长租公寓若爆仓，谁是最大受害者？_风闻

【文/观察者网风闻社区作者 闻博】

我这个人有点怕无聊，每当无聊就会约朋友出来吃饭。因为我有很多不同年龄段的朋友，所以每次聊天都能换着了解不同年龄的人在想些什么。

虽然有家室和没家室，生活得意和怀才不遇的人所说的话题各有不同，我发现有三个话题是不论在哪个年龄、什么状态都无一例外地被反复谈起，那就是吃、八卦和房产。

自2017年以后，基本上有房或者无房的都开始感叹不可思议的房价，已经上车的抱怨房贷和孩子这两台碎钞机在把自己逼疯；没来得及上车的不是绝望到叹气就是诅咒房价明天早上就崩溃。

然而，进入下半年以后，朋友圈里关于各地房租异常上涨的消息开始牵动所有人的心。北京、深圳等地今年都出现了普遍的、动辄20%以上环比租金上涨。

如此短的时间内如此高的涨幅不能不说是一个晴天霹雳。虽然现在还没出现全国普遍性的房租大涨，但谁也不知道会不会哪天这股风潮就会从北深广吹到全国其他一二线城市。

还在租房的朋友纷纷表示如今除了工资不涨、股票不涨，什么都涨，要是再涨房租可能就在上海生活不下去了。但是又能去哪儿呢？别说老家，就算二线城市也找不到和现在收入对等的工作。而已经上车甚至有多余房产在出租的朋友则一副跃跃欲试的样子，然而他们也不确定这种异动会不会哪天给自己的房租收入带来风险。

对我来说，幸运的是我不用租房，也没有多余的房子可以拿来收租，省却了一层烦恼。而我更好奇的是，为什么在之前长达10多年的房地产牛市中相对平静得多的租房市场，在最近几个月突然出现了高于过去几年总和的涨幅？到底是需求的激增？供给突然之间的萎缩？还是市场外的力量在左右价格？

房租为何暴涨？

首先可以排除的，就是需求的激增。

根据统计数据，北京、上海在过去两年非但没有流入大量人口，反而出现了人口净流出。

可能有人会说是大规模拆违和毕业生租房季，然而对于违章建筑的打击并不是今年才有，也不是只有北京一地。更何况那些租赁违章房屋的人群本来就只有非常有限的购买力，仅仅依靠他们就能把处于中等收入人群的青年白领的房租上抬20%，实在缺乏可信度。而大学毕业生更是年年都有。

显然以上需求端的情况并不能很好地解释突然而至的房租剧烈上涨。

供应端也是，虽然这两年在房屋不炒的原则下，一线城市房地产市场已经降温不少，因此没有理由认为可出租的房屋总量突然从市场上蒸发。而从目前各种报道来看，如此凶猛的涨价的背后必然有较大的能量在推动。

带来变局的就是最近这几个月成为舆论焦点的长租型公寓公司（以下简称长租公司）和其产业链。

长租公司的盈利****模式

与传统的租房中介不同，这些公司并不是简单地撮合房租与租客赚取中介服务费的房屋中介，而是深深介入房东和租客之间，以稳定且有竞争力的现金流换取房东给予的房屋使用权和租赁权，转手把房屋以较高的价格转租给租客。其中两者租金的差价就是长租公司的第一层利润来源。

但是，实际上长租公司的模式远远没有那么简单。

首先看到这里读者也许会问，为什么房东不直接自己与租客签订合同，而是甘愿让长租公司当二房东呢？其中一个缘由就是长租公司一般会向房东承诺稳定的回报，免去了房东每次在租客退租以后重新寻找新租客的烦恼和再支付一次中介费等潜在的收入损失。而许多租客也更愿意以稳定的价格长期租住，免去被房东加价和随意赶走的风险。

乍看一下这似乎是对双方都有利的模式，但实际上如果长租公司仅依靠租金差却要应对双方转嫁过来的这种风险显然会有些得不偿失，更不提做到上图里所说的那种拍卖式的竞价了。

大多数非金融圈内的人士可能从未注意，早在一年前的8月15日，长租公寓品牌某如就对外发布，其以资产服务机构身份，成功发行租房市场首单房屋租金分期类ABS。这项名为“中信证券-XX如1号”的房租分期信托受益权资产支持专项计划在上海证券交易所挂牌交易。

所谓ABS，简单来说就是某公司把有良好获利预期的资产打包做抵押，在资本市场上获得成本合理的现金投资的一种方法。例如，我可以向死党甲借钱，用每个月自己的工资做担保，一次性借款相当于11个月工资的现金，然后用第十二个月的工资支付利息，至于具体利息和还钱的时间、方式都是可以约定的。当然实际上ABS的操作和规定要复杂很多，基本上个人是不可能通过这种方式去公开市场融资的。

但是通过查看该ABS的说明书可以发现，此产品和寻常的ABS并不完全相同。其一大特殊之处在于，用来向投资者支付收益的钱并不是来自与租客向长租公司每月支付的租金，而是变成了一笔小额分期偿还的贷款。也就是说，通过这个融资产品（ABS）长租公司本身已经置身于投资者和租客之外了，租客和长租公司的租赁关系变成了租客和资产信托机构的借贷关系，而投资者也是从信托机构那里获得收益，并不能够直接从租客手里获得收益。

看到这里，聪明的读者可能要问了，明明就是个简单的借贷和租赁的关系，为什么长租公司要设计一个如此复杂涉及多方的关系呢？显然长租公司这么做不可能是吃饱了没事干，任何机构这么做的真正目的无非是规避风险和获得更高收益。

首先来讲，收益这块是最明显的。通过这个复杂的产品设计，长租公司把原本许许多多个租客每月的租金转换成了一次性的大笔现金。而大笔现金既可以用来做更高额的投资，也可以用来以高价从更多的房东手里获得房源，并且转手这些房源来获得更多的资金，滚动放大。

根据该款产品的说明书的内容，小额贷款的平均利率在6.27%，贷款的整体收益率（IRR）为11%以上。（相当可观！）而ABS优先级的预期收益率为5.39%，也就是说长租公司仅仅是分享了一半收益率就能够实现资金回笼，并且再次投入扩大市场占有率继续去得到11%以上的收益率回报。显然这完全就是在使用金融杠杆。只花一笔钱，就能办n倍钱才能办成的事。

长租公司如何规避风险

而对于风险规避来说，就稍微复杂一点。

让我们来设想一个场景，某巨豪由于没精力去和单个租客交涉，于是把其名下一整栋楼的住房统统交给长租公司打理，长租公司经过简单装修以后分租给附近某大型互联网公司的码农。

由于互联网热，这些年轻码农更愿意付出相对高的租金住在那些质量可以预见，同时没有房东骚扰的品牌公寓内。于是只要这些码农按时交租（还贷）一切就都相安无事，长租公司继续赚取高额回报，码农住着自己的个性公寓，而原房东则足不出户便可坐享租金收益而无需去操心出租屋的管理和租户的退租。

然而，某天经济形势发生变化，该互联网公司跑路/破产/裁员了，码农不是失业就是收入锐减，其中不少还打算到其他城市谋得更好的职位，于是租房需求锐减，如此一来长租公司不但要按月支付上游房东的费用，还要承担许诺给投资者的回报。

当杠杆放大债务的时候，违约或许不是必然，但是是可以预期的。

一旦发生类似爆仓的事件，虽然有了金融产品和信托公司做防火墙，长租公司本身只承担有限的差额补足责任，而更进一步的责任则属于外部信用担保公司。

但是对租客来讲，其和长租公司的租赁关系已经变成了其和贷款公司的借贷关系，即使长租公司实质性违约，借贷关系依旧成立，也就是说租客依旧需要还款。甚至即使租客被迫离开住处，贷款的还款义务依旧有效，租客必须向长租公司追讨损失。

而对于房东来说更是麻烦，在租客仍在交房租期间，房东无权赶走房客。房东只能去法院起诉长租公司的非法侵占行为，其顺序优先于破产清算。如果房东赶走租客，租客可以去公安机关或者法院起诉房东侵犯租客的使用权，要求房东支付因搬家产生的费用等。

以上可见，长租公寓这种二房东的模式集中了房东、租客、担保机构、投资者等一系列产业链上下游各种角色的风险于一身，照理是不应该再去利用金融工具去放大自身的负债，并且在多重嵌套的过程中把更多的风险集中到了自己身上。

试想如果一个拥有几十万套住房的长租公司发生偿付危机，那受到波及的人口将有多大的规模？估计远大于p2p最近集体爆仓带来的动荡。

此外于情于理上，让本来就是每月付租的租客去贷款也说不通。贷款其功能无非是在贷款人一时需要用钱但是又拿不出那么多现金的情况下，通过借贷，把短期的大资金分化成为长期的相对小额的资金流，从而使得借贷双方都获益。而对于租房的房客来讲，本来就是每个月付这点钱，现在换了花样不但每个月还是要花钱而且还要额外付出一年不菲的利息。

我是看不出其中有什么建设性的目的。事实上根据不少媒体的报导，有些不法中介其实非常清楚这一点，因此使用非法的手段哄骗被害租客在其本人不明就里的情况下签署了一份捆绑了贷款协议的租赁合同。

综上所述，我们可以看到，目前这种最近才兴起的、利用金融杠杆层层嵌套的长租公寓模式其实在不断积聚风险。如果一旦集中的风险瞬间爆发，这场游戏的参与者都将不同程度受到伤害。

其中最缺乏自我保护能力并且可能最受伤的就是租客。房东最多损失点租金，投资者由于受到原始权益人自持劣后，差额补齐，外部担保等层层措施也还不至于血本无归，而一旦问题出现，租客将面临无家可归的同时仍旧需要继续还贷，并且在捉襟见肘之时还需要走上维护自身权益的艰难道路。

要知道整个租赁市场的羊毛都是出在租客这头肥羊身上。不管各方用什么样的玩法如何玩这场游戏，租客能承担的租金也就只有这么多。能出得起更高租金的人大多数都会考虑去买房或者早已成为房东了。而绝大多数人的工资也不可能保持每年20%的增长速度。

如果说房价不断上涨已经令人绝望，那租金再被无限制炒高只能是在榨干年轻人的最后一点血汗。实在无奈，他们或许也就只能通过脚来投票，去生存相对容易的次一线城市讨生活。一旦逐级的人口衰退开始，那我们尚未完成的城镇化又如何继续下去呢？

因此在这种情况下，监管部门和相关部门应当责无旁贷负起保护租房者利益的责任。要知道年轻人是最有生产力和潜在消费能力的群体，不能吸引年轻人安家落户的城市是没有未来的。而他们中的绝大多数必将经历一段成为租客的时光，而在当今，在现有的法律中，什么时候才能落实对租客们的保护？

如果要建立长效的住房租赁市场，就离不开对于租赁关系的保护和监管，离不开一个透明公平的市场的建设，如果法律不能有效保护租客权益的话，租售同权又从何谈起呢？住房租赁市场的长效机制又如何建立呢？

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