商业租金管制能拯救纽约的商店吗？ - 彭博社

布鲁克林的一家商店关门了，像纽约市的其他区一样，面临着一波空置店面的潮流，因为不断上涨的租金挤压了小型企业。布伦丹·麦克德米德/路透社2018年纽约市的故事是一个空置店面的故事：几乎每周，另一家长期经营的商店或餐馆宣布关门，经过多年的经营——如果不是几十年。 （最新的补充：备受喜爱的35年历史的德克萨斯墨西哥餐厅Tortilla Flats，位于西村。）在我居住的皇后区阿斯托里亚，斯坦威街是一条零售街区，现在正在进行以行人优先的改进，以吸引游客，因为空置太多。当新租户搬进来时，他们的名字往往是星巴克。或者富国银行。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的公寓如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛繁荣的大苹果已成为“资本主义悖论”，正如大西洋月刊的德里克·汤普森最近所写——一个“富裕的鬼城”。随着其独特的零售商和餐馆转变为指甲沙龙、连锁店和银行分行的单调，城市正变成“美国郊区的高密度仿像”。几项研究表明，曼哈顿20%的店面处于空置状态——集中在该区最繁忙的地区，商业租金飙升。这一令人担忧的趋势——在曼哈顿之外也存在——引发了一个问题：当一个城市变得过于昂贵，以至于无法提供人们在城市中寻找的基本要素时，会发生什么？

这对纽约市来说几乎不是一个新问题。随着犯罪减少，富裕的新来者到来，房地产投机加剧，城市更新重塑了社区，这一波潮流在许多年中涌现。而几十年来，当地立法者提供的答案是： 小企业就业生存法案（SBJSA），该法案将迫使房东谈判租金上涨。批评者基本上认为，这是一种对企业的租金控制形式。

现在，这项自科赫市长任内以来一直在市政厅浮动的立法再次被提上议程。该法案的命运在其他城市受到密切关注，这些城市也在经历着零售空置问题的不同变种，因为实体店在亚马逊和电子商务的崛起下苦苦挣扎。

SBJSA于1986年首次提出，旨在阻止房东将租金翻倍或翻四倍，关闭那些无法支付的家庭经营商户。（例如：位于苏荷的独立书店麦克纳利·杰克逊将搬迁，因为其房东刚刚 要求今年增加50万美元的租金。）SBJSA将在租约到期时规范小企业与房东之间的租金谈判。这项有争议的法案在其漫长的历史中在市议会举行了总共12次听证会，最近的一次是在本周一。这是自2009年以来的第一次听证会；当时，该法案有足够的票数，但由于 法律问题而未能进入表决。

当 我在2015年首次撰写关于SBJSA的文章时，法案的支持者们因市长比尔·德布拉西奥的当选而振奋，他的竞选强调了遏制收入不平等，并在担任市议会成员时支持该法案。那时，该法案有19位共同发起人，但缺少了一位关键人物的支持：市议会发言人梅丽莎·马克-维维里托。最终，她将该法案搁置，破坏了其在她任期内成功的机会。

快进到2018年。该法案的共同发起人数现在已上升至30位，新任市议会发言人科里·约翰逊负责召集周一的听证会。“如果我们想保持城市的现状，这必须是我们的首要任务之一，”约翰逊在开始时说道。“如果这不是优先事项，我们将失去社区的活力，纽约将开始看起来更像其他城市。单调。千篇一律。无聊。”

在外面，两组对立的支持者聚集在市政厅的台阶上。一群穿着西装的人戴着写有“投票反对商业租金管制”的亮蓝色帽子，与一群持有“拯救小企业，拯救纽约灵魂”标语的SBJSA倡导者对峙。当蓝色帽子在旁观看时，由哥伦比亚大学历史学家大卫·艾森巴赫领导的一系列倡导者和小企业主发表了演讲，他领导着倡导组织SBJSA的朋友们。“这不是关于税收；这不是关于亚马逊，”艾森巴赫说。“这关乎租金。”

商业租金管制的反对者在纽约市政厅抗议。约翰·苏里科/城市实验室自该法案构思以来，它一直受到纽约房地产委员会的反对，这是纽约最强大的房地产利益和开发商协会。这一点没有改变。“这项法案将扼杀就业，扼杀创造力，并确保纽约市零售业的同质化，”证词 纽约房地产委员会主席约翰·班克斯在周一表示。“30年前它就存在严重缺陷，今天依然如此。该法案确保的唯一生存就是持续的空置。”

反对SBJSA的关键论点是，商业租金管制会使房东失去对物业投资和寻找合适租户的动力。但这很大程度上取决于对该法案实际内容的解释，其中包括在租约到期时允许租户进行10年的续租，以及在双方对租金上涨意见不合时选择仲裁。支持者表示，该法案仅仅设定了房东可以和不能做的界限。

“这不是关于租金管制，”上曼哈顿的市议员伊达尼斯·罗德里格斯说，他是该法案的发起人。“这是关于能够建立一个公平的过程，以便当地小企业和物业所有者能够生存。”

罗德里格斯列出了一些统计数据：在纽约市的220,000家小企业中，89% 的企业创造的就业岗位少于20个，而这些岗位目前正在推动城市的就业增长。（起草该法案的小企业大会表示，纽约每月损失 1,200家小企业。）

但是德布拉西奥政府似乎并不信服。在听证会上，城市小企业服务专员格雷格·比肖表达了政府对该法案的担忧。他批评的关键词是“意外后果”。人们担心，一项出于良好意图的法律最终可能会伤害小企业。

比肖举例说，仲裁就是一个例子。“在仲裁中，双方都需要提供数据和文件以确定公平的租赁条款，”他作证说。“然而，仲裁往往偏向于能够提供更多资源和信息的一方。因此，像房东和跨国公司这样资源更丰富的较大方可能会在这一机制中占据上风，这可能无法为小型商业租户带来预期的好处。”

“我认为这项法案不应该将WeWork与杂货店视为同等对待。而目前它正是这样做的。”此外，比肖表示，该法案不会保护按月支付和现金支付的小企业，主要是移民拥有的商店，如邻里杂货店或较小的独立餐馆。“这项立法可能会使这些企业更困难——在证词中使用了斜体——”以确保租赁，因为房东可能不太愿意签署租赁以避免潜在的仲裁成本，”比肖补充道。

当委员会成员反复询问城市在防止空置扩散方面所做的努力时，比肖提到了像Chamber On-the-Go这样的举措，在那里， canvassers 向企业主提供服务，以及新推出的商业租赁援助计划，该计划为面临租赁问题的小企业提供无偿法律代表。他辩称，未来政府将开放一个店面登记处，以收集空置数据，并考虑征收空置税。（政府过去曾考虑过对废弃地块采取类似措施。）

主教在对SBJSA的担忧中并不孤单。曼哈顿区区长盖尔·布鲁尔在担任市议会成员时，在她位于上西区的选区内实施了该法案的更微观版本，她证实当前立法对“小企业”的定义也适用于大卖场。左倾的住房和法律权利组织，如城市正义中心和邻里与住房发展协会，也反对该法案，呼应了政府对仲裁的担忧。

市议会发言人约翰逊也对小企业的模糊定义感到担忧。“我认为这项法案不应该将WeWork与杂货店视为同等对待。而这正是该法案目前所做的，”他说。“我今天不是来帮助高盛的。”

约翰逊表示，SBJSA必须在提交全体市议会投票之前进行修订。目前，该法案处于法律灰色地带，市议会正在理清法律和后勤细节。接下来，市议会委员会将审查该法案，进行修改，然后在发言人批准后，将SBJSA提交全体投票。如果通过，所有目光将集中在市长身上——他的担忧与主教的观点一致——要么否决，要么签署该法案。

如果后者发生，这将成为城市在应对可负担性和亚马逊时代零售短缺方面的重要里程碑。正如CityLab所报道，虽然其他市政当局采取了一系列措施来支持小企业，但SBJSA是美国唯一直接针对飞涨租金的法案。

当我离开会议室时，我遇到了许多反对该法案的人之一，他们戴着蓝色帽子。我问他从哪里得到的。“一个拿着公文包的人在发放这些，”他说。

他说他是一位房东，在纽约有多处房产。（他拒绝透露自己的名字。）虽然他在这里是为了表达对该法案的反对，但他也指出，这可能为他创造一个有利的漏洞，迫使没有租约的“坏”租户签署租约。

我问他对小企业的消失正在扼杀纽约市灵魂的论点有什么看法，以及连锁药店和昂贵的沙拉店需要被制止。他犹豫了一下。“听着……如果房东想要一个能支付更多租金的租户，”他说，“那么他们为什么不应该被允许赚点钱呢？”