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黄晓婷与上海极臻贸易有限公司、梁军等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书发布日期：2017-10-20上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初13403号原告：黄晓婷，女，1992年3月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢遵振，上海市白玉兰律师事务所律师。

被告：梁军，女，1950年3月25日出生，汉族，住上海市长宁区。

被告：谢达丰，男，1953年12月4日出生，汉族，住上海市长宁区。

被告：上海极臻贸易有限公司，住所地上海市奉贤区。

法定代表人：郑某，董事长。

三被告共同委托诉讼代理人：饶舜天，上海瑞盛律师事务所律师。

原告黄晓婷与被告梁军、谢达丰、上海极臻贸易有限公司(以下简称极臻公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月12日组织原、被告进行证据交换，于2017年7月27日、8月10日公开开庭审理了本案。原告黄晓婷的委托诉讼代理人谢遵振，被告梁军及其与被告谢达丰、极臻公司的共同委托诉讼代理人饶舜天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄晓婷向本院提出诉讼请求：1.确认被告梁军、谢达丰将上海市长宁区利西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)转让给被告极臻公司的买卖合同无效，被告极臻公司协助被告梁军、谢达丰办理过户手续，将涉讼房屋过户至被告梁军、谢达丰名下；2.被告极臻公司办理涉讼房屋注销抵押登记；3.被告梁军、谢达丰、极臻公司赔偿原告因无法申请诉讼保全而导致的损失20万元。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告梁军、谢达丰签订《房地产买卖合同》，以620万元的价格购买涉讼房屋。同日，原告向被告梁军、谢达丰支付定金5万元。此后，因楼市上涨，涉讼房屋的价格亦翻倍上涨，被告梁军、谢达丰不愿再将涉讼房屋出售给原告，多次要求与原告解除买卖合同，原告未同意。被告梁军、谢达丰遂恶意将涉讼房屋转移至被告极臻公司名下。根据原告核实，被告梁军、谢达丰系被告极臻公司股东，持有该公司50%股权，且在转让涉讼房屋的过程中并未支付对价。因被告梁军、谢达丰为了达到继续保留涉讼房屋的目的而与被告极臻公司恶意串通，将该房屋登记至被告极臻公司名下，导致原告无法在另案中就该房屋提出财产保全的申请而遭受损失，故提起本案诉讼。

被告梁军、谢达丰、极臻公司辩称，三被告之间的房屋买卖合同是真实的，原来是想通过股权转让方式达到转让涉讼房屋、减少税费的目的，但发现手续更加繁琐，税费也没有减少，故最终仍通过买卖的方式转让涉讼房屋。从事实看，极臻公司成立于2014年，被告梁军、谢达丰与原告于2016年7月20日签订买卖合同，至2017年1月才成为被告极臻公司股东，该公司也已通过案外人向被告梁军、谢达丰支付了部分购房款，足以证明三被告之间不存在恶意串通。因被告极臻公司还有部分购房款未支付，故被告梁军、谢达丰目前仍为该公司股东。此外，原告没有付款能力，却在短期内与包括被告梁军、谢达丰在内的多名房屋出售人签订房屋买卖合同，在合同中均约定付款期限为600天，显然与购房政策不符。由此可见，购房不是原告真正的目的，原告是通过支付小额钱款来谋取不正当利益。综上，不同意原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房地产买卖合同》及《补充协议》、收条、上海市不动产登记信息、《上海市房地产买卖合同》、被告极臻公司的工商登记信息、案外人上海吉杰房地产经纪有限公司的工商登记信息、帐户明细，证人庞某某、郑某、黄1、倪某某的证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

涉讼房屋的权利人原为被告梁军、谢达丰，建筑面积200.40平方米。

2016年7月20日，原告与被告梁军签署编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》，该合同约定：买方为原告，卖方为被告梁军、谢达丰，交易的房地产为涉讼房屋，转让成交价为620万元。买方同意在本合同生效之日起2日内向卖方支付定金60万元，在合同生效后2日内再向卖方支付定金55万元。买方须将首期款(不含定金)于2016年8月6日前支付至指定监管银行的监管帐号或其它第三方的监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款。买方于2016年8月8日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查及审批等手续……。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之零点叁支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过六百日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。

同日，原告与被告梁军、谢达丰签署《补充协议》，该协议约定：甲方为被告梁军、谢达丰，乙方为原告与案外人黄某2、王某、姜某某，甲方出售涉讼房屋，净到手房款620万元，乙方签本合同当天支付5万元，二天内再支付55万元，2016年8月6日前支付250万元(不含60万元定金)，贷款308万元，交房时支付尾款2万元。过户交易日期为2016年8月31日，按房屋贷款多退少补，如贷款延期，9月16日乙方自筹资金完成交易，逾期视乙方违约。

同日，原告向被告梁军付款5万元，余款未再支付。被告梁军曾委托案外人庞某某向原告发送短信，要求原告支付全部定金等款项，原告仍未支付，被告梁军遂提出与原告协商解除买卖合同。原告则回复称，合同在600天内都有效，要求被告梁军、谢达丰不要与他人签订合同，以免出现一房二卖造成纠纷。被告梁军又提出原告未按照约定付款，原告则回复称愿意支付违约金。双方协商未果。

2017年1月24日，被告梁军、谢达丰(甲方、卖售人)与被告极臻公司(乙方、买受人)签署编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：甲、乙双方通过上海吉杰房地产经纪有限公司第五分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，转让价款共计760万元。本合同签订后，乙方于2017年1月8日前支付50万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2017年1月20日前支付378万元，1月24日前支付302万元，2月15日前支付30万元。甲方于乙方付清全部房款交付房屋……。2017年1月24日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。

此后，案外人倪某某、郑某、黄1代被告极臻公司向被告梁军支付购房款共计650万元，其中倪某某于2016年12月27日代付款30万元、2017年4月2日代付款20万元；郑某于2017年1月19日代付款178万元、1月21日代付款200万元；黄1于2017年1月25日代付款122万元、3月18日代付款100万元。

2017年2月27日，被告极臻公司经核准成为涉讼房屋的权利人。

2017年3月17日，案外人傅旗经核准成为涉讼房屋的抵押权人，债务履行期间自2017年3月14日至2017年9月13日，债权数额为700万元。

2017年5月5日，原告就其与被告梁军、谢达丰之间的房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求上述两被告退还5万元；赔偿中介费损失0.50万元；支付违约金124万元。该案案号为(2017)沪0105民初9311号，该案尚在审理中。

另查明，一、被告极臻公司成立于2014年2月8日。2017年1月19日，被告梁军、谢达丰成为该公司股东；同日，该公司注册资本由10万元变更为400万元。

二、被告梁军系上海吉杰房地产经纪有限公司的法定代表人及执行董事，被告谢达丰系该公司的监事。

三、原告曾就其与案外人郑素珍、包少华之间的房屋买卖合同纠纷向上海市普陀区人民法院提起诉讼，该案案号为(2016)沪0107民初29621号，该案以撤诉结案。此后，案外人郑素珍、包少华就其与原告之间的房屋买卖合同纠纷向上海市普陀区人民法院提起诉讼，该案案号为(2017)沪0107民初8407号。案外人郑素珍、包少华提交了2016年4月25日其与原告签订的编号为XXXXXXX的《房地产买卖合同》，该合同约定：原告以858万元的价款向案外人郑素珍、包少华购买上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋，买方同意在合同生效之日起2日内向卖方支付定金10万元，于2016年5月15日前将首期款支付至指定监管银行的监管帐号或其它第三方的监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金(含交楼押金)后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款，首付款的金额为总房价的30%，买方直接支付到卖方……。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之零点叁支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过六百日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。该案上在审理中。

四、原告曾就其与案外人黄水萍、秦志勇之间的房屋买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院提起诉讼，该案案号为(2017)沪0112民初168号；案外人黄水萍、秦立斌就其与原告之间的房屋买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院提起诉讼，该案案号为(2017)沪0112民初18748号。案外人黄水萍、秦立斌提交了2016年3月25日其与原告签订的编号为XXXXXXX的房地产买卖合同，合同约定：原告以485万元的价款向案外人黄水萍、秦立斌购买上海市闵行区莘松路958弄山林道81号101室房屋，买方同意在合同生效之日起2日内向卖方支付定金10万元，于2016年4月10日前将首期款支付至指定监管银行的监管帐号或其它第三方的监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金(含交楼押金)后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款，首付款的金额为146万元(含已支付的定金)，买方直接支付到卖方。买方以银行贷款方式支付第二期房价款337万元。卖方收到全部房价款(除尾款外)后3日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后由卖方交付给买方，并由买方自行或通过中介方支付尾款2万元。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之零点叁支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过六百日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。该案尚在审理中。

五、案外人顾某1、顾某2、杨某某曾就其与原告之间的定金合同纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，该案案号为(2017)沪0115民初17568号。原告在该案审理中提起反诉。上海市浦东新区人民法院经审理查明，2016年11月13日，案外人顾某1、顾某2、杨某某与原告就上海市浦东新区海高一村XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖合同》，原告以395万元的价款向上述案外人购买该房屋。原告应于合同签订当日支付购房定金5万元，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之零点叁支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过六百日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让价成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。上海市浦东新区人民法院于2017年7月11日作出判决：驳回顾某1、顾某2、杨某某的诉讼请求；黄晓婷要求顾某1、顾某2、杨某某继续履行双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。原告认为被告梁军、谢达丰与被告极臻公司之间恶意串通转移涉讼房屋，并据此主张三被告就涉讼房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效，根据本院查明事实及认定的证据，原告的主张难以成立，理由如下：

一、虽然被告极臻公司成立于2014年2月8日，但被告梁军、谢达丰在2017年1月19日才成为该公司股东，公司注册资本才变更为400万元，而三被告之间的《上海市房地产买卖合同》签署于2017年1月24日，故三被告关于其以股权交易方式转让涉讼房屋不成后再签订买卖合同的抗辩意见存在可能性。

二、三被告签署的《上海市房地产买卖合同》约定，涉讼房屋转让价款共计760万元，根据证人倪某某、郑某、黄1的证言及银行帐户明细可以认定，证人已经代被告极臻公司向被告梁军、谢达丰支付房屋出售款共计650万元，上述付款行为与买卖合同相互印证，涉讼房屋的产权也变更登记至被告极臻公司名下，据此可以认定三被告已实际履行买卖合同，并非虚假交易。即使被告极臻公司尚有部分房屋转让款尚未付清，亦不足以证明三被告之间存在恶意串通。

三、虽然三被告签署的《上海市房地产买卖合同》中约定的居间方为上海吉杰房地产经纪有限公司第五分公司，而被告梁军系上海吉杰房地产经纪有限公司的法定代表人及执行董事，被告谢达丰系该公司的监事，但三被告关于涉讼房屋的交易确实成立，关于居间方的约定一亦未违反我国强制性法律法规的规定，故上述事由难以证明三被告之间存在恶意串通。

四、根据本院查明事实，原告就涉讼房屋与被告梁军、谢达丰签订买卖合同的时间为2016年7月20日，而原告在2016年3月已先行就上海市闵行区莘松路958弄山林道81号101室房屋与案外人黄水萍、秦志勇签署买卖合同；在2016年4月就上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人郑素珍、包少华签署买卖合同；又在2016年11月3日就上海市浦东新区海高一村XXX号XXX室房屋与案外人顾某1等签署买卖合同。上述买卖合同中均约定买方逾期支付购房款600日，卖方才享有解除买卖合同的权利。在上述买卖合同均未解除的情况下，原告作为买受人与多名案外人签署买卖合同，购买多处房屋，显然与相关政策规定不符。而被告梁军、谢达丰在原告逾期支付涉讼房屋转让款后已向原告提出异议，要求其支付定金等款项，原告明确表示双方的买卖合同未解除，但始终未按约履行付款义务。被告梁军、谢达丰在双方协商未果后将涉讼房屋出售给被告极臻公司并收取了房屋出售款，本院难以就此认定三被告之间存在恶意串通之嫌。

综上，原告以三被告恶意串通为由主张其签署的《房地产买卖合同》无效，并据此要求将涉讼房屋恢复登记至被告梁军、谢达丰名下，注销抵押登记手续的诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。原告主张三被告赔偿其无法进行诉讼保全遭受的损失，因其未能提供证据上述损失实际发生，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告黄晓婷的全部诉讼请求。

案件受理费元56,600元，因适用简易程序减半收取计28,300元，由原告黄晓婷负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　董隽

二〇一七年八月十日

书记员　　严超

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

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