中国房市正在回归基本逻辑_风闻

中国房市正在回归基本逻辑

田锋

因为认识不够深入，经验欠缺所以过去管理方式粗放，中国央行刺激经济的房市过去一直是放大水漫灌（现在终于开始改了）。钱是印出来的，但不可能白给，放水都是通过宽松的银根贷出去的。当市场上很容易贷到款，首先被刺激起来的必然是“资产市场”，这是“水”最容易去的地方——因为资产价格最容易涨起来，涨出来的部分就是“（投资）利润和收益”。与之相比，水进入实体经济，产生收益和利润就一如既往地很不容易，实体经济利润率要看全行业水平，很难变得很高（一个钢厂利润1亿；不是说建十个钢厂的利润就是十亿），但资产市场的收益波动容易很剧烈。

资产市场对老百姓除了股市就是房市，住宅房市各国历来都是严格控制企业进入作为住宅房产购买方的。一旦企业可以作为住宅市场买房，考虑到住宅市场都是“散户”，很容易就造成类似庄家操盘那样的局面，玩死散户们。“炒房团”其实就是利用规则的漏洞，一部分资金雄厚的散户通过组团方式，实际上按照企业方式运作房市坐庄，操纵某个区域的房价，在政府监管不到位的情况下，炒房团一定是稳妥的“收割”普通买房人的。现在中国各地政府实际上经过多年之后学乖了，各种限购限售收利得税等政策出台，就是针对炒房团的，政策设计就是千方百计针对性限制炒房团，而并不希望控制普通自住买房者。

中国房价连续涨了二十年了，说到底表明了两件事情：一、中国央行持续大水漫灌的粗放方式刺激经济已经有二十年历史了；二、中国各地方政府对炒房的监管控制力度不够。有庄家在房市里兴风作浪，好处是带动这个区域房市交易活跃，刺激一个区域房价快速上涨，这样地方政府可以更快更多的获得土地增值收益。这个也不能怪地方政府，因为九三年税改中央把优质税源都切走了，地方政府事权财权不对等，地方政府想要加快发展只能依赖土地财政。中央其实早就意识到问题根源所在，但嘴里吃着从地方切来的优质税源的感觉实在是太美妙，中央也不愿意对自己占有的税源收入做格局上的重新切分，所以也就一直默许地方政府从土地财政上获得收入。那地方政府得地价炒高了才能有土地财政的收益。

接下来的房市走势。如果：一、央行有效的反思总结，不再搞粗放的大水漫灌，严厉有效的监管贷款总体去向；二、打击炒房的手段真正打到要害，能够将炒房者真正抑制住（其实考虑中西方政策，实践中这方面国外效果很好的手段可以借鉴的有很多）。根据我的研究，做到这两点，虚高火热的房市很快就会开始自动降温。当下房市巨大的升值预期其实是对过去二十年房市升值的一个逻辑上的继续推导而已，尤其在一线城市，房价已经高到了根本没有未来经济支撑的地步。所谓房价的经济支撑起时就是一个区域的房子租金。一个区域的房子租金实际上是由当地居民的月收入决定的（黄奇帆认为是合理的是低于月收入1/5）。买房子的基本的朴素经济学逻辑是因为买（首付+月供）比租房子（每个月交租金）划算，而中国一线城市，这个朴素的买房经济学逻辑早就已经严重倒挂——不考虑首付，租金也远比月供低得多。航空公司的飞机都是租赁来的，租赁公司不能贴钱租飞机给航空公司——但现在投资房地产的人都是贴钱把房租租出去，然后等房子升值。所以中国当下一线城市的购房逻辑根本不是基本逻辑，而就是在强烈升值预期下的一个大胆的、长远的投机行为。我甚至不认为在一线城市里面刚需占据主导地位，因为刚需的合理经济学逻辑也是去租房。我认为当下一线城市的商品房买卖行为的主逻辑是“投资”，当“投资”变成大家普遍的行为的时候，就是“投机”，因为投资只可能是少数有胆有识人的行为，怎么可能变成大众的普遍行为。

庞氏骗局得以维续的必要条件就是后来者不断加入且新加入者带来的新增资金规模必须不断扩大。中国最近的P2P不断暴雷，其实就是在习大大“去杠杆”的大趋势纷纷难以为继的具体表现，因为这些P2P都是某种程度上的庞氏骗局，因为社会上其实并没有P2P们宣传的高利率贷款需求。现在，中国一线城市的房市其实也是某种程度上的庞氏骗局，一线城市房市想要维系房价的必要条件就是新购房者不断加入，且新购房者带来的新增资金规模必须不断扩大。现在中央力推租赁，就是已经认识到房价的基本朴素逻辑是“租金决定（支撑）房价”，这就抓到了问题的实质与根本——地段、环境、学位都是房价的影响因素，但绝对不是决定性因素，只有租金才是。坚持不懈的通过增加租赁供给，坚决将租赁与购房同权，让朴素的购房经济学逻辑发挥作用，同时坚决出台和执行抑制炒房者的政策，房价的虚火自然就会消退。经济学的规律一定会自然而然发挥它的作用，但你要先撤去扭曲它的外在因素。过去的政府领导成天对着房价说事儿，而没有认识到“租金决定（支撑）房价”，忽视了租赁供给，也没有关注将租赁与购房同权，所以不过是南辕北辙，为渊驱鱼而已。现在大大这届政府我认为对这个问题认识的很透彻，手段高明直击要害，与大大之前反腐一样，没有必要一上来就太高调喊口号，而是真抓实干，着眼关键点去长期坚持反腐。不过几年，我切身感受中国政坛的腐败问题基本面就得到了根本性的风气扭转。一线城市的房价问题也会是类似的故事，我一直预言2017将是中国一线城市房价前后十年的价格顶点。