过2年限价风头过了，再卖剩下的精华别墅。

2、优化第二步：

能不送的就不送。精装修标准越来越低，逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯，想要精装修么？购房合同外再签一个新的外包合同，当然钱也是要另付的。还有的就是车位不送，不租，只卖。车位价格越来越高。

3、优化第三步：

装饰减配。初级手段外檐石材变涂料；

这钱省的让行外人不经意间就可以忽略，绿化减配，江南园林变疏林草地；

设施减配，园林小品、桌椅板凳通通删去，石材路面变柏油，参天大树变树苗，电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

这些在交房时，估计很多人都只把眼睛放在自家屋子里，忽略忘记了外部公共空间也是您花钱购买的产品。这里面有些是您细心的话还能发现，有些真的不曾在任何合同、样板房中体现，处于任人宰割的局面。

4、优化第四步：

工程减配。水泥标号，砂浆强度，电线品牌，大量的隐蔽工程里存在了太多猫腻，防不胜防说的就是这个。只能祈祷开发商的良心了。

这两年，如果开发商拿地价格与销售价格差价不大的，这些项目收房都要谨慎了。

5、优化第五步

滞后网签，很多房子卖了价格网签不了，排队签约好几年。收房的时候，建筑面积不变，增加套内面积，这样可以多收费。还有部分城市出现了把限价房卖给基金，卖到二手房市场再交易。

6、优化第六步：

限价带来的问题是，一二线城市已经不可能再出货值，推动了越来越多的企业去三四线城市高周转。而质量问题已经开始越来越多。

短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。东部出现了销售面积的同比下调，但中西部上涨均超10%。

2014年6月末，商品房待售面积54428万平方米。库存数据已经跌至50个月最低。连续超过4年下调。整体看，全国性的去库存周期已经完成。

市场涨跌应该是市场行为，限价是无奈下的政策，但如果只限价把数据弄平稳了，但结果很可能是企业控制成本。

也许，2018年买到的房子，将是这些年质量最差的一批。