那些关于房租的假话和蠢话，别老误解资本_风闻

自17号，我爱我家副总胡景辉在发表部分长租公寓推高房租的言论后宣布辞职起，社会上便轰轰烈烈地展开了对房租与长租公寓问题的讨论。昨日，公众号布尔费墨发布了一篇文章《那些关于房租的假话和蠢话》，对胡的说法进行了批驳和解释。

（以下是全文内容）

如何在网络上迅速鉴别思维病毒感染者？首先告诉大家一个规律，凡是在经济和社会评论中看到以下词语：

资本贪婪

市场失灵

政府管一管

其作者基本可以鉴定为还没有入门的痴人，其言论可以大体判断为思维病毒入侵大脑之后的呓语。

在当今中国的房地产投资者中，经常流传着一句话：**不要觉得你不买房，就可以一辈子租房。如果你不赶紧买房，以后你就连租房都租不起了。**最近人们果然惊讶地发现，这句话成真了。最近，一线城市房租价格的迅速上涨。

随着房租的上涨，人们开始愤怒，开始寻找替罪羊。有一些关于房租的假话和蠢话也开始充斥媒体。我本来是不想说这种经济学的ABC，老生常谈的话题。但是**如果不持续地给世界传播正确的思想，那么愚蠢的谬论就会大行其道，占领人们的头脑。**所以我觉得有必要站出来说一说了。

1.长租公寓推高了房租吗？

这几年，一些中介公司开始涉足长租房。他们在资本市场拿到了很多投资，并且在市面上寻找长租房源。人们惊讶地发现，这些长租公寓专业公司在房源方面的竞争非常激烈，竞相给房东涨价，同时，大城市的房租也在拼命上涨。这些人于是得出了一个愚蠢的结论：长租公寓公司推高了房租。

是这样的吗？当然不是。长租公寓公司不仅没有推高房租，还降低了房租。为什么这样说？我们来看一看长租公寓公司的利润来源。

2.长租公寓公司的利润来自于哪里？

租过房的人都了解一个事实：大多数房东并不适合做房东，因为他们不专业。就不用说北京这种接地气型城市，就是上海这个略微洋气一点的城市，有很多小区都是破破烂烂，惨不忍睹。这些小区中用来出租的房子，大多数也都是简陋不堪，有的甚至肮脏混乱。很多在陆家嘴上班的白领精英，大学毕业后往往会在这种脏乱的“老公房”小区里住上好几年。

这种房子被长租公寓公司拿下来之后，他们会做什么？他们会把这些80年代的装修统统铲掉，90年代的家具统统扔掉，重新装修，配新家具。那些比大多数租房客年龄还大的老公房，虽然外表还是很破旧，但内部在长租公寓公司的修整下，最起码做到了干净，敞亮，家具新。在房产行业内部，这种做法叫“凤变冰”。

他们这样做，是想趁机涨价赚钱吗？如果你这样想，说明你还不具备现代社会的思维方式。任何的商品，都是为了满足消费者的需求才生产出来。长租公寓公司这样做，是因为80后，90后大学毕业的消费者不再满足于脏乱的房子，而是对居住环境有更高的需求。赚你的钱是为你好。赚你钱的人是在帮你。不想赚你钱的人，才是不想帮你的人。

北京上海的房东，很多都是60岁的大爷，50岁的大妈，本身就没文化，也不懂市场，更没精力去照顾出租房。你让他们去替房客装修，买年轻人觉得审美还算过得去的家具，什么北欧小清新风，日本性冷淡风，想都不要想。所以在“凤变冰”二房东包租流和长租公寓公司出现之前，大学毕业生刚落脚在这些城市，只能租到很差的房子。所以长租公寓公司利润的来源之一，就是替房东改造了房子，满足了消费者的需求。

专业性的问题还有其他很重要的方面。很多房东并不专业，体现在他们精力有限，很难及时处理房客在居住过程中提出的要求和问题。另外如果和房客发生了纠纷，对房东来说也是非常头疼的事情。当然了，反过来说，房客也面临这些问题。所以房东和房客这两边都是“业余选手”，需要专业的中介机构来对接，才能最大程度降低损耗，实现共赢。

更令外行惊讶的，是有的专业的二房东，在遇见客户之前，就根据这个区域的客户的喜好，对房屋进行了专业改造。例如在上海市中心前“法租界”，就有一批专门给老外改造房屋的专业二房东。他们租下中国人破旧的老宅子，把它由内到外，从地暖到窗，从厨房到床，都改造成老外喜欢的方式。这种专业水平的改造，不管是从设计、工期、成本、用料和审美风格上，都是普通的房东无法达到的水平。更不要说他们还有专门的合作营销渠道，来给老外推销这种房子。

以上是长租公寓公司的第一个利润来源：他们利用自身的专业性，为租房的双方提供更好的服务。

能够为租赁双方处理一些问题，也能对本身条件较差的房子进行装修改造，满足消费者消费升级的需求。所以正因为这个专业性，它使得房东出租房产的麻烦更少，收益更稳定，所以他们可以让那些因为房东没有精力管理，例如老年人行动不便的，长期在国外的，工作忙没时间打理的，这些房东的闲置房产加入租房供应的行列中来。客观地扩大了租房供应，降低了租房价格。

第二个利润来源，可能很多人都想不到。

在大城市里，你去租一套房，只想租一个月的话，你几乎是租不到的。99%的房东都要求至少一年的租期。只想租一个月，房东连谈都不会和你谈。可是如果你因为工作需要，就想在一个城市里住几个月，怎么办呢？

长租公寓公司的优势就体现在这里。据我所知，很多长租公寓都可以是一个月起租。那么这就给很多房客解决了问题。租一个月，每个月房租会比租一年要贵一些，但是总好过找不到房，也比住酒店旅馆便宜多了。长租公寓公司和房东签的合同至少是一年，有可能是好几年的，拿到的价格比较低。他们租给房客是按月的，价格比较高。这就是他们的利润来源之一。

这是长租公寓公司的另一个利润来源：赚批发（长期）与零售（短期）之间的差价。

就像冷饮厂和消费者之间的关系：在夏天，冰淇淋很容易融化，如果卖不出去也很容易过期。消费者想吃冰淇淋的时候，难道要去生产冰淇淋的工厂排队购买吗？当然不是。冰淇淋的零售商从上级经销商或者厂家批发了冰淇淋，放在街边的冷柜里售卖。他们的毛利就是批发价与零售价之间的差价。如果我们把长租公寓公司看成是房东的零售商，经销商，就很容易理解这部分的利润。

第三个利润来源，是来自期货的利润。

大部分的经销商赚钱，靠的是不同地域的差价。但是有些经销商赚的差价，是时间的差价，也就是玩期货。长租公寓公司的重要利润来源之一，就是来自期货的利润。

期货怎么理解？例如说炒房，赚的就是期货的钱。房子本身不能挪地方，但是持有房产一定时间以后，房产也许能升值。这样就带来了利润。房租也有期货市场。如果我们预测房租能够上涨，我们就可以和房东签订一个长期的租房合同。举个例子：

我们观察到北京某区域2室1厅的房租，目前是在1万元/月。我们预测它之后每年将会涨价3千元/月。那么我们用一个比较长期的合同来锁定这个租房的价格，例如说1万元/月，并且每年涨价2千元/月。这样就可以锁定利润如下：

可以看出，这种利润完全来自于对未来的准确预测。任何人，包括长租公寓公司，准确预测了这个价格，并且用自己的真金白银去建了仓，他赚钱就是应该的。

以上三点。总结一下。长租公寓公司之所以赚钱，是因为：

一，长租公寓公司用专业的精神，解决了房东和房客难以解决，或者不愿解决的问题。

二，长租公寓公司用长期的价格，锁定了房源，再短期出租，赚取批发和零售的差价。

三，长租公寓公司用准确的预测，在当期锁定低价房源，在未来高价出租，获得利润。

3.边际成本递增与供给定律

有人说，长租公寓公司给房东涨价，在未来也给房客涨价，难道不是推高了房价吗？这样说话的人完全不懂什么是市场。市场的价格不是你想推高就能推高的。再厉害的公司，只要它用的是合同的手段锁定房源，都无法左右未来市场的价格。

我们设想一下，在未来，大量的人因为拿不到一线城市的户口而去二三线城市就业，或者一线城市出了什么新的赶人政策，把人像牲口一样赶走（这种事情不是没做过），或者国家大量兴建廉租房，并且用行政手段控制租房价格，租房的价格就有可能降下来。你不能说房租一定会上涨，租房一定能赚钱。因为任何的商业决策都有可能失败。你要用真金白银在市场中锁定资源，才能认为你真的这样认为。否则你口说无凭，信口雌黄，凭什么相信你？

很多人说长租公寓公司抢占了市场上大部分房源之后，垄断了资源，就能控制房租价格。真是想多了。首先，除了政府之外，任何人都不可能垄断某一个城市的所有的房屋。很简单的道理，你买一个苹果很容易，买1吨苹果也很容易，可是你想买1亿吨苹果，就是难上加难。为什么？这在经济学上叫做：边际成本递增。

没听说过边际成本递增？只听过递减对吧？我是经济学专业的，我来给你讲讲。

边际成本递增指的是，当你在市场上获取资源超过一定的限度，你取得最后一单位资源的成本就不是更低，而是更高。你去买1个苹果，单价一定比你买1吨苹果的最后一单位的单价要贵。但是你想买1亿吨苹果，最后一单位的单价一定要比买1万吨苹果单价贵。为什么呢？因为全世界每年只能生产7600多万吨苹果。当你买过一定的限度之后，你的每次购买行为，都会造成整体市场价格的上涨。我们假设除了一只苹果以外，你拥有全世界所有的苹果。那么这最后一只苹果的所有者将会任意喊价，造成你根本就买不起。

所以没有谁会愚蠢到买光全世界所有的苹果，也没有哪个长租公寓公司会愚蠢到租完这个城市所有的房屋。因为你在扫货的过程中，一旦逼近某个界限，你的成本就会接近你的未来的售价，造成你无利可图。我们假设某个公司不计成本地打算租下这个城市所有的房子，可是他会惊讶地发现，在扫货的过程中，不管他怎么统计，这个城市的出租房产都是在不停地增加。好。这就又要用到经济学了。

任何的供给量，都是在一定的价格水平下的供给量。如果价格水平发生变动，供给量将会增加。这叫什么定律？供给定律。大家一般只说需求定律，供给定律很少被提及。

你打算每套2万元租下北京所有的房产，和你打算每套3万元租下北京所有的房产，这两种价格情况下房产的供给量完全不同。换句话说，在给定预算的情况下，“租完这个城市所有的房屋”这个目标是不可能实现的。

我们退一万步说，设想某公司不惜一切代价租下了市场上所有的可以出租房子，并且打算加价20%出租，你会发现他租不出去那么多的房子，空置率会非常高，以至于亏本。因为租房者能够每月付多少租金，并不是灵活可变的，而是有一个硬顶。不惜一切代价扫来的房子，很可能会砸在自己手里。就像你不惜一切代价买来的苹果，卖的时候很可能会亏本。所以没有人会“不惜一切代价”去租光所有的房。

如果你看到某一个公司，拿着融来的钱在租房市场上扫货，那是因为他们认为现在的房租还很便宜。但是他们最后能不能赚钱，这要看他们的客户愿意不愿意出这么多钱，这个不是他们能够决定的。所以不管他们出多少钱扫货，他们仍然面临客户预算的约束。

对市场一知半解的愚人，总是把市场理解成为抢劫。我抢来的，就不能分给你，所以我抢得越多越好。持有这种思维的人适合生活在原始社会，而不是现代社会。现代社会讲的是合作共赢。任何人买来的资产，价格太高都会亏本。长租公寓公司再怎么扫货，他们的货还是要拿出去卖的。资产的购入价格，取决于客户的预算，和资产增值的可能。

4.那些关于资本和市场的人云亦云

上面这种商业的ABC还要拿出来正儿八经地讲，真是这个时代的一种悲哀。更可恶的，是那些说什么“资本贪婪”的。资本是为人服务的。资本是来帮你的。资本这么无辜，为什么要吃它？

为什么哪里有暴利，哪里就有资本冲进来赚取暴利？因为暴利就意味着人们非常需要这种商品。资本冲进来赚取暴利，就是来提供这种商品的。资本进入某个行业，就会降低这个行业的价格，同时增加这个行业的供应商和从业者的收入。

降低这个行业的价格，就能使得更多的人享受到商品，增加这个行业的供应商和从业者的收入，就能使得更多的人想要成为这个行业的供应商和从业者，从另一方面增加了这个行业的商品供应。所以哪里有暴利，就意味着这里有没有被满足的迫切需求。资本冲进来，满足了这个行业的客户、供应商和员工，所以它才赚取了“暴利”。那么这个“暴利”难道不是它应得的吗？

“市场失灵”是个什么东西？市场什么时候失灵过呢？一边是长租公寓大量增加，一边是房租极速上涨，就是“市场失灵”吗？上面说过，任何参与某个行业的资本，都是来帮助这个行业增加产量，降低价格的。长租公寓大量增加的同时，房租极速上涨，就说明加入这个行业的资本还是不够多。需要更多的资本，雇佣更多的从业者来做这件事。

在这里不得不说到价格的作用。如果把市场比喻成一个城市的交通网络，价格就是交通拥堵情况示意图。那些红色的拥挤路段，为什么拥挤？因为车太多了。正如那些利润低的行业，为什么利润低？因为资本太多了，造成谁也赚不了钱。所以汽车应该怎么走？选择“躲避拥堵”的路线，走那些绿色的，通常的路，对吧？资本也应该像汽车一样，去那些跑得快的路，也就是赚钱快的（暴利）行业。

所以“资本逐利”怎么会成为一个坏词？资本逐利明明是一件好事。资本不逐利，那些暴利行业的暴利，谁去给降下来？

市场怎么会失灵？我们知道，有的时候堵车并不是因为某一条路上车太多了，而是有拦路抢劫的匪徒设置路障，敲诈来往车辆，所以才造成了拥堵。我们刚才说了，市场上的价格，就像是交通拥堵情况示意图。我们看到一条路堵成了深红色，并不一定是因为那里车满为患，而是因为有车匪路霸。但是我们作为资本，只能选择绕开那里。因为我们出来是来赚钱，来求财的。

在我们的社会，哪些领域有严重的社会问题的？令人头疼的行业？有很多。例如教育、医疗、住房等行业。教育、医疗和住房，是压在老百姓身上的三座大山。那么为什么社会这么需要，却仍然没有资本去“赚取暴利”？因为有人在这几条道路上人为地设置了障碍。就这么简单。

我们放眼望向全社会，有哪个资本随意进入的行业，是造成了严重的供需矛盾的？我们说服装，玩具，家电，这些行业资本都是大量的，产量都是天量的，可为什么商品的价格很低，资本也没赚到什么暴利？为什么资本不能随便进入的行业，例如教育、医疗、住房，却存在问题，存在暴利？那么资本追逐暴利，到底是好事呢，还是坏事？

上面说到的交通拥堵情况示意图，为什么有的时候会“失灵”？为什么明明知道某一条街车很少，有严重的供需矛盾，其他车却不能开过去？因为有人在路上设置了障碍。所以真正“失灵”的，是不是市场？不是。“失灵”的是那个使用暴力手段干预市场的群体。他们的手到哪里，哪里就会造成无法解决的问题。

所以你想要解决某个行业的问题，就要反对“政府管一管”。你想要某个行业出问题，想要节外生枝，怨声载道，你就号召“政府管一管”。

5.租房管制能解决问题吗？

有一个馊主意，就是租房管制。所谓租房管制，就是认为房东是邪恶的，总是想涨价，盘剥房客。房客不涨价，就会被赶到大街上，所以要对邪恶的房东进行管制。这是对市场经济最愚昧的理解之一。

房东给某个房客涨价，是因为什么？

A 她看这个房客不顺眼

B 她想赶走这个房客，然后让房子空置

C 她相信，在现有的市场价格水平下，有另外一个出更多钱的房客会来租她的房子

D 已经有一个打算出更多钱的房客要来租她的房子了

这个愚蠢的政策以为是A或者B。实际上的情况则很可能是C或者D。道理很简单：不是房东要给房客涨价，把房客赶走，而是另一个房客要给房东涨价，要把房客赶走。所以房东凭什么要留着那个出不起房租的房客呢？

这个政策的假设，就是一个“黑心房东”。而实际上呢，出不起房租，赖着不走的那个房客，才是黑心房客吧？

相信我，租房管制非但不能解决问题，反而会制造更多的问题。如果中国沿用西方的租房管制政策，无疑是对房屋所有权的一次宣战。在美国一些城市，租房管制实行了很多年，它造成了房源紧张，房子就更难租了。

在我们熟悉的美剧《Friends》里面，有一集Ross就去了大楼对面的“ugly naked guy”那边，脱掉衣服，和他一起get naked，去取悦这个人。Ross是一个博士，博物馆研究员，在美国有不错的社会阶层，他为什么要去取悦一个社会底层的无所事事的人？很简单。因为纽约实行了租房管制。不是你有钱就能租到房，要拉关系走后门才行。当然，凭着Ross的玉体，他后来成功了。

市场经济买卖双方是合作方，而不是敌对方。打击一方，就是打击另一方。打击房东，就是打击房客。道理很简单，如果房租达不到房东预期的价格，很多房东就宁可空关着，也不愿出租房子了。如果空关着也要罚款，很多房东就宁可卖掉房子，也不会出租房子了。用来出租的房子少了，倒霉的还是房客。所以说租房管制是一个杀人不见血的馊招。

6.房租到底是怎么上涨的？

说了这么半天，已经5000多字了，还是没回答“房租到底是怎么上涨的？”这个问题。其实也很简单。任何价格的上涨，都是因为：

或者供给减少了

或者需求增加了

或者两者皆有

大城市的租房供给是怎么减少的？很简单：限购。限购使得本来可以购买第三、第四、第五套房的有钱人无法购入房产，减少了租房供应量。

换句话说，那些北京、上海的本地人，他们出租房子，难道是自己睡在大街上，把房子租给外地人吗？当然不是。几乎所有的本地人房东，都是自己家住一两套，其他的拿来出租。限购就意味着，他的所有的房产，很可能只能够自己住的，拿什么来租给外地人呢？

外地人不许购房的规定就更可恨了。外地人不管在不在本地生活，他买了几套房产，除了自住的，都可以用来出租。限购政策特别规定了不在本地工作的外地人不可以买房。这就更荒谬了！一个外地人，他不在本地上班，反而要在本地买房，他买了以后几乎一定是要出租的啊！

限购政策精准打压了房东的数量，造成了住房供给量（相对需求量的）减少。

需求就更别提了。三四五六线城市已经不适合新人类生存。现在全国90后，95后很多都希望去大城市生活。他们到了大城市，就面临激烈的竞争。从工作到租房，没有一件事是轻松的。

但是我想说的其实是另一件事。我们看到的价格上涨，也许并不是价格上涨。因为价格有“名义”和“实际”的区分。什么意思呢？我们假设在上海的市中心，2008年租一间一室一厅需要4000元，2018年租一间同样的一室一厅需要8000元。看起来价格上涨了吗？名义上上涨了，其实可能没有。因为2008年，就在这套房子的楼下，同样的小饭馆，同样的上海老板和安徽女工，做的一碗葱油拌面，2008年需要5元，2018年则需要10元。

2008年，一个月的房租能买800碗葱油拌面。2018年，还是800碗。租房价格上涨了吗？也许没有。那为什么会从4000到8000，价格反而没上涨？因为货币滥发了，名义上价格上涨了，而并不是因为实际上价格上涨了。

那谁这么坏，造成了名义价格的上涨呢？又是资本家？当然不是。**资本家进入哪个领域，哪个领域的价格就会下降。**别忘了我前面说的。那么是谁呢？

我们刚才说了，有的人一遇到自己看不惯的事情，就要求“政府管一管”。这样做的结果，就是政府管的事情越来越多。政府做的事情多，开支就多。税收不够，钱不够花了怎么办？借债呀。借的债还不起怎么办？印钱呀。所以通货膨胀，归根结底，是政府管得太多导致的。

有人说了：那政府应该廉洁高效呀，节约资源呀。怎么说呢？想法是很美好的。但是任何政府都不能同时做到廉洁和高效兼顾。好了，这已经超出今天的话题范围了。我下次再说。

**总结一下，**是谁造成了房租上涨？也许是专业的长租公寓还不够多，也许是涌入大城市的外地人太多，也许是因为限购造成了可租房源减少，也许是因为政府滥发货币造成了名义价格上升。但是无论如何，我们都必须相信：市场是解决供应问题最好的方法。任何自鸣得意，夜郎自大，觉得政府比市场高明的政策，都会遭遇市场规律无情的惩罚。

我们生活在人世间，离不开别人的帮助，也需要去帮助别人。市场是人与人之间和平互助的行为的总称，所以市场才是解决问题最好的方式。以上就是我对那些关于房租的假话和蠢话的反驳。

（文章转自公众号 布尔费墨）