柏林可以在哪里建设所需的经济适用房？ - 彭博社

法布里齐奥·本施/路透社现在，柏林正面临许多城市都会认同的困境：它迫切需要新的住房以满足需求并维持一定的可负担性。然而，与许多其他城市不同，柏林正在努力争取这些住房。

上周，市政府承诺在2030年前建设近 200,000套新住房，其中50%将保留用于可负担租金。这是一个必要且令人印象深刻的推动，但它很快就面临一个根本性的问题：这些住房都放在哪里呢？

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨大陆竞赛答案大致分为两类。该市有大量的棕地和其他可用于填充开发的空间。如果愿意扩展其足迹并侵占保留给自然的土地，它周围还有一圈绿地。

最终，只有一个选项获胜的可能性不大——需求实在太大。但决定优先开发哪个空间已将城市的绿地和棕地变成了未来城市形态的战场，而市政府发现自己处于争论的双方。

柏林对新住房的需求是不可否认的。去年，41,000人迁入这座城市，使其人口超过370万居民。到2030年，这个数字预计将达到400万。部分由于房地产投机，去年该市的平均租金上涨了6%，仍然落后于土地购买成本，后者上涨了13.6%。为了在不将租金推高远超通货膨胀的情况下管理这一增长，这座城市到2030年需要114,000套新住房。它还需要额外的77,000套（使总数达到194,000套新住房）来弥补近年来住房完工的积压。

为这些住房寻找空间并不容易，尽管柏林在建成区确实有一些空间。由于这座城市的历史，20世纪初期经历了疯狂但不均衡的发展，随后又遭受了大规模的空袭和政治分裂，柏林的布局呈现出棋盘状和多中心化，许多地方出现了未开发土地的缝隙和斑点。与此同时，城市边缘则呈现出锯齿状，住宅区和工业区交错着偶尔剩余的玉米地或杂草丛生的草地，仍在其官方边界内。

这些空间现在正在被填补。一个在前铁路土地上建造的新社区将容纳6000名居民，例如，就在城市的主要火车站后面，步行到勃兰登堡门仅需10到15分钟。还有2000个正在城市东北部一个长期闲置的货场上建设。这些棕地有很大的潜力——尤其是一个郊区岛屿，曾是一个电缆工厂的所在地，拥有一个潜在美丽的运河边环境。规划者们还在尝试一些策略，比如在现有住房项目上增加楼层，甚至已经批准在内城区的教堂墓地上建设新住宅。

在这些地点获得建设批准通常是一个激烈争夺的过程。目前，几个密集化项目正受到当地居民的抵制，他们担心自己的家会被高楼遮阴或失去共享绿地。

鉴于对住房的迫切需求，这可能令人沮丧，但这种抵制是可以理解的。柏林的老公寓曾因狭窄、阴暗的院子而声名不佳。坏名声。虽然城市更新恢复了这些建筑的声誉，但许多在城市扎根的人担心阴影会使他们回到一个字面上的黑暗时代。

即使是开发空地的计划也可能存在缺陷。当城市计划在前机场和当前公园 Tempelhof 建造新住房时，一项全市公投 拒绝了该计划——考虑到提供的可负担住房太少以补偿公园土地的损失，这可以说是正确的决定。

即使为重新开发这些地点而进行无数斗争也不足以找到20万个新家的空间。柏林现在正在寻找其边界内剩余的土地来弥补缺口。其中一些绿地项目，例如在 Buckow南部的田地上建造 900个新家 的计划已经通过。然而，其他项目仍在进行中。

一个关键战场是位于城市东北部的70公顷（173英亩）农田，称为伊丽莎白-奥厄。柏林的中左翼社会民主党（SPD），是城市联合政府的主要派系，希望在该地点建设一个全新的社区。然而，柏林的绿党，作为联合政府的小伙伴，坚决主张该地区应保留为农田。考虑到该地点毗邻1998年创建的城市边缘 国家公园，他们理想中希望看到这里有供柏林人寻求新鲜空气的步道。

目前，绿党占据上风。他们与SPD的联合协议中写明不开发该地点的条款。这项协议仅持续到2021年，在此期间，绿党面临来自更右倾媒体的尖锐批评，他们公开质疑绿党到底在 吸食什么。

鉴于对棕地和绿地开发的抵制，柏林能够完成任何建筑工程似乎都很了不起。然而，公众对建筑计划的支持仍然广泛。即使是反开发运动，往往也采取一种NIMBY式的立场，不是反对开发本身，而是反对使用特定的不当选址。该市能够获得这种支持，主要得益于其政策的基石：承诺将50%的新住房保持在可负担范围内。

在柏林，这种住房（称为社会住房或“社会公寓”）指的是由建筑公司建造的住房，这些公司从国家获得投资资金。他们在完成后仅返还贷款的25%，以换取承诺提供低租金。这些住房中有80%将分配给低收入人群，租金为每平方米6.50欧元。为了增加城市有限的中等收入住房存量，另外20%将以每平方米8欧元出租，作为回报，获得较低的国家建设补贴，以便允许收取更高的租金。

这个较便宜的租金意味着一个假设的小型30平方米的单间公寓每月大约需要195欧元（即323平方英尺，223美元每月），而一个45平方米的一居室公寓的租金在293欧元到400欧元之间（484平方英尺，335美元每月）。这远低于私人市场的租金，在这个城市，平均每平方米租金为9欧元，但新合同通常要高得多。

即使是这些可负担住房的建设也可以引发紧张，因为一些地区担心新增加的低收入居民密集集中可能会带来社会问题。然而，强调以社区为导向的发展确实在很大程度上缓解了城市的紧张局势，并为建设铺平了道路。

一些居民可能会觉得他们的地区不适合新住房的建设，而其他人可能会抵制田野变成房屋的景观。然而，柏林在新一轮住房推动中保留的感觉是，这座城市正在扩展，以使其更宜居，而不仅仅是为了从每一平方英尺中榨取利润。