圣荷西教师住房争夺战激烈展开 - 彭博社

圣克拉拉联合学区在2001年为教师建造了70个经济适用房单位。现在，圣荷西联合学区希望从他们的例子中学习。马尔西奥·何塞·桑切斯/AP泰勒·斯温森不想离开圣荷西。她不想离开她在圣荷西联合学区培训了三年的教师，也不想抛弃她支持了近十年的孩子，或者停止参加她从小就参加的市中心街头节日。但与她在圣荷西的数百名同事一样，她正在努力面对这样一个现实：在住房紧张、生活成本高昂的北加州，以教师的薪水生活变得越来越不可能。一个接一个，他们开始离开。

彭博社城市实验室芝加哥以冷静、派对和阳光克服DNC怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的贫民窟如何帮助庇护南美洲最大的城市仅使用公共交通的跨洲竞赛“我们并没有把心放在其他地方，”斯温森说，“因为我们的心在这里。”

她和她的丈夫很幸运：他们在市中心租了一套接近邮政编码每月3100美元平均租金的两居室公寓，她说，靠近她在2010年开始任教的圣荷西联合学校，现在作为教师教练工作。她的许多同事每天早上从特雷西、斯托克顿和利弗莫尔等地开车到市中心，路程长达两个小时。其他人则通过与多个室友同住来维持生计。但如果情况不改变，斯温森将被迫加入那些为了更实惠的气候而离开该地区的低收入湾区居民的迁移潮。

圣荷西的房屋中位价格几乎达到110万美元，根据Zillow的数据，而中位租金几乎为3500美元。对于教师和其他公共员工来说，这些费用也与教师工资停滞不前相伴随。（圣荷西联合学区新教师的基本工资大约为55000美元；平均小学和高中教师的收入接近71000美元。）

学校感受到了影响：根据副 superintendent Stephen McMahon 的说法，在圣荷西联合学区大约1400名课堂教师中，每年有七分之一需要被替换。教师离开的最常见原因是生活成本。“这让我们感到担忧，”McMahon说。“我们希望我们的学生能有长期的教师。我们希望能够帮助教师养活他们的家庭。”

在某种程度上，圣荷西与许多其他城市共享这个问题——去年每个州都出现了教师短缺。但硅谷的房价与教师工资之间的巨大差距使SJUSD官员考虑了一种不寻常的解决方案：他们希望为在学区内挣扎的教师建造可负担的工作住房。

具体来说，圣荷西联合学区正在考虑在其在圣克拉拉县拥有的41个活跃学校场地中建设可负担的租赁单位。这个计划目前仍然更像是一个想法，而不是一个经过精细调整的提案，但九个场地被选为可行候选者，因为它们目前的入学人数不足或需要升级。这些学校不会完全关闭，但它们的原始建筑可能会被拆除并重建，学生将被重新分配到其他地方。

但其中两个候选场地，利兰高中和布雷特哈特中学，位于阿尔马登谷，这是该县最富裕的社区之一。许多社区成员对此计划表示愤怒。

在学区于9月27日宣布这九所学校的候选名单后不久，阿尔马登谷居民格雷格·布雷利发起了一份Change.org 请愿书，以“拯救利兰和布雷特哈特”。（现在已有近6000个签名。）请愿书中写道，居民们“心烦意乱且担忧”教师住房的前景。“这显然与社区的其他部分不相符，”布雷利在接受当地福克斯频道采访时表示。（布雷利没有回应CityLab的评论请求。）根据*《水星新闻》*，最近一次讨论该计划的公众会议“演变为愤怒的叫喊”。

在全国范围内，倡导快速建设更多可负担住房的支持者迅速抓住了 富裕房主领导的教师住房反对运动 的场面，作为 说明其可鄙性 的一种方式 湾区的NIMBY主义。从 支持发展的YIMBY视角来看，Braley在Change.org上留下的评论可能起到同样的作用。

“在每个角落和缝隙中建房子并不是解决方案！”一位签名者写道。另一位评论道：“为了引入低收入住房而拆除两个绝佳的社区学校简直荒谬……这将显著贬值该地区的房价。这并不是一个真正的考虑，对吧？”

还有一位补充道：“这样做的话，‘可负担住房’将会涌入（在丑陋的建筑中填满10层高）阿尔马登谷。这项目是薄弱的开端，我认为。”

“我每天都在和你的孩子一起工作——你信任我在课堂上照顾你的学生，但我却不够好成为你的邻居？”这种情绪在湾区社区中长期回响，硅谷@家（Silicon Valley @ Home）可负担住房倡导组织的执行董事Leslye Corsiglia表示。但最近这些声音变得更响亮了。“我将其中一些归因于当前国家层面的讨论状态，”她说。“过去，人们反对新开发时会说，‘哦，这会导致更多交通或影响我们的学校，’而现在你听到人们说，‘我们不想要低收入人群在这里，因为他们没有受过教育，这会影响我们的社区。’”

最近在附近的库比蒂诺（平均房价：超过200万美元）也提出了类似的反对意见，针对一个 将一个废弃购物中心改造成2400个住房单元的计划，其中一半将是可负担的。“这意味着我们将有没有受过教育的人住在库比蒂诺，”一位社区成员 在一次会议上说。“我和许多其他居民担心这会让库比蒂诺的现有居民感到不适，并将我们的城市分裂成两半。”

库比蒂诺的项目还是获得了批准。但是，愤怒居民与历史上限制性强的分区法的结合，成为了新住房建设的有效障碍，也给努力留住低收入工人的市领导带来了重大头痛。近年来，旧金山湾区出现了不寻常的外迁潮。2017年，离开该地区的人数达到了 十多年来的最高水平。这一外迁潮伴随着几乎相等且相反的高收入新移民涌入——根据加州大学伯克利分校和BuildZoom在十月发布的一份 报告，这导致了该地区不平等现象的加剧。根据报告：

进出搬迁者之间的差异反映了该地区社会结构变化的强度。事实上，在所有大型美国都市中，湾区拥有最大的这种差异。令人担忧的是，湾区人口流出的增加意味着该地区的性质正在比以往更快、更深刻地变化。

而且可能还有更多变化即将到来：根据商业支持的政策倡导组织湾区委员会的一项调查，46%的居民（来自不同职业）尚未离开去寻找更便宜的地方，他们想要离开。

这只会让像SJUSD的麦克马洪这样的学校官员的生活更加艰难。该学区每年已经失去大约200名教师，这在很大程度上是由于该地区高昂的房价。他曾希望这个解决问题的计划会受到不同的反响：毕竟，这些低收入的新移民将成为自己孩子的老师，他们已经与家长密切而频繁地互动，并且常常被誉为公共服务者。

“我们的教师很难听到[抗议声]，因为他们的反应是，‘我是每天和你的孩子一起工作的人——你信任我在我的课堂上教你的学生，但我却不够好成为你的邻居？’”麦克马洪说。“教师们觉得他们在为学生和社区家庭付出最好的努力，而感到不受欢迎是一件很困难的事情。”

“我为我们的老师感到尴尬，”圣荷西统一学区董事会主席苏珊·埃伦伯格补充道。“为什么任何人都不应该欢迎他们进入一个社区？”

反对该地区提案的罗伯特·布朗斯坦表示，这种对反对意见的描述并不公平。人们并不是不希望老师有负担得起的住房——而是关于它将被安置在哪里，以及现在那里有什么。

他在阿尔马登谷住了50年，曾就读于布雷特·哈特和利兰。他对这个想法的主要反对意见是，这可能对那些学校构成威胁，这些学校可能会被拆除并迁移到另一个地点。“物流、分区和计划本身并没有太多意义，”他说。

埃伦伯格和麦克马洪坚持认为，没有具体的建设或拆除计划——这只是一个制定计划的计划。但学区提出的一个潜在情景是拆除利兰和布雷特·哈特学校，在阿尔马登谷南部的一所小学旁边重建它们，并在它们的旧场地上建设负担得起的住房（主要是单户住宅风格）。那块靠近小学的土地归县政府所有，而不是学区，因此埃伦伯格表示，他们会尝试谈判交换靠近科约特谷的较不适合的地块。

“阿尔马登谷，负面能量的来源，有这种感觉的历史，‘不住在社区的学生被迫进入我们的学校。’”为了支付这笔费用，他们希望能够获得2016年圣克拉拉县批准的 $9.5亿住房债券 的一部分，称为A号提案。该基金的大部分资金用于支持性住房项目，但另外2亿美元则针对支持税收补贴的劳动力住房等创新公私合营项目。“我们开展这个项目的很大一部分原因是，县和市都来找学区，询问我们是否有兴趣在我们的任何物业上建设教师住房，”埃伦伯格说。但尚不清楚A号提案能提供多少资金。他们还将寻求州和地方的负担得起的住房措施的资金，以及开发商的支持。

布劳恩斯坦说：“这有很多‘如果’。”他说：“我的感觉是应该在圣荷西的更中心部分建造住房，利用他们已经拥有的学区土地，这样他们就不必交换土地。”根据这一提议，学生运动员将不得不乘公交车回到 最近翻新的运动场；新的单户住宅将挤满市中心；高速公路将堵塞。

但麦克马洪反驳说，对这些细节的担忧掩盖了更根本的问题：“阿尔马登谷，负面情绪的来源，有这种感觉的历史：‘不住在这个社区的学生被迫进入我们的学校，’”他说。“他们使用的很多言辞和语气与那些对话相似。他们使用诸如租户、8号区、低收入等术语。”

并非所有在候选名单上的学校所在社区都像阿尔马登谷那样反应消极。“发声的人是富裕地区的人，”SV@Home的科尔西利亚说。她的家人住在塞尔玛·奥林德小学附近，这也是SJUSD正在考虑的另一处物业。“在这里没有任何抗议，甚至在我的邻里小组中，通常非常活跃。”

所以反对意见是“具有挑战性的，”艾伦伯格说，但这也是为时已晚：艾伦伯格表示，尚未标记任何提议地点进行拆除。无论他们建造什么，都将与邻里的美学一致——这与他们可能设想的“1970年代的项目”相去甚远，她补充道。

莱兰高中和布雷特哈特中学被考虑的主要原因是它们的1960年代建筑是该地区最古老的建筑之一。“通常，社区对新设施感到兴奋——我想，如果我们宣布将为威洛格伦高中建一所新高中，我可以想象阿尔马登的家长会说，‘等等，我们的学校要老得多，我们需要一个新设施，’”艾伦堡说。“阿尔马登社区所要求的是提前将它们从名单中移除。”

布劳恩斯坦同意，问题不在于新投资的可能性：而在于位置。“我认为人们会很乐意看到学校的改善，”他说。“但要在他们所在的地方进行，而不是建造全新的学校并拆除那些学校。”

这不是一个新问题，建议的解决方案也不是：近二十年前，圣克拉拉县的另一个学区开始建设可负担的教师住房。

千禧年初的硅谷面临着许多与现在相同的问题。“当时的基本事实与今天相同：在湾区生活很昂贵，教师们在与他们教授的地区生活上挣扎，”圣克拉拉联合学区的公共信息官詹妮弗·德里科说，她在该学区工作了近20年。五年内，流失率增加了300%；而为替代教师培训的费用估计为5万美元。

因此，在2001年，SCUSD建造了40个可负担住房单位；2009年又增加了30个，全部分配给在该学区工作不到十年的教师，通过抽签系统分配。在第一阶段之后，学区发现，使用这一福利的教师的流失率降至未使用该福利的教师的三分之一以下。

该地区多年前停止了与住房相关的流失率跟踪，但德里科表示，住房仍然始终保持在最大容量，教师通常会在他们有资格的七年内留任。这些单元没有花费纳税人的任何费用：它们是通过复杂的免税结构融资的。两层和三层建筑开发的租金范围从每月1210美元到1905美元，称为Casa del Maestro。“他们继续觉得这是对教师的资产，”她谈到该地区时说。“能够住在他们工作的社区，并被同事和同行包围。”

2015年，来自圣克拉拉联合学区的一名幼儿园教师在Casa del Maestro综合体内。马尔西奥·何塞·桑切斯/APSJUSD正在寻找圣克拉拉模式成功的灵感和理由。但有一些重大差异。圣荷西的计划可能更大：覆盖超过Casa del Maestro所占的3.5英亩，学校将有空间增加超过70个单元。而且，近20年后，需求更加迫切。计划中的谷歌开发项目可能会为圣荷西市中心带来20,000个高薪工作（和人员）。教师工资今天更低，福利增长不足以跟上。

这是一些阿尔马登谷居民提出的另一个论点：不要拆除学校并建造低收入公寓——只需提高工资。“给老师足够的工资让他们生活，真是的，”一位评论者在布雷利的请愿书上写道。“他们应该能够支付账单，而不必住在低收入住房中。”

但事情并没有那么简单。圣荷西统一学区每年每个学生的拨款仅为11,700美元——比相邻的公立学校低79%。SJUSD的助理校长内特·拉梅赞在Facebook消息中告诉CityLab：“如果我们想要有机会聘用和留住最优秀的人才，我们必须提供有竞争力的工资或住房。”他表示：“我认为如果工资问题无法得到适当解决，那么住房将是下一个最佳选择。”

拉梅赞讲述了他在教学事业起步时如何维持生计，他说这涉及牺牲朋友、关系和闲暇时间，通过兼顾课程、教练和酒吧工作来实现。近十年后，他拥有一份薪水更高的行政职位，并在业余时间管理租赁物业；他看到同事们在兼职并努力维持生计，正如他曾经所做的那样。他支持SJUSD的计划：“如果教育工作者能够有一个实现美国梦的现实机会，”他写道，“那就尽管去做吧！”

还有其他方法可以让教师进入负担得起的住房，而不必为他们实际建造住房。SJUSD考虑与 Landed 合作，这是一个为湾区教育工作者提供首付援助的地方组织，由慈善投资者资助。“作为一家公司，我们支持更多的供应，没错，”那里的合作负责人尼基·洛伊说。“但我们需要解决方程式的两边。”全新的住房需要数年才能建成。Landed可以在几周内为你提供覆盖一半首付的贷款。没有每月付款或累积利息：相反，当你出售房屋时，你最终会分享投资回报（或损失）。

本周，教师、家长、管理员和社区成员将再次聚集在另一个公开会议上讨论计划。他们可能会发生冲突，或者找到妥协。但斯文森说，似乎至少有一件事是大家一致同意的，她自己也是现在雇用她的圣荷西公立学校的产品：“学校，”她说，“是我们社区的核心，是我们邻里的心脏。而教师是我们学校的核心。”

更正：该故事的先前版本错误地陈述了Landed提供的住房援助的性质。