说说常识：高房价不是货币政策惹的祸_风闻

         论坛上不断出现就房价问题抨击中国——他们从不抨击西方发达国家更早、更大规模做的同样的事情——宽松货币政策的言论。一些人认定，中国的房价快速上涨，原因就是中国的宽松货币政策惹的祸。

        这些人这时候不认市场了。房价当然是因为有人要买，才会上涨。同样的货币环境下，为什么只是房价疯涨，不是所有的物价疯涨？为什么只是一部分城市的房价疯涨，而不是所有城市的房价疯涨？当然是因为市场需求，而不是货币决定的。        再把眼界放宽一点，欧美日各国早就在实行货币量化宽松政策了，记住，他们的量化宽松还不是我们国家央行的一般意义上的货币宽松：我国央行的货币宽松，只是降准降息，是对既有货币的管理放宽了；他们的量化宽松可是央行直接购买市场资产，向市场投放货币，等于直接的印钞行为。

        为什么直接的印钞行为不能刺激起物价房价，而中国的（一部分）城市的房价却会疯涨？因为市场需求，更准确的说是因为市场的有效需求状况不一样。

        欧美日各国没有不准老百姓买房，相反，他们的政府希望老百姓积极买房，在他们那里，为了刺激购房需求，允许的购房杠杆率比中国更高，可是老百姓不买；中国政府没有要求老百姓买那些房价正在疯涨的城市的房屋，相反在努力限制这些城市的购房需求，可是老百姓就是千方百计要买。

        货币上面也是一样：欧美日各国没有不允许老百姓向银行贷款，也没有限制银行向老百姓放款。相反，他们希望老百姓积极向银行贷款，也希望银行积极向老百姓放款。可是他们国家的老百姓就是不向银行贷款，银行就是不向老百姓放款——原因这里不分析了。所以欧美日各国央行的印钞行动没能实现他们希望出现的通货膨胀上升目的。

        而中国央行并没有直接印钞，只是适当放宽了货币管理，就导致了民众积极贷款、银行大量放款、CPI持续保持正值等等欧美日各国想要而做不到的现象。

        那些批判中国的人们不从这个角度看问题，只看到一部分城市房产价格的疯涨。这其实正是欧美日各国想要而得不到的环境中，必然会有的负面现象——曾经的恶性通胀，可不就是欧美日各国经济发展很好环境下出现的现象吗？今天中国的一部分城市房价疯涨，与西方国家曾经的恶性通胀相比，危险程度还远远不及。

        当然，中国目前一部分城市的房价疯涨，虽然并没有一些人所说的那样，会对中国经济产生严重后果，但毕竟是一种负面现象，是应该受到遏制的。但是要遏制这样的现象，必须找到准确的原因，才能找到正确的办法。

        上面已经分析过，一部分房价疯涨的原因是市场有效需求导致的。即使说这部分有效需求中，很大一部分是因为货币宽松环境下的信贷支撑，那信贷也是借贷双方的自愿行为下产生的，是市场现象。

        如果借贷双方并不自愿——比如西方国家的情况——是不会有这样的信贷现象发生的。就像实行了更大的货币宽松政策的欧美日国家，没有实现想要的信贷规模扩张一样。

        同类型的货币政策获得的市场效果不一样，原因当然在市场环境，而不在政府，不在货币。所以，我们应该分析为什么中国的市场现象会与欧美日不一样。而不是简单的将原因归结为保持了中国经济必要增长速度的政府与政策。

        造成中国一部分城市房价疯涨的原因，在于人们的非理性财富欲望。

        人们生活需要的只是住房资源。而获得住房资源，并不一定需要购买住房，租房也一样可以。

         据社科院的一个调查，中国家庭住房自有率高达95.4%。远超世界60%左右的水平(美国为65%，英国为70%，日本为60%)。

        从这个调查数据看，可以肯定，英美日三国很大比例的人们，解决住房资源问题依靠的是租房，而不是买房。如果中国人的住房文化适当向西方国家看齐一下，买房的人就会少一些，房价疯涨的现象自然就会缓解很多。很奇怪的是那些一直主张中国学西方国家的人们，这时候不说中国应该努力向西方国家看齐了。

        为什么中国人现在特别注重通过购买而不是租赁的方法，来获取住房资源呢？原因在于住房的财富效应。一部分城市的住房疯涨，产生了极大的财富诱惑，使得人们产生非理性财富欲望。因此千方百计要购买房屋，为的不是居住，而是实现财富梦想。

        这必须在经济持续增长的时代里才可能实现。西方国家早在几十年前，就进入了经济低速增长时代，民众的收入长时期没有增加。于是房产涨价就没有了必须的基础。人们就不会有通过购买住房实现财富目的的梦想。

        美国国税局的统计数据显示，1988年美国纳税人平均收入为3.34万美元。2008年，扣除通胀因素后，这个数字为3.3万美元。同期，最富有的1%的人口收入则增长33%。

        美国人口普查局(US Census Bureau)表示，2014至2015年间，实际家庭中值收入增长了5.2%，至56516美元，这是自2007年以来的首次增长。这也是自1967年开始记录以来，经通胀调整后的家庭年收入增长首次超过5%。劳动力市场不断增强、工资水平提高、以及通胀持续受到抑制，推动了这一收入增长。

        但是2015年的增长仍使美国家庭年收入比衰退开始前一年的水平低1.6%。去年的家庭年收入仍然比1999年巅峰时期低2.4%。

        而中国目前的经济依然在以较快速度增长，人民收入依然在较快速增长。在不少的三四线城市，近二十年里房价的增长速度甚至低于工资增长速度。人们的购房能力总体上在增长。这是中国房价上涨的根本基础之一。另一个根本基础是中国的宜居土地面积偏小，宜居土地的相对稀缺，天然决定了中国房价在同等经济水平下相对较高。

        中国1类宜居土地只有国土面积的19％，而且其中55％还是耕地。另一个事实是中国人均耕地面积仅1．4亩，为世界平均水平的40％。

        这个客观环境决定了，经济水平提高的同时，在目前生产力环境下，不可再生的土地资源的稀缺度，就会相对于其它可以通过生产而增加，从而降低其稀缺度的资源，迅速提高。

        土地资源稀缺度的提高，必然地会导致住房成本的提高，于是住房价格的提高也就不可避免。

        所以，中国的总体房价继续上涨是市场的理性要求。但是部分城市的房价的疯涨，则属于市场的非理性表现。是人们非理性财富愿望支配下的过度投机现象。

        对于这样的非理性现象，一味地指责政府是没有用的。美国政府据说是世界上最讲人权的国家，可是他的一些非理性公民要自杀，美国政府是管不过来的。

        在中国的一部分城市的房价疯涨，其实与大多数普通民众没有关系了。有一些有钱人要进行财富冒险，成功了是他们运气好；失败了也不会真正导致中国经济坏下去。更重要的是，这样的人是没办法阻止他的失败的：他不在这里失败，就会再别的地方失败。

        经济活动本来就是一个经常有人失败破产的财富竞争行为。从市场逻辑分析就不应该管他；从社会管理角度分析也管他不着；从宏观经济角度分析，也不会有大的问题。

        而且中心城市房价疯涨也不是有弊无利：房价疯涨可以阻止中心城市人口的过分增加；促使中心城市的资源外溢，对平衡地区经济结构有好处。

        最后，从崇拜西方模式的思维逻辑出发，也应该看到，这对于促进住房文化向西方国家靠拢，有好处，因为房价疯涨的结果，必然、并且已经，导致一些人将获取住房资源的方式从购买改为了租赁。当然，以指责政府为己任的那些市场派理论者们，是不会把这样的市场逻辑说出来的。

        批判中国的人会说，只要不实行货币宽松政策，这样的现象就不会出现。

        如果不管经济发展的需要，这个说法还真对：如果没有宽松货币政策向市场提供货币支持，这些需求就不会成为现实购买力，房价就不会这么快的上涨——如果经济崩溃了，房价自然也会崩溃，哪里还涨得起来？只是，除了这些希望中国坏的人们以外，谁会要这样的房价崩溃呢？

        市场原教旨主义者还会坚持说，市场有自我修复能力，经济崩溃以后，会自我成长起来，那时的经济将会更加健康。

        就算市场有自我恢复功能，因为不同的国家有不同的经济周期，而各个国家之间是相互竞争的。一些国家经济陷入崩溃的时候，另外还没有陷入经济崩溃的国家的资本必然会趁虚而入，将已经陷入经济崩溃的国家的资产以极低价格购买，于是正在陷入经济崩溃的国家的资源控制权将落入外国资本手中，于是就会成为外国的经济殖民地。

        因此，为了在国际经济竞争中成为胜利者一方，每个国家也必须用政府调节的手段，维护自己国家的经济，至少不要让自己的国家比别的国家的经济崩溃的早。而且，能够让本国资本利用了别国经济崩溃的机会，低价控制了他们的资源，兴许自己国家的经济就不会崩溃了。

        所以，就算市场有自我恢复功能，各国政府从市场规律要求出发，也必须尽力调节经济，防止本国的经济崩溃。

        更何况，经济之所以会崩溃，就是因为经济内在的根本矛盾导致的。如果没有政府的合理调节与维护，市场就根本无法存在。也就是说，政府对经济的调节与对市场的维护，根本就是市场的必要内容。

        市场必须有买方与卖方，同时还必须有买卖规则。政府就是规则的制定与维护者。而政府的运行必须有资源，这个资源只能来自于市场的价值分配。如果政府推出的买卖规则不适应市场的需要，就会导致市场效益下降、交易者离开，政府从市场可获得的价值分配也会减少。因此从本质上说，买卖规则也属于市场交易资源，政府也是市场的交易方。

        不同的是，政府只能是特定的市场参与者：中国政府不能参与到美国市场上去——如果一个国家的市场被别的国家政府参与了，这个国家就相当于殖民地了。

        而市场的其他交易方，尤其是资本拥有者，是随时可能离开既有的市场，到别的市场去的。这也是就算市场本身有自我修复功能，政府仍然不得不参与经济活动的原因：你这个国家的市场不好了，资本就会逃离到别的国家去，你的经济就更没有希望恢复了。

        经济是财富竞争的行为。只有适应了市场价值规律的人，才可能在市场交易中赢得财富。而能够适应市场价值规律的人只能是少数。这不但与人的知识结构有关，更加本质的原因在于，财富是价值的表现形态，价值是资源相对与人类需求的稀缺度。

        也就是说，只有大多数人想要而缺乏的资源，才具备财富属性。大多数人都拥有的资源就会失去财富属性，这就决定了财富只可能被少数人垄断。目前我国中心城市的房地产，就是这样一种资源。

        可是经济发展的充要条件在于市场的有效需求。有效需求指的是有购买力的需求。财富被少数人垄断的结果，导致富裕的人群不会把财富用于过多的消费；而贫穷的人群因为没有财富而不能实现必要的消费。

        于是出现了市场有效需求不足现象，导致经济发展萎缩。经济发展萎缩的结果，必然是本来就贫穷的人，因为就业困难而更贫穷，于是市场有效需求更加萎缩，恶性循环的结果就是经济完蛋。

        因此，没有政府对于经济的参与和维护，市场不过是交易各方的行为场所与关系，是不具备自我修复能力的。

        人们往往会拿早期的市场经济现象来说，没有政府对经济的干预，市场经济不是发展到了后来吗？

        他们不知道，或者更可能是故意不说，那个时期的西方国家政府，是用不断对外殖民扩张行为，实现海外市场持续扩大的手段，来维持经济的持续发展的。那时的西方国家政府不是不干预经济，而是干预的方式不同。如果没有殖民扩张开拓海外市场，西方国家的市场经济根本发展不起来。

        正是因为世界所有国家都被纳入到西方人主导的经济体系之中了，海外殖民扩张的手段没有了运用的空间，近代的市场经济因为原来的市场扩张道路走不通了，在上世纪初遇到了空前的发展障碍。这就是两次世界大战的根本原因：没有弱国可征服了，就试试征服强国。结果当然是大家都失败。

        当外延扩大市场的道路走不通以后，凯恩斯提出了内涵式扩大市场的方法。那就是鼓励国内民众扩大消费。货币宽松政策就是这个思维逻辑下的产物：用稀释货币价值的方法，改变人们的市场预期，以为市场资源会涨价，而增加对于资源的购买，人为创造市场有效需求，保持经济活动的持续与扩大。

        需要明白的是，货币宽松政策并不是直接把货币分配给消费者——那就属于财政政策了。宽松出来的货币，依然在少数垄断企业手中。央行直接购买市场资产，也就是直接印钞的，货币被持有大量市场资产的垄断企业获得；如果像中国央行只是放松对既有货币的管理，那么货币就只是在商业银行手中。

        如果获得了新增货币的垄断企业与银行，不愿意或者没办法将这些货币用于购买市场资源，或者放款给别人，货币宽松政策的目的就实现不了。这也就是欧美日各国央行连续多年直接印钞，却没能让经济有明显起色的原因。

        很简单的逻辑：西方发达国家尽管实施了量化宽松货币政策，老百姓手中的钱并没有增加，市场上的有效需求也就没有增加，经济增长就不可能实现。而中国的货币宽松政策，是建立在老百姓的收入增长基础上，所以，中国央行尽管并没有直接印钞，对于经济的刺激效果却相当明显。

        尽管货币宽松未必能够直接刺激起市场的有效需求，却可以通过增加货币供应量，把货币的市场稀缺度降低，在国际市场上，实现本国货币的贬值。而本国货币贬值的结果，会导致本国出口商品价格的降低、进口商品价格的提高。

        于是在总体上没有增加市场有效需求的情况下，会导致市场需求的方向与结构，产生有利于本国商品销售的变化。也就会增强本国经济的国际市场竞争力。

        通过上述分析，我们知道，货币宽松政策有两个作用：1、改变市场消费预期；2、增强国际市场竞争力。

        其中尤其是第二个作用，会迫使本来国内消费状况不太坏的国家，也不得不实行货币宽松政策。因为别的国家商品竞争力增强，就会抢走本来属于本国商品的市场份额，导致本国商品出口萎缩、进口扩大、逆差增加、经济增速下滑。

        这就是在经济状况不好的环境下，实行货币宽松政策的原因。如果因为中国的部分城市房价上涨过快，就要求停止实行货币宽松政策，那样房价上涨确实会被控制住，但是经济会更加被压制住。所以我一直批判那些把货币宽松当作房价上涨的原因，而指责中国货币政策的论调。

        当然，经济增长的根本基础在于生产力进步。如果没有生产力进步，货币宽松政策是不可能持久的。因为它将会导致恶性通胀的最终到来。目前国际大宗商品的价格触底回升，已经显示出了这个预兆。所以我也一直在警告“停滞膨胀”经济现象将会出现的前景。

        解决经济发展的根本方法依然在于生产力进步。生产力进步可能导致两个积极现象：

         一、创造出市场上原来没有的消费产品，让富裕阶层愿意为新的消费掏钱。这样可以直接增加市场的有效需求总量。

        二、发展中国家可以提高经济竞争力，从而获取本来属于发达国家的市场份额，实现世界财富分配的相对合理化，让比较贫穷的人们获得财富份额的增加，提高他们的消费能力，有利于遏制边际消费下降趋势，使经济发展获得更多的有效需求条件。

        而这些现象的形成，必须以经济不崩溃为前提。因此，在生产力进步没有达到必须的要求之前，货币宽松政策是一定环境下必须实行的手段。目的就是在生产力进步达到必需的程度之前，不至于让经济崩溃。

        顺带说说，实行积极财政政策的逻辑，与这个是一样的。至于中国在有条件实行积极财政政策的时候，为什么同时还要实行宽松货币政策，这里就不说了。

        综上所述，一定环境下的货币宽松政策，是经济发展的要求；房价上涨也是经济发展的一种表现。至于房价上涨过快的原因，不在于货币政策的错误，而在于人们的非理性财富欲望导致的过度投机。

       房价上涨本身是市场规律决定的正常现象。但是过度投机会导致经济风险的增加，所以，采用包括一些货币政策措施在内的手段，通过控制非理性需求，遏制房地产领域的过度投机行为，是应该的。但是不要错误地以为，房价上涨是货币政策惹的祸。这样是倒因为果的思维。