不透过现象看本质，焉能知房价涨跌？_风闻

万喆：央妈放水，房价涨还是跌，不如透过现象看本质

作者万喆系中国人民大学重阳金融研究院客座研究员，本文刊于7月25日澎湃新闻。原标题为《Z博士的脑洞｜房地产究竟是会涨还是跌，不如透过现象看本质》。

房地产调控再次升级，房地产究竟是会涨还是会跌，又双叒叕成为焦点。透过现象看本质，其中或者终究是一个行政与市场关系不清，带来政企关系不清的隐形垄断问题。

行政和市场垄断

一个行业能够蓬勃发展，必须有充分竞争的市场。但每个企业都有规模扩张的冲动，并会因此而获益。**当整个市场都被垄断，企业利润就能够达到最高，其内部风险控制和公司治理的愿望就会降到最低。**这是天性，无法遏制。

一旦形成垄断，供需关系平衡带来的定价机制被垄断供应的定价所取代，消费者不得不承担更高的价格、更坏的服务，而产品升级和科技迭代的动力也会变得很小。我们过去感受很深。

但从市场管理者的角度看，必须兼顾市场的整体福利水平，需要制止公司个体在市场中的无序扩张，以保持市场活力和前进动力。

上世纪美国也曾经历市场疯狂合并阶段，并因此制定出多部法规，大力反垄断，不仅禁止横向垄断，也禁止纵向垄断合并。

而我们在今日感受也很深。在传统行政垄断有所消减的当下，我国对于市场垄断的认识还相当弱，随着互联网技术的深入生活，资本运作+互联网成为当前企业战略的标配。企业不但不断合并横向行业公司，直至成为行业“独霸”，而且不断在上下游产业链兼并，争夺了几乎所有定价权。因此，前段时间出现的打车、订票等公司终于重重合并后一家独大，而变得价格高企、服务薄弱、饱受诟病，就不足为奇了。更遑论更多的“巨头们”，已经逐渐“把持”住多个行业的整个上下游链条。

垄断足以成就垄断者，短时间造就市场繁荣，但终归摧毁市场活力和动力。

“市场+行政”垄断

在此之中，就有一种更为特殊的关系，**“市场+行政”垄断关系的存在。**在有些行业，过去是单纯的行政垄断，行业从开始到终端，全部由行政生产、销售、购买、使用。其中效率可想而知。改革后，行业开启市场化进程，但行政方面的思路和观念并没有真正改变，尤其是由于一些行业可能涉及社会福利或民生安全，行政便更加以此为由加强了行政权力的管束。使得这些行业呈现出显性或隐性的“双轨制”状态。

“双轨制”表现在，表面上有公司市场化经营盈利，但实质上行政对于市场有较大掌控权力，往往通过资质、配额等的审批，能够决定市场主体、渠道、销售等重大要素。这时候，公司看起来是“市场化”的，但其利润是妥妥的垄断利润。

“双轨制”有时候让人很难分辨，因其看上去运营方式好像已经“市场化”了，也有外部竞争、也有内部竞争、也有竞争化的分配方式。但是，简单的看，尽管这个行业或公司的利润很可观，某种程度上可以用竞争来解释，一定有些用竞争解释不了的高利润。

体育和影视是再好不过的例证。即使不去探寻其内部机制，仅从价格发现上，就能够看到，貌似体育运动员等的收入大幅增加是“市场化”的结果，优秀的、受欢迎的人价格高，但有些运动就完全违背市场规律，像是足球，水平差、态度差、收入高，背后就是扭曲的行政机制。影视也是如此，看起来百花齐放凭本事吸引观众挣钱，但烂片和烂演员、烂导演挣大钱的事实，宣告了这不是“烂观众”这个市场的错，恰恰相反，是没有足够“市场化”，让市场无法进行选择，才会成为烂导演的温床。

我国土地性质的特征，带给了房地产“双轨垄断”的基础。看似“市场化”的背后，是“非市场”的力量做基石，造就了大批的富豪榜上风雨人物，带给市场一时间风头繁盛，也终于将实业和消费挤出而潜藏危机。

“双轨制”会进一步裹挟市场和行政，最终破坏市场

房地产可说是市场化改革过的行业，现在的“调控”似乎又在行政上加大了力度。能不能就此有成效？

另外不少行业都已经经历了统购政策--市场化经营--统购政策的几番变革，就是因为总还是会出状况。其实，统购或不统购，也许出问题的原因都在于，统购的思路和基调从来就没有改变。只是显性和隐性“双轨制”的区别而已。

**“双轨制”必然使企业完全“受制”于行政力量，而行政力量往往无所受制于。因此，这种方式很容易为寻租腐败洞开大门。**因此，十几年来的大型腐败往往与房地产有关。除此以外，这也大约是我国医药费用问题一直难以解决的重要原因。尽管一段时间以来，一些人都将医药价格过高指向医生这个一线群体，但是仔细想想，医生何来定价权？他们更加不能决定什么企业的什么药能够进什么地方的报销范围和哪些医院和药房。有些行政力量能够。而这些行政力量进行市场的“计划”时，其过程是不是公开公平公正？

如同公司运营对于侵占市场的愿望，行政对于权力的愿望也是天性。从“共享打车”市场的演变能够看到，打车软件从“管制”外冲破重重“枷锁”，实现了市场的大垄断，最终却是与行政和解，被行政所“认可”，等同于在过去出租车辆管理的“牌照”垄断中加了一块新牌照而已。对于行政而言，这当然是最好的结局，既不动摇其主导地位，又不触碰既得利益，还不增加新时代新技术带来的监管治理难度。但是市场需求呢？没有人关心市场需求的扩容和升级。

所以，行政既想要权力的扩大，又不愿意负更多的责任，“双轨制”使其“梦想”成为现实，让其不去面对市场需要，而是遏制需求以满足供给。

“双轨制”会进一步裹挟市场和行政，让它们越来越不愿分开，但最终是破坏市场的。

行政与企业“捆绑”，监管能力难以提高

行政与企业发生了“捆绑”，监管能力一直难以提高就较为容易理解了。

一方面，**行政与企业即使不是“利益输送”的关系，也是“共生互利”的关系。**诚如财政部官员所问，金融市场产生了大批“金融创新”产品，扭曲了市场定价，挤占了投向实体经济的金融资源，央行和相关监管部门都只是“傻白甜”吗？金融乱象与金融监管的不正位有着深刻的长期关系。房地产价格“永远上涨”就是例证。

另一方面，监管能力不强也表现在不是监管过弱就是监管过强的行政“一刀切”上。监管本来应该是面对市场的管理方式，但行政能力一直过强，会忽略市场本身应该发挥的作用，以及市场本来就应该有的波动本质，导致不管则已，一管就大刀阔斧，不去剥开现象看逻辑，反而用遏制需求等方式来以现象对现象，房地产不断加码的限购就是例证。

当然，最为重要的是，监管必须以法律为准绳，而我们的相关法规建设还很不足够。也有很多处罚都限于相关法律规定而难以达到惩戒效果。比如说，近年来，证监会对于证券市场的强监管其实有极大的进步，已经逐步走上正轨。但是，我国对于内幕交易等法律界定也可能缺乏事实可操作性。而传统法院也缺少对金融、证券相关案子的专业法庭和人员。这就导致了一些公司违法违规后，只是不同程度的予以与利润不成比例的少量罚款作为最终结果，且从未波及高层管理人员。这些法人或高管很快另起炉灶，自原渠道“东山再起”，成为“又一条好汉”。

**房地产调控曾经多次升级，但效果却一言难尽，有些调控不但难说对当前问题有所缓解，反而可能又带来其它新问题。**因此，这个问题不仅需要深入探讨，可能还需找对逻辑和方向。我们真的是在逻辑上下功夫吗？

模糊的界限使社会导向变得畸形

当然，或鉴于以上的原因，社会对这种违法的容忍度其实相当的高。“双轨制”带来了社会道德界限的模糊，给了涉事各方以推诿的理由和借口，以至于一些“问题”官员贬了又升，一些“问题”企业死而又生，一些“问题”个人水起风生。以至于民众非常惊异又非常习惯于，有些影响极端恶劣的人、企业一而再、再而三在同一个地方跌倒，在同一个地方换个马甲，便再创辉煌。

最近，两则报道让我深思。

有报道称，关于赵薇担任法人和实控人的西藏龙薇文化传媒有限公司、祥源文化（之前的万家文化）涉及证券虚假陈述责任纠纷案件，在杭州中院首次开庭，案件涉及的起诉投资者共19人。此外，还有42位股民诉讼法院已受理，但尚未开庭。

另一则报道称，许家印7月13日探访法拉第未来总部后表示，“投资FF绝对是正确的决定。”今年6月，恒大健康集团（00708.HK）通过Season Smart Limited（时颖公司）持有FF公司45%的股权。贾跃亭持有33%股权，担任公司全球CEO，并已“锁定CEO15年”。

如赵薇这样的公众人物，涉及证券虚假陈述等，其个人社会形象和商业价值必然应该减损。

如贾跃亭这样的人，即使对于他乐视上市及运营中的财务问题不做评价，即使对他高位减持套现出走海外不做评价，他已经被政府认定为“不良借款人”，列入失信人名单。一个上市公司投资这样的严重失信人，并且把一个严重失信人当作自己的合作伙伴和全球CEO，传递什么信号和价值观？

有人说，恒大都投资了贾跃亭，说明贾跃亭的梦想是真的！

不对！有梦想也不能靠骗别人的钱来完成对不对？完成了梦想就还钱？完不成难不成就应该不还钱？完成了就一定会还钱？如果还有梦想呢？

重点是，自己有所谓“梦想”就可以肆意挥霍别人钱财践踏社会秩序的做法，是值得提倡的吗？

“双轨垄断”给了涉事各方极大利益的同时，还给了各方推脱的理由，致使责任永远不上身，所以改革很难触及深。

后记

许多人质疑的是，是不是资本破坏了市场生态，破坏了道德防线？资本是市场交易的一部分，是市场公平的重要组成部分，不能将其定义、甚至定性为“市场破坏者”。但如果对市场的把握度不够，监管水平不足，会造成资本市场上肆意妄为甚至破坏市场公平公正的结果出现。因此，在“市场化”中，管理者也不是应该无所作为，而是大有可为。

市场化不是一件简单的事。在改革开放初期，双轨制为市场化铺垫了道路，也留下了阴影。时至今日，各种在此基础上的“双轨制”和其思路已经对市场造成了侵蚀和阻碍。而且这种侵蚀和阻碍，对整个经济、社会系统都造成了扭曲，甚至对人们的是非观和价值观也造成了扭曲。尤其在资本大行其道，互联网加威助力的当下，对市场的认识需要日新月异的变化，对市场的梳理和把握也需要更加精准和与时俱进，而非相反。

事实上，就像是房价该涨还是该跌？行政垄断还是市场垄断？旧的问题未去，新的问题又会来。应该从根源上寻找问题和解决办法。