说说常识，中国的房价与经济问题根源不在于土地制度_风闻

       王小鲁说：【 现行的土地制度，是由各级地方政府独家征地独家卖地，垄断了土地市场。

        这个制度在初期对缓解地方政府财政困难、促进地方建设方面起了积极作用，但后来消极作用越来越明显。地方政府把土地收入当作主要收入来源，严重推高了地价和房价，结果是工薪阶层买不起、住不起房子。当然不是所有的城市，但很多大城市是这样，工薪阶层已经完全没有能力买房子了。

        为了买个房子，祖孙三代的储蓄都要拿出来，或许才刚够首付，接下来还要背几十年的债。这实际上是对中等收入阶层的剥夺。而低收入阶层只能望洋兴叹，进城打工者只能住城中村或者地下室，但有些城市又在大拆城中村，限制城市人口规模。

        高地价高房价进而演变为城市商业服务业的高租金，推高了商业服务业成本，加重了所有消费者的负担。而少数人靠房地产大赚其钱，地方政府也获得了大量收入，大量用于投资和政府自身消费。

        但很多政府投资是低效率甚至完全无效的投资。这造成了严重的收入分配问题，造成中等收入阶层沉重的负担，扩大并在继续扩大收入差距。不改革土地制度，这些问题怎么解决？】

        王小鲁的这个观点是错误的。

        首先，中国的房价与土地制度无关：

        一、中国古代农业社会的传统环境下形成了特有的住房文化。

        古代中国的农业经济发达，导致了中华民族是一个习惯于长期在一地居住的民族。

        长期在一地居住，拥有自己的房屋就成了必需的条件。因此中国人对于拥有自己的房屋有着特别的情结。这与西方人关于搬迁移徙的习惯，因此不主张房屋的拥有，大不相同。所以在世界上中国人的住房自有率特别高。

        据社科院曾经做过的一个调查，中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。      

        因为每个人都想要在所居住的地方拥有自己的住房，所以在众望所归的城市里，相对于需求量，住房的资源稀缺度就会很高，于是价格也会很高。       

         如果能够改变中国人的这种传统住房文化，人们对于自有住房的要求降低一些，购买住房的有效需求就会降低很多，住房的市场稀缺度就会减少，住房价格的上涨也就会缓慢很多。       

         二、中国的宜居土地面积偏小，宜居土地的相对稀缺，天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。        

        中国1类宜居土地只有国土面积的19％，而且其中55％还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1．4亩，为世界平均水平的40％。       

         这个客观环境决定了，经济水平提高的同时，不可再生的土地资源的稀缺度，就会相对于其它可以通过生产而增加，从而降低其稀缺度的资源，迅速提高。        

        土地资源稀缺度的提高，必然地会导致住房成本的提高，于是住房价格的提高也就不可避免。              三、中国经济这几十年的快速发展，造成了财富奇迹，导致投资房产积极性空前高涨。      

       这几十年的经济快速发展，伴随的是民众收入水平的大幅度提高。于是民众的投资能力也迅速提高。而一些城市的房产价格上涨导致的财富奇迹，必然地刺激着人们的住房投资欲望。        

        同样是宜居土地面积偏小，有着与中华民族相近的住房文化，并且经济曾经连续快速发展的日本，也曾出现过房价暴涨的过程。

        上面分析的三个原因中，除了第一个原因以外，剩下的原因就是世界共同的了。而且第一个原因又会随着社会环境的变化而逐渐改变。

        比如现在一线城市很多年轻人就宁愿租房住了。他们在一个地方常住的习惯也在渐渐改变。因此我们预测住房价格趋势的时候，更需要关注的因素是后面两个。尤其是第三个，经济增长的趋势。

        理由很简单：世界上除了土地资源以外，其他资源的稀缺性都会随着生产力水平的提高，而不断降低。只有土地资源目前没有这个前景。

         于是相对于其他资源的斜度的降低，土地资源的稀缺度就会相对上升。因此只要生产力进步还有空间，经济还有增长的前景，土地的稀缺度就会继续增加。自然，在土地上的房产的价格，就还有上涨的空间。

        其次，说说消除国家对于土地的垄断，无益于解决贫富差距问题：

        说到经济体制改革，说到农村经济发展，说到农民致富，一些人就拿土地彻底私有化说事。说国家不应该垄断土地所有权，应该把土地所有权分给农民。让农民可以自由处置名下的土地，可以通过土地交易实现财富增值，从而成为拥有土地资本的财富拥有者。

        我们先来看事实：中国古代土地所有权是私有的，然而农民并没有获得土地资本，没有因为土地资本而成为富人。相反的经常会有失地农民因为无法生活而不得不起来造反，成为社会动荡乃至于王朝毁灭的原因。        

        有人可能会说，那是因为中国古代社会没有进入市场经济，所以土地没有成为能够让农民致富的资本。如果这么说，别忘了那时的地主阶级是怎么富裕起来的。       

        如果说古代中国是因为没有进入市场经济，所以土地私有制没能带给农民财富。那么今天的印度、菲律宾、海地等等国家——这里且不用刚果金、马里、乌克兰、也门等等战乱国家举例——的农民富裕起来了吗？       

        我猜，当被问到这里的时候，那些主张土地彻底私有化的人只好回答说，那是因为这些国家的经济水平太低——因为他们能够凭以证明土地私有化环境下农民富裕的，只有发达国家。

        这个回答其实不错，因为农民要富裕起来，只有社会经济水平提高才能够办得到。

        问题在于，今天正好是中国这个土地没有彻底私有化的国家，经济水平提高的速度特别快，中国农民也因此得以比其他发展中国家的农民富裕得快。

        从上面的事实分析，显然可以得出结论，土地的彻底私有化与农民的致富没有关系。农民的致富与全体人民的富裕一样，只能是社会经济水平提高的结果。而事实证明，过早实现土地的彻底私有化——土地彻底私有化是客观规律要求，我并不反对——并不会导致农民的富裕，相反，是农民贫困的原因。

        为什么会这样？因为，财富是资源被垄断的结果。当国家垄断了土地的时候，农民手中的土地价值才高。也正因为人们看到了土地价值高的现象，一些人才要求把土地彻底私有化。

        可是他们不知道，或者故意要让农民们不知道。如果国家放弃了土地垄断权，在农民手中的土地立刻就会大幅度贬值。只有等到新的垄断形成，土地价值才会重新升高。不过到那时候，大量农民已经没有土地了。

        当年的前苏联，把国有资产证券化平均分给公民，并没有导致公民的富裕——这话说的不准确，因为有的公民确实因此富裕了，只是绝大多数公民因此贫困了。

        原因就在于，这些资产原来是被垄断着的，别人要获得这些资产，就必须出较高的代价。

        可是当这些资产被平均分配掉以后，因为人们都会竞相把这证券换取生活资源，于是这些资产的稀缺性大幅度降低，价值于是降低。市场上的生活资源的稀缺性却大幅度提高，当手中的资产被低价换取了高昂的生活资料以后，绝大多数公民就陷入贫困之中了。

        假如中国今天就把土地彻底私有化，让农民可以自由处置名下的土地，结果就会与前苏联将国有资产私有化的结果一样，不是农民的因此富裕，而是资本的因此廉价实现土地垄断。如果没有国家的财政能力足以保证农民的生活环境，那么中国农民获得印度菲律宾的农民一样的生活水平，将指日可待。

        为什么国家垄断资产可以让人民的生活逐步改善，而资本垄断资产却不可能？因为国家垄断资产获得的财富，必然被国家使用于调节社会贫富差距——这是维护社会稳定的必须。

        社会稳定是国家的根本利益所在。而资本获得财富的目的，是让资本能够获得更多财富，不会把财富用于扶助弱势群体。因为那是与资本的本质属性相悖的。

        人们又会说了，我们看到人民生活水平高的国家，都是资本垄断程度高的国家。

        没错，在经济社会里，生产力水平越高，资本垄断程度就会越高。发达国家人民生活水平高，与资本垄断程度高之间，不是因果关系，而是因为经济水平提高导致的伴生关系。并且是相互矛盾的伴生关系。这个矛盾最终会爆发的，并且已经在愈来愈接近于爆发的临界点。这也是西方国家政治制度而不是中国的政治制度面临根本性调整的原因。

        其三，高房价不是一个应该被社会关注的焦点问题：        

        高房价是一个市场现象：房价的上涨，与其他任何资源价格的上涨一样，是市场需求导致的。有人为高房价投入资源，就有人因为高房价获得资源。

        按照市场问题就应该由市场自行解决的逻辑，高房价问题作为市场问题，当然应该由市场解决。而且至少在中国，目前这个问题还真的可以通过市场行为得到解决：过高的房价现象，只体现在部分中心城市。       

         之所以这些城市房价会高，是因为这些城市集中了大量资源，导致人们都向往，从而千方百计要挤进去。因为要进去的人多，所以住房资源的稀缺性就大，房价就高。

        如果任凭这些城市的房价上涨，当然就会提高这些城市居民的生活成本与经济成本。按照市场规律，就会导致人才、资本等等资源的流出。       

         如果整个中国都房价过高，这些资源就只好流出国外去。  可是不存偏见的人都知道，中国只有部分城市的房价偏高。很多城市的房价因为市场有效需求不足，还处于偏低状态。因此完全不需要担心因为房价偏高，会导致中国经济危机的问题。

        相反的，中心城市的房价偏高，固然会提高这些城市的居民生活成本，但同时可以起到阻碍更多人进入这些城市，从而缓解竞争烈度继续增加的趋势。

        当然更重要的是，它会促进中心城市的资源外溢，有利于其他城市的经济，可以比较快速地追赶经济发达城市，从而促进地区间的经济结构平衡，与资源分配公平的进程。

        事实上，国际上的产业转移，从来就不是因为房价过高所导致。今天中国的北上广深，房价已经过高，并没有阻止他们继续成为国际高端产业的接受城市。而且高端产业的移出国的房价，并不见得比中国的北京、上海、深圳高。

        因为产业转移的要求是利润空间大。利润空间的形成条件，固然有住房成本因素在内，但是更重要的是效率环境。尤其是高端产业，对于效率环境的要求，远大于对一般成本因素的要求。

        一些人们不懂市场与经济规律，为了批判政府，完全不顾逻辑与事实，抓住一个负面现象进行任意放大，与无限推理，如果不是出于无知，就只能是因为特殊利益要求的行为了。

        从经济逻辑分析，证明房价不是应该被关注的焦点了。那么从伦理道德角度出发的公平要求分析，部分城市的房价过高是不是应该被批判的呢？也不是！

        中心城市的房价过高，是因为集中了（从公平角度分析）过多的经济资源，从而吸引了人们的集中，所导致的。也就是说，如果不考虑市场规律要求，这些城市的资源高集中度现象本身，就是不公平的现象。

        中心城市的居民享受了比别的城市更方便的生活条件，当然就应该付出比别的城市的居民更高的住房代价。这没什么不公平的。

        如果你不想付出这么高的住房代价，尽管离开这高房价城市，到低房价城市去居住。这本来也是高房价现象应该起到的市场作用之一——促进资源向外转移。

        你把本来必须用于高房价城市的住房开支，投入到了低房价城市，对于低房价城市来说就是增加了资源流入。对于本来不够发达的地区的居民是一个资源支援，也是为社会公平做出贡献。

        明白了房价只不过是市场现象，而且与其他的市场现象一样，并不存在特别的不公平。我们就应该明白，房价不应该是社会关注的焦点问题了：

        相对于每一个人，任何市场现象，都应该是去适应，而不是指责的。菜市场的白菜价格涨了，你要么买，要么不买或买少一点，指责白菜价格上涨，有用吗？应该做的是努力赚钱，不让物价上涨降低自己的生活水平才对。

        从社会管理角度来说，对于市场现象，需要的也是适应市场的要求，努力发展生产力，让资源充沛起来，降低其市场稀缺性。而部分中心城市的房价上涨，客观上也可以对资源在地区间的公平分配，起到促进作用。

        从资源相对充沛的城市流入资源相对贫乏的城市，资源的边际效应会因此得到提高，宏观经济的的财富效应会更明显。

        所以，我们不应该指责部分城市房价上涨的现象，更不应该用部分房价上涨的市场现象，作为指责政府政策的理由。当然也不应该因此指责中国的土地制度。无论从经济逻辑方面还是伦理道德方面，都是如此。应该做的是分析这个现象下如何可以提高社会生产力，或者人们应该如何在这样环境下赚钱。

        其四、资源价格的成因在于市场有效需求，而不在于成本。

        王小鲁或许不知道，把房价上涨归因于土地财政，说因为土地财政提高了土地价格，也就是增大了房产成本，所以房价才会上涨的这么高，逻辑上就是在说，操纵地价可以让房价上涨，也就是提高成本可以让企业盈利。

        如果提高成本可以让企业盈利的话，企业不会破产了。那么世界上就不会有打工者了。这才是颠覆了经济学的所有原理。

        第一、房价上涨不是因为土地财政，相反的，土地财政是房价上涨的结果。

      试想想，如果没有市场上对于房产的有效需求，房产哪来的市场价格？如果房产在市场上不能有合理的价格，谁会从政府手中购买土地进行房产开发？如果没有人要进行房产开发，土地卖不出，土地财政如何实行？

        再问一句，政府为什么不搞钢材财政、汽车财政，粮食财政，相反要用财政补贴支持粮食生产？

        原因很简单，因为这些资源在生产力提高的过程中，稀缺性越来越低，市场对它们的边际有效需求越来越小，于是这些资源的价格也在不断走低。

        其经济附加值的比重没办法明显提升，政府就没办法在保证资本必要利润空间的前提下，增加财富分割比例，甚至于为了保护必要的生产能力，反而要进行财政补贴。

        而土地是不可再生资源，当一般资源的稀缺性因为生产力的进步而不断降低，使得土地的稀缺性相对提高。

        如果这些一般资源的市场价值降低的幅度，与生产力进步导致它们的实际稀缺度降低的幅度一致，那么土地价值就不会改变。

        可是因为财富规律决定了，一般资源的市场价值降低的幅度，会远小于生产力进步导致的这些一般资源稀缺度降低的幅度，所以土地的市场价值就会上升。土地价值上升才是房价上涨的原因。这是从经济逻辑分析的结论。

         从经济常识分析，因为生产力进步导致经济发展，人们拥有的财富增加，在一般资源的稀缺性降低的条件下，从边际效用规律出发，人们会将越来越多的财富投向稀缺资源。

        而土地的不可再生的属性，让人们很容易看到价值前景，于是，在经济增长较好的基础上，土地价格上涨就是必然的经济现象。于是房价上涨也是必然的现象。

         所以，虽然日本是土地私有制，没有过土地财政的现象，可是日本的土地价格在历史上同样曾经暴涨：       

         从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。这要不要归因于中国的土地财政？

        最后，解决社会贫富差距扩大的问题，不能指望土地制度的改革。

        上面分析过了，把土地彻底私有化，只会有利于资本趁机廉价收购资源。结果不但不会让农民富裕起来，更会导致土地附加值的过多流入资本手中，使得政府的财政收入下降，从而导致政府对于经济调控能力被削弱。

        王小鲁自己也知道，西方发达国家中，美国的贫富差距是最大的，贫富差距较小的国家在欧洲尤其是北欧。那么他同时也应该知道，欧洲尤其是北欧之所以贫富差距较小，是因为政府调节作用比较大。

        政府对经济的有效调节，必须以财政能力相对充足为基础。那么，政府垄断土地权利，恰好有利于增强政府的财政能力，也就有利于增强政府对于经济的有效调节。这也正是中国经济能够连续几十年高速发展的原因。

        闭眼不看事实与逻辑，仅仅会背诵西方理论教条，是中国经济理论界诸多专家学者的通病。也正因为这样，各种错误的经济理论观点才得以在中国理论界大行其道。