为什么非裔美国人的租金如此之高 - 彭博社

卡洛斯·奥索里奥/AP本周早些时候，在华盛顿特区举行的公共住房管理局局长会议上，住房和城市发展部部长本·卡森重申了他的观点，即积极推进公平住房——原则上意味着消除邻里的种族隔离——实际上只是意味着建造更多住房。卡森在会议上说：

虽然之前的 [AFFH] 规则专注于分析以发现歧视，但我想更仔细地审视那些阻碍新建混合收入多户住宅的古老地方和州级监管障碍——例如分区和土地使用限制，无论是在贫困还是富裕的社区。

卡森提到的之前的规则包括地方住房机构可以用来根除住房隔离的工具。这些工具的目的是寻找更公平地在更广泛的社区分配住房补贴的方法，而不是像住房和城市发展部历史上所做的那样将其集中在贫困社区。但正如卡森所指出的，他并不太关心歧视，这就是为什么他一直在取消那些之前的规则。相反，正如他向公共住房局长解释的那样，他想弄清楚如何将反对建设的居民转变为支持建设的居民，以及如何让更多房东接受低收入租户的住房补贴。他宣布本月晚些时候将进行一次“房东参与听取会”，以帮助他实现这一目标。

彭博社城市实验室古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大的城市卡森在会议上表示：“我现在不做任何建议，因为我正处于学习模式，以更好地掌握挑战。毕竟，我们首先需要理解房东为什么对持有券的租户说不，然后才能说服他们说是。”

大多数受访的房东表示，他们使用“直觉”来决定是否接受租户。然而，关于房东为什么说不的研究已经有很多——其中很多来自卡森自己的部门——而且大部分指向歧视。在卡森发表演讲的第二天，一项经济学家小组的研究在推特上广泛传播：它发现非裔美国人在相同社区的相同住房中支付的租金比白人租户高——这一差距在社区越白时越大。

为了得出这一结论，经济学家们使用了从2000年到2002年超过450,000名住房券用户中提取的HUD数据。研究指出：

在均衡状态下，一些房东对与黑人租户打交道的厌恶以及一些白人租户对黑人邻居的厌恶应该导致房东和租户的分类。对与黑人打交道几乎没有厌恶的房东应该在主要是黑人地区工作，而对黑人有最大厌恶的房东则应该在主要是白人地区工作。白人租户也会在社区之间进行类似的分类。因此，黑人租金溢价在主要是白人的社区中可能最大。种族租金差异也可能反映房东对不同种族的人预期收入的差异以及为他们提供服务的预期成本差异（Ewers, Tomlin, 和 Wang 2014）。这些预期可能基于偏见或经验。

正如所发生的那样，HUD对其中有多少偏见了解颇多，因为它对此进行了相当深入的研究。HUD在今年发布了三项主要研究，识别出黑人和拉丁裔租户在租赁市场上面临歧视的各种方式，以及房东为何拒绝接受持有补贴的租户。卡森在公共住房主任会议上承认了这些研究，但仅提到房东对“文书工作”、检查以及地方住房管理机构处理租户争议的沮丧。与此同时，他办公室的研究揭示了远不止这些，详细说明了房东如何歧视使用补贴的人以及原因。

HUD赞助了一份由约翰霍普金斯大学贫困与不平等研究实验室于5月准备的报告，名为“城市房东与住房补贴计划，”在巴尔的摩、达拉斯和克利夫兰的城市中采访了127位房东和物业经理。研究中包含了一些采访的摘录，所使用的语言赤裸裸地展示了偏见。大多数被采访的房东表示，他们并不使用信用报告和背景调查等标准表格来筛选潜在租户，而是依靠“直觉”来决定是否接受某位租户。

该研究的两位研究人员，埃娃·罗森和菲利普·加博登，在2016年撰写了一篇社论，详细阐述了房东歧视。一位名为“古斯”（化名）的房东与他们讨论了他为何不使用背景调查等标准筛选工具：

古斯并不是认为筛选不重要——他非常清楚错误租户的成本。但他相信，优秀租户的特征并不体现在他们的申请或人口统计资料中。他寻求一些无法衡量的品质——个人责任感和稳定性的结合。乍一看，他的策略似乎与HUD的指导方针相符，考虑到背景因素。但像许多房东一样，古斯的偏见深植于高度种族化的世界观中。为了说明这一点，古斯指出，他的大多数租户是黑人或西班牙裔，他绝不会因为种族而拒绝某人，但在接下来的话中却宣称：“如果他们只是一些n*****我不想要他们。”

在另一项由HUD赞助的关于 房东接受补贴的研究中，研究人员旨在考察五个城市的这种动态：洛杉矶、纽瓦克、费城、华盛顿特区和德克萨斯州沃斯堡。这个研究涉及测试者，或假装成潜在租户的人，以评估房东与他们的互动。测试者首先会打电话给房东询问他们是否接受补贴，如果接受，则会安排与房东的面对面会面。

然而，在沃斯堡和洛杉矶，有太多房东一开始就拒绝接受补贴，研究人员不得不将这些城市从名单中剔除，并改变研究的范围。对于剩下的城市，他们发现房东在富裕社区更有可能拒绝补贴持有者。在房东表示接受补贴并愿意与（测试者）租户会面时，物业经理和业主仅出席了58%的预约。同时，高比例的补贴拒绝使研究人员无法获得足够大的样本量，以确定补贴租户是否因其种族而受到不同对待。

住房和城市发展部但是我们仍然知道一些关于种族主义在租赁住房搜索中如何表现的事情，这不仅基于“城市房东”研究，还基于今年发布的另一项住房和城市发展部赞助的研究，名为“住房搜索中的种族和民族差异。”在这项研究中，人们被采访了他们在寻找租赁住房时的经历，研究人员发现，非裔美国人在搜索过程中往往期望遭遇歧视。事实上，他们自己的搜索习惯受到可能因种族而被拒绝的可能性的影响。例如，一些非裔美国人完全过滤掉看起来过于白人的社区，即使他们能够负担得起住在那里，或者这些社区离他们的学校和工作很近。

黑人租户通常被白人房东接待（或不接待）的方式对此有所影响。以下是一个受访者采访的样本，解释了歧视如何在预约看公寓时表现出来：

例如，一位高收入的拉丁裔女性（没有孩子）讲述了一个故事，她因为出差无法亲自查看潜在的租赁单位，于是让朋友去看。她解释说：“她先到了那里，敲了门。那位女士没有回答，她问，‘你确定这是地址吗？’我说，‘这是她给我的地址。’我给她发了截图。无论如何，接下来的几对夫妇出现了，是两个白人，然后那位女士打开了门，这时我的朋友就说，‘嘿，我在这里等了很久。’那位女士说，‘哦，我没看到你。进来吧。’她进去了。我心想，‘邀请我的黑人朋友是个错误吗？’我告诉我的朋友布里奇特，我说，‘女孩，你是黑人。我是棕色的。我不知道这是不是个好组合。’她说，‘对。’我说，是的。我本可以问另一个朋友，你知道的。我有很多不同种族的朋友。”

综合来看，有色人种和持有券的租户所面临的歧视是有充分文献记录的，尤其是在卡森自己的领域。在公共住房主任会议上，卡森提到了一些他认为可以帮助提高券接受度的“城市房东”研究中的政策建议：帮助房东支付租赁单位损坏的保险计划，以及为房东翻新物业提供贷款。他还再次表示，他希望激励建设更多混合收入的多户住宅综合体。

为《彭博社观点》撰写文章的诺亚·史密斯称赞这些提议是增加可负担住房的好消息，卡森在推特上对此表示感谢。

但即使是史密斯也承认，“排斥性分区并不是使美国城镇隔离的唯一因素，但它是一个因素。”

消除排斥性分区法规将有所帮助，但它不会完全解决房东对潜在租户进行种族歧视的问题，种族少数群体和持券者在隔离社区中的集中，或非裔美国人为了获得与白人租户相同类型住房而支付的额外“种族溢价”。在某个时刻，卡森将不得不解决歧视问题。