纽约低公寓周转率阻碍了可负担性 - 彭博社

斯图维森特镇和彼得库珀村在曼哈顿仍然有租金稳定的公寓。1947年开业，其最初使命是为归国的退伍军人提供负担得起的住房。玛丽·阿尔塔费尔/AP我们习惯通过一些熟悉的数据点来评估城市的住房健康状况：空置率、新建筑许可证、可负担性。但还有另一个被低估的指标，它解释了许多关于城市住房市场的事情，特别是提供了对困扰美国一些最繁荣城市（尤其是纽约）持续住房“危机”的洞察。我们称之为流动性。你也可以称之为周转率——一个家庭搬出和一个新家庭搬入的速度。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服DNC怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲际比赛乍一看，高流动率似乎并不是一个积极的信号。稳定的社区和在社区中扎根深厚的家庭在许多方面是可取的。但当太多居民长时间留在原地时，问题就会出现。首先，住房可能被低效利用——这对潜在的新来者构成了问题。纽约市庞大的公共住房系统有如此长的等待名单的原因之一是——HUD数据显示，申请人平均需要99个月才能获得公寓——其估计的“超居住”率为25%。这些主要是孩子已经搬出的老年居民，独自住在多卧室的单元中。

纽约的110万租金管制公寓同样如此，根据 纽约大学的一份报告 “在2011年，约23%的稳定单位家庭在该单位居住了20年或更长时间，而市场价单位的家庭只有7%。” 就像在公共住房中，没有 downsizing 动力的空巢老人阻碍了新来者。在像纽约这样的城市，长期以来一直吸引年轻和有才华的人，这些新来者可能不得不与两个或更多室友一起住，像宿舍一样，或者放弃并返回克利夫兰（没有不尊重的意思；那是我的家乡）。

我们不必仅仅通过间接指标来猜测流动率。 美国社区调查 定期询问家庭是否在过去一年内搬入单位，并报告这些回应的三年平均值。事实证明，美国主要城市之间的流动率差异很大。纽约确实拥有最低的流动率：大苹果的住房周转速度几乎是达拉斯或亚特兰大的两倍。

城市应该采取什么措施来确保住房的稳定周转？他们可以从不复制纽约开始。租金管制、没有时间限制的公共住房和低住宅物业税（相对于高商业税）都抑制了流动性。（郊区的空巢老人通常在物业税上涨而收入保持不变时决定搬家。）在其他地方，正如我在 圣荷西 中写的，分区限制了满足需求所需的新建：圣荷西的大部分地区被划为单户住宅，城市的大部分地区完全禁止任何开发。

更多适合建筑的分区并不意味着在低层社区中建造高层建筑；它同样可以使两到四个单元的自住型建筑得以实现，这些建筑历史上一直是工薪阶层家庭向上流动的阶梯。在波士顿，这座与纽约相比流动率相对较高的城市，最典型的住房类型是新英格兰的“三层楼，”通常由一层的业主居住，其他楼层则是租客，帮助支付抵押贷款。如果业主能够随着时间的推移节省开支，然后将单元转让给其中一位租客，而这位租客又学会了遵循良好的榜样，这就很有意义。早在1907年，波士顿的先锋社会学家罗伯特·伍兹和阿尔伯特·肯尼迪就称赞这种住房是他们所称的“新兴区”的基础，旨在帮助有抱负的贫困者。目前，明尼阿波利斯的官员们 正在推动这种小型多户建筑在单户住宅区的增加。他们值得支持——但却遭遇了反对邻里主义。

在流动率较低的城市，如纽约，住房市场的特点是居民一旦获得他们认为的好交易，就会有充分的动力去坚持。正如纽约的住房搜索网站 nakedapartments.com 所说：“租金稳定的公寓非常普遍，但几乎不可能找到，因为一旦你获得了租金稳定的公寓，你就不会离开它……由于租金稳定的公寓价格较低……可以理解为什么租客不愿意离开它们……租金稳定市场的有限流动性对所有其他公寓施加了更大的价格压力。”

来源：美国社区调查麦迪逊·麦克维/城市实验室换句话说：稳定化为那些幸运地赢得音乐椅游戏的人锁定了胜利，在这个游戏中，音乐停止了，但不会再次开始。值得注意的是，纽约市的流动率实际上已经显著下降，从2011年的11.43%降至最近报告的仅7.9%。

讨论住房流动性可以推导出一个更大的观点。为了繁荣，城市，尤其是老城市，必须对土地和建筑的新用途友好。当旧的工业建筑成为新创公司的家，当前公共住房地点成为亚马逊中心的家，当废弃的火车高架桥变成空中公园——这些都是活城市的标志。正如简·雅各布斯所写，新想法需要旧建筑。相反的情况可以称为冻结城市——在这里，住房被指定为“永久可负担”，分区被锁定在以前的时代，公共住房是不可侵犯的——即使其土地可以以更高更好的方式使用，从而为低收入者创造就业机会。

当然，拥抱流动性和变化并不意味着租户应该没有免于驱逐的保护，或者历史建筑或地区应该被无脑地扫除。但如果城市希望避免和解决住房危机，它们必须抵制那些无意中但无疑地阻碍流动的法规。换句话说，加州的全州公投提案在11月被否决，这意味着可能会将租金控制扩展到其他城市和新住房，这无疑是个好消息。

纽约市拥有比任何其他美国城市更多的公共、租金管制和其他补贴住房，无论是绝对数量还是占其整体住房的百分比，然而它却面临着长期的住房负担危机。它不需要再建造更多相同的住房，而是需要将其存量从冰箱中取出。