波士顿附近一个破旧广场如何催生了生物科技繁荣和房地产帝国 - 彭博社

科赫研究所。

摄影师：安娜·耶罗申科为彭博社拍摄如果约翰·F·肯尼迪总统没有被刺杀，一切可能会有所不同。当地传说如此。

在命运干预之前，这位波士顿本地人计划将美国的太空计划扎根于马萨诸塞州的剑桥。肯德尔广场的一个29英亩的地点被腾出，作为国家航空航天局电子中心的家园。但到1960年代末，肯尼迪被刺后，该机构的计划发生了变化。“休斯顿，我们遇到问题了”成为了流行语，而剑桥的许多社区则陷入了失修。

半个世纪后，该地区成为美国最昂贵的商业区之一。

在一个蓝领波士顿郊区，办公室空间的租金与曼哈顿或旧金山最昂贵的地区相当的故事，也是一个与肯尼迪1961年誓言登月相匹配的科学雄心的故事。剑桥地区的投资者们押注下一个伟大的前沿将是解锁生命的更深层次的奥秘，以开发前所未有的疗法。

这项工作主要在肯德尔广场进行，由许多公司和学术中心共同完成，它们通常在同一街区，甚至在同一栋建筑内。62家上市公司，市值合计约1700亿美元，其中大多数是生物技术公司，称剑桥为家。全球制药巨头，包括武田制药、赛诺菲和诺华，也在该市拥有广泛的研究业务。

“也许向科学界以外的人以及马萨诸塞州的人们解释肯德尔广场的最佳方式是：肯德尔广场对科学的意义就如同纽约对金融的意义，巴黎对文化的意义，华盛顿对政府的意义，”诺华生物医学研究所的总裁杰伊·布拉德纳说，该研究中心位于麻省理工学院博物馆对面。

身处历史交汇点的感觉意味着剑桥现在与曼哈顿中城竞争，成为全国最昂贵的商业房地产市场。根据商业房地产公司CBRE集团公司的数据，第三季度的平均办公租金为每平方英尺82.23美元，仅略低于曼哈顿中城的82.51美元。CBRE表示，肯德尔广场所在的东剑桥平均租金比纽约的同类地区更贵，剑桥的实验室空间在该季度的平均租金为每平方英尺85.10美元。

剑桥的空置率为3.6%，是CBRE报告中主要市中心市场中最低的，而全国平均空置率为10.5%。主街是人类基因组计划和早期CRISPR研究的学术中心所在地，是美国第四昂贵的商业大街，仅次于硅谷的沙丘路、曼哈顿的第五大道（特朗普大厦所在地）和旧金山的使命街。

虽然MIT周围的地区似乎不可避免地会变得极其有价值，但在其历史的大部分时间里，肯德尔广场却是一个垃圾场。当地人回忆起空荡荡的停车场和糟糕的建筑。租金相对较低，这使得生物技术先驱如生物基因公司得以成长和繁荣。

这很快就改变了。乔尔·马库斯，亚历山大房地产股份有限公司的董事长和联合创始人。是这一转型的推动力量之一。

麻省理工学院。摄影师：安娜·耶罗申科，彭博社马库斯是肯德尔广场一个不太可能的男爵。他从未开发过药物。他没有博士学位。他不住在剑桥，甚至不住在东海岸。相反，马库斯居住在加利福尼亚州的帕萨迪纳，接受过会计培训，并成为制药公司的律师。

1994年，马库斯意识到他在加利福尼亚代表的生物技术公司需要实验室空间，并希望靠近主要学术设施。他和他的合作伙伴成立了一家房地产开发公司来建造实验室。预见到行业的增长，使亚历山大的初始1900万美元投资变成了现在价值130亿美元的帝国。

“我们的理论一直是生物革命实际上仍处于非常早期的阶段，”他说。“今天人类已知的疾病有1万种，只有500种以某种方式得到了处理，无论是治疗还是治愈。”

剑桥如何成为生物技术中心

该公司的第一批物业位于圣地亚哥。不久，它在西雅图和华盛顿特区郊区也有了立足点。弗吉尼亚州的亚历山大市正处于一个标志性的经济研究的演变之中，这项研究将改变人们对公司选址的看法。

哈佛商学院教授迈克尔·波特的研究探讨了后互联网经济的一个悖论。如果商业可以在任何地方进行，为什么这么多公司聚集在同一个地方？公司的实际位置似乎不应该重要，但实际上却是如此，而且这种情况越来越明显。更重要的是，公司往往不仅靠近其他企业，还靠近直接竞争对手。

在 1998年的一篇论文《集群与竞争的新经济》中，波特理论化了为什么同一行业的公司如此频繁地成为邻居。他将这些生态系统称为集群，并以北加州的酿酒商和意大利的奢侈时尚品牌作为例子。

波特发现，集中的企业更具生产力和创新性。集群促进了更多企业的创建。根据波特的说法，较大的生态系统充当了一种超级公司：个体公司像是更大组织的一部分，获得供应商、人才和资本的支持，同时保持独立性。

“尽管有令人瞩目的证据表明，许多领域的创新和竞争成功在地理上是集中分布的，但这一地点的角色长期以来被忽视，”他写道。

400科技广场。摄影师：安娜·耶罗申科，彭博社马库斯在这个想法上进行了扩展。亚历山大的集群应用首先在1999年进入旧金山湾区时扎根。那一年，一家互联网初创公司询问是否可以在一个位于山景城的三栋实验室综合体中租用空间。亚历山大对此持谨慎态度。它可以为实验室租户收取每平方英尺6美元的租金，而办公室的租金大约只有一半。尽管这家初创公司计划拆除实验室，但它表示愿意支付更高的租金。

“我们不知道谷歌是什么，我从未听说过它。我没有能力去谷歌谷歌，找出它是什么，”马库斯说。

在与初创公司的支持者核实后，马库斯决定冒险租给它。通过一个风险投资部门，亚历山大还向当时的私人谷歌投资，这笔投资至今仍是该基金最成功的投资。

将科技和实验室租户结合起来，结果证明是一个成功的组合。如今，亚历山大在旧金山大湾区拥有630万平方英尺的物业，其租户包括Facebook Inc.和Uber Technologies Inc.，以及著名的生物技术公司基因泰克（Genentech），现在由罗氏控股（Roche Holding AG）拥有，以及Nektar Therapeutics Inc.

然而，即使旧金山的租金上涨，亚历山大在剑桥的收益更高。

实验室房东

开发商亚历山大在马萨诸塞州剑桥的生物技术租户紧密集聚。

来源：剑桥市

在2000年代初，尽管亚历山大在加利福尼亚州拥有大部分资产，但东部的一些事情引起了马库斯的注意。瑞士制药巨头诺华（Novartis）表示计划将其研究总部迁至肯德尔广场。

亚历山大打赌，如果其他全球制药公司跟随，剑桥市场将会升温。2002年，它在该地区的边缘购买了第一栋建筑，位于沿查尔斯河蜿蜒而行的纪念大道旁。然后在2006年，它以6亿美元从麻省理工学院购买了一块名为科技广场的七栋建筑的地块。亚历山大将其中两栋建筑从办公室改为实验室空间，租金翻倍。在改造完成之前，租约几乎全部签署，并在不久之后完全租出。

看到这个成功，公司打赌如果从零开始创建一个生物技术园区，就能吸引更多租户。从2006年到2008年，它在靠近NASA旧址的Binney街上收购了大约十个地块。尽管房地产市场条件恶化，亚历山大公司在经济衰退期间仍然继续购买和建设。

如今，亚历山大公司的Binney街走廊内有赛诺菲、IBM Watson、Bluebird Bio Inc.、Biogen、Sarepta Therapeutics Inc.、Sage Therapeutics Inc.、Relay Therapeutics和Constellation Pharmaceuticals Inc.。其最新的建筑位于100 Binney St.，反映了更广泛的社区。百时美施贵宝公司是主要租户，风险投资支持的生物技术初创公司Foghorn、Sigilon和Tango Therapeutics也在这里——还有Facebook，租用了三层楼。

根据其年度报告，亚历山大公司在剑桥拥有的35栋建筑去年带来了3.18亿美元的租金收入，是十年前的三倍多。该市及大波士顿地区约占其总收入的40%。

当然，它并不是城里唯一的开发商。波士顿地产公司和生物医学房地产信托公司，在2016年被黑石集团以80亿美元收购，也有广泛的资产。但亚历山大公司表示，在麻省理工学院之后，它是剑桥最大的房东，拥有480万平方英尺的运营面积和164,000平方英尺的在建面积。

“我们最初只是有一个商业计划，一个财务模型，还有一种希望，我们从——你知道的——朋友和家人那里筹集的1900万美元，可能有一天能创造出一个可以拥有几栋建筑的小公司，”马库斯说。“我们从未想象过今天的样子。”

肯德尔广场地铁站。摄影师：安娜·耶罗申科，彭博社在1970年代和1980年代初，剑桥一度破产。

“有几年，我们的债券评级是垃圾债券，”市长马克·麦戈文说。“我们无法建造树屋。”

如今，随着肯德尔广场的崛起即将创造数十亿美元的财富，曾经是一个安静的中产阶级社区的剑桥，正面临着更大城市所挣扎而未能解决的问题。曾经在教师和邮递员经济能力范围内的住房，如今售价数百万。此外，该市的贫困率约为14%，高于全州平均水平。

虽然许多房产拥有者在当地土地繁荣中获得了经济安全，但其他人却被排除在外。根据市长的说法，肯德尔的高科技租户占该市税收的约三分之一，帮助资助社会项目和教育。

“让我对这座城市充满希望的，是让我夜不能寐的同样事情，”麦戈文在他的办公室里说，身旁挂着肯尼迪的肖像。“我们是一座资源丰富的小城市。这让我非常有希望，我们能够成为一座真正解决贫困、饥饿、无家可归和住房问题的城市，因为有这些资源。”

他补充道：“但让我夜不能寐的是，我们为什么没有做到——以及我们为什么没有做到。”

75-125 Binney St.摄影师：安娜·耶罗申科为彭博社亚历山大在麦戈文看来在城市中享有良好声誉，正在继续建立其帝国。2016年，它收购了肯德尔广场一号，其中一部分正在改造为早期创业公司的孵化器，最近它又购买了旧的都市管道和供应公司地点，基本上是一个空地，带有旧仓库，是该地区蓝领过去的遗迹。

即使对于开发商来说，剑桥也变得昂贵。在NASA放弃其肯德尔广场地点后，其对该物业的兴趣转移到了美国交通部，后者在此建立了一个名为沃尔佩中心的物流研究中心。政府在2017年1月出售了开发该地点的权利。亚历山大被麻省理工学院出价超过，后者支付了7.5亿美元。

“麻省理工学院是我们的合作伙伴，也是我们的租户。我们有着深厚而持久的关系。他们也是我们的竞争对手，”马库斯说。“他们赢了，因为他们对价格不太敏感。”

据说19世纪纽约房地产大亨约翰·雅各布·阿斯特在晚年曾感慨：“如果我能重新开始生活，知道我现在所知道的，并且有钱投资，我会购买曼哈顿岛上的每一寸土地。”

当被问及如果现在知道的情况是否会购买更多的肯德尔广场时，马库斯说：“当然，绝对会。”