密尔沃基的经济适用房建设计划遭到怀疑 - 彭博社

密尔沃基北区的一处空置房屋。虽然市中心的发展激增，但许多社区仍在与空置和投资不足作斗争。谷歌地图密尔沃基阿曼尼联合邻里协会的主席芭芭拉·史密斯站在她北区的房子前，指着对面一处被忽视的双家庭住宅，这是她房子旁边三处废弃房产之一。它的上层屋顶瓦片缺失，黄色外墙的边缘卷曲，露出了下面的木板。外墙上有小洞，动物可以进出。“我称它为小动物之家，”史密斯说。

小动物之家已经这样有一段时间了：关于这处房产的投诉记录可以追溯到20年前。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服DNC怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大城市仅使用公共交通的跨洲竞赛在史密斯居住的53206区号，封闭的房屋、剥离外墙和杂草丛生的情况很常见。密尔沃基邻里服务部表示，他们监测大约2500处空置和被忽视的房屋，但城市中空置房屋的总数要高得多。社区进步中心的高级研究员、林肯土地政策研究所最近关于空置房屋的报告的作者艾伦·马拉赫表示，关于废弃房屋的确切数字很难得出，但根据美国人口普查的“其他空置”房产数据估算，密尔沃基的废弃房屋总数可能接近16000处。

这座城市还面临着止赎和驱逐的问题，这在一定程度上得益于其在马修·德斯蒙德的普利策获奖书籍 被驱逐 中的明星角色，使得密尔沃基成为破碎住房项目的典型代表。

但自2004年上任以来，密尔沃基市长汤姆·巴雷特一直在努力扭转这一遗产。今年2月，巴雷特宣布了他的“十年一万户”经济适用房倡议。这是一个旨在扩大城市最近市中心建筑热潮的影响力和覆盖面的努力：最近，城市为NBA的雄鹿队开设了一座价值5.24亿美元的体育馆，建造了一座 价值4.5亿美元的诺斯韦斯特互助保险公司的玻璃摩天大楼，并增加了近12,000个新的住宅单元。尽管这一开发浪潮可能重塑了城市的天际线，但对低收入居民的住房短缺几乎没有缓解。城市发展部门专员洛基·马尔库斯表示，这些新单元中只有760个是经济适用房。

建筑热潮：2015年，建筑起重机主导了密尔沃基的天际线。但经济适用房并不是市中心开发的重点。卡莉·安特尔芬格/AP在许多其他城市，奢侈住房的繁荣并没有转化为缓解更实惠住房单位的顽固差距的进展。从 波士顿 到 拉斯维加斯，城市面临着低收入居民租赁住房的严重短缺；实际上， 没有一个州 拥有足够的可负担住房供应。而威斯康星州是最糟糕的之一，每100个极低收入租户仅有28个单位可用。在密尔沃基市，数字甚至低于州平均水平，仅为25个单位。

但是关于该市新计划如何填补这一差距的细节进展缓慢。在6月27日的市议会社区和经济发展委员会会议上，马尔库克稍微修正了市长的说法，表示更准确的说法是目标是创造10,000个住房“机会”。为了实现这一目标，该市的计划并不新颖。主要是，它将继续进行已经在做的事情：使用税收增量融资（TIF）和低收入住房税收抵免（LIHTC）等工具，并将这些资源与大约24个提供激励措施的城市项目“叠加”，如廉价土地、税收减免和修缮补助。这——市政府希望——应该能够创造新的住房，帮助人们留在他们已经居住的房屋中，或促进将市有物业出售给能够修复并重新纳入税收的开发商。

玛莎·布朗，DCD副专员，表示在2007年，城市接管了79套因税收止赎而被没收的房屋。在2016年，他们没收了855套。在6月27日的会议上，DCD的重建经理玛丽亚·普里奥莱塔告诉市议员，在住房崩溃的高峰期，城市每年有6000份银行止赎申请，“大约70%的时间”被止赎的财产被出售给投资者。布朗表示，这一活动主要集中在北侧的三个市议区，那里威斯康星大学密尔沃基分校的研究人员称贫困率接近50%。

马尔库描述这项1万套房屋计划既“雄心勃勃”又“可实现”。但密尔沃基的许多社区组织者对此持更为怀疑的态度。

即使是一处封闭的房屋也会使附近房产的价值降低20%阿曼尼多米尼加妇女中心的执行主任帕特里夏·罗杰斯姐妹认为，城市更倾向于支持大型商业开发商，而不是社区中的小型开发商，而这些开发商收取的租金（800美元的两居室）对于社区中的许多人来说是遥不可及的。

丹内尔·克罗斯， 梅特卡夫公园社区桥梁的执行主任，希望城市通过给予开发商“他们需要的资金来帮助降低价格”来帮助开发商降低租金。她表示，市长的新计划“如此不完善，以至于根本算不上一个计划。”

如果这座城市想要成功，罗杰斯说，他们必须让社区参与，并将解决种族正义和经济平等作为优先事项。“这必须是城市的意图，”她说。“而这从来都不是。”

虽然2008年的住房危机加剧了密尔沃基北侧的止赎问题，但这些社区的问题可以追溯得更远。关于芭芭拉·史密斯的动物屋的第一次投诉是20年前由邻里服务部（DNS）记录的；三处滋扰房屋中的第二处在1988年之前是业主自住，之后作为商业信托出售和转售。第三处房屋在2008年金融危机期间进入了止赎和转售的循环。

密尔沃基等城市面临的问题之一——这些曾经的制造业城市在去工业化后经历了严重的人口下降——是集中贫困的地区，即使在其他地区复苏时也未能改善。随着受欢迎的社区在经济衰退后重建，贫困地区则进一步落后，导致收入差距加大。根据马拉赫的林肯研究所报告，这些地区的空置率也较高。总体而言，密尔沃基的空置率目前相对健康，为5%。但在北侧的社区中，这一比例要高得多；在那里，十分之一的人口普查区接近20%的非租赁单位空置率，这就是马拉赫所称的超空置。

这种情况在密歇根州的城市，如底特律、弗林特和印第安纳州的加里，甚至更糟，约有50%的普查区面临着超空置的问题。这是一个恶化过程的最终结果，当住房市场需求下降时，空置房屋的正常周转减缓，使得投资者能够“抢先”于房主获得这些房产。马拉赫说，这些投资者“想赚钱”，而且一段时间内确实如此，但他们也推动了邻里恶化的过程，因为越来越多的房产陷入失修。那些有选择的人会搬走；这个社区很快只剩下少数被困的房主。在这些地区，马拉赫表示，“住房市场基本上已经停止运作。”

马拉赫解释说，如果房屋的市场价值上升，购房者对该社区产生兴趣，这个循环随时都可能被打破。为了帮助遏制超空置，马拉赫表示，城市应该集中精力使社区对业主居住者具有吸引力。他说，针对开发商的低收入住房税收抵免并不一定是解决方案。“LIHTC行业有很多钱，”马拉赫说。“问题在于，它并没有真正改善社区。”

而且，推动一个街区进入超空置状态并不需要太多：来自费城和克利夫兰的研究表明，即使是一个封闭的房屋也能使附近房产的价值降低20%，从而引发一个致命的价值下跌循环。

对于克罗斯和其他社区组织者来说，这个社区需要的是一种更全面的方法，关注就业、教育和健康，而不仅仅是住房财务。社区居民有兴趣开发合作住房和土地赠款，以便给予社区对封闭房屋和空置地块的一定权力。

她指出一个城市项目，允许房主以一美元购买邻近房屋的空地。从表面上看，这似乎是个好主意，但她解释说，这并没有解决一个核心问题。“我们正在失去我们的密度，”她说。这就是交通系统在决定是否增加一个停靠点时所考虑的，以及企业在选择地点时所考虑的。一个整体的方法将帮助他们识别“一个事物如何修复另一个事物。”如果城市能与他们更紧密地合作，“这些问题就会浮现出来。”

“我们是我们社区的专家，”克罗斯说。“如果城市对社区和社区组织者有任何信心，他们就会支持我们的努力。”

即使城市确实修缮并出租社区中的房屋，史密斯说，它们仍然给社区带来了问题。她指出了一些散布的项目，这些项目已经被翻新：在翻新的房屋中，开发商拆除了房屋的前廊，并将主要入口移到了后面。居民现在在小巷里停车，从后院进入，根本看不到邻居。这消除了社区房屋的一个关键特征——居民可以喝咖啡、与邻居聊天并留意进出的人。

“他们是倒退的，”史密斯说。

这实际上是一个相当好的隐喻，说明在这个邮政编码区域事情往往是如何进行的。“53206被忽视已经很久了，”史密斯说。如果城市想要帮助恢复这个社区，使其成为人们想要居住的地方，就需要做更多。“我不知道‘可展示’是否是正确的词。但城市需要做得更好。”