大城市的住房不必如此昂贵 - 彭博社

插图：托马斯·科利根为《彭博商业周刊》绘制位于加利福尼亚州门洛帕克的橡树法院出售的一层住宅已有88年历史，面积830平方英尺，设有两个卧室、一个浴室、一个独立的单车库，并且没有空调。在其他地方，这几乎是最基础的入门房屋。但由于它位于硅谷，住房供应远远低于需求，这套平房在八月中旬的挂牌价为157.5万美元。

想象一下，如果蚂蚁设置障碍，阻止其他蚂蚁到达糖块。这就是美国人通过让住房在硅谷等最需要新人才的地方变得极其昂贵而相互对抗的方式。

住房价格不必因为一个地区被水或山脉包围而高昂，正如硅谷位于旧金山湾的尽头。毕竟，你总是可以向上建造，而不必摧毁绿地和历史遗产。相反，高住房价格是现有房主通过限制建设而采取的一种策略。让城市停滞不前，只是变得更昂贵，这对房主有利，但对几乎所有其他人，包括当地雇主和那些想为他们工作但无法做到的人来说都是不利的。虽然这个问题在硅谷最为明显，但在旧金山、伦敦、纽约、特拉维夫、东京等全球热点地区也存在。

可负担性很重要，因为城市在经济上从未如此重要。生物技术公司选择在圣地亚哥和马萨诸塞州的剑桥挤在一起；网络安全公司在以色列的 硅谷；消费电子公司希望在中国前渔村深圳彼此靠近。

住房的限制阻止人们加入并为创新集群做出贡献。一篇 新论文 由芝加哥大学布斯商学院的经济学家 谢长泰 和加州大学伯克利分校的 恩里科·莫雷蒂 发现，硅谷、旧金山和纽约的限制性分区“使美国的整体增长在1964年至2009年间降低了36%。”

三十六个百分点是个相当大的数字。谢说：“如果你把它与我们政治系统谈论的所有事情进行比较，这相对于其他一切来说真的是巨大的。”

太高了

新建公寓的平均月租，包括公用事业费用*

数据：瑞银

*外籍高管可能居住的三种类型公寓的平均值

好消息是，城市不必过于昂贵。诀窍是形成一个广泛的联盟，支持住房活动家所称的Yimby（在我后院是可以的），确保所有人或几乎所有人都能享受到这些好处。更多的住房可以帮助富有的房东，他们从在特定街区增加更多住房单元的权利中受益，以及低收入和中等收入家庭，当租赁住房的供应增加时，他们的租金会下降。

明确来说，并不是每个住房短缺的城市都在经济上繁荣。德里、雅加达、拉各斯、马尼拉以及其他大城市面临着不同的问题，包括来自农村贫困地区的绝望人群的涌入。我们在谈论的是第一世界的问题：如何应对繁荣带来的复杂性。

最近的一个成功案例是加利福尼亚州的山景城，这里是谷歌母公司字母表公司的所在地。去年12月，市议会批准了一项针对谷歌总部周边地区的计划，允许建设近10,000套住房，而原始提案中为零。时任副市长、现任市长的伦纳德·西格尔表示，城市正在将住房建在办公空间附近，而不是试图将其挤入老旧社区。“许多人非常乐意我们在谷歌附近建造住房，因为这不在他们的后院，”他说。

山景城官员坚持要求开发商将15%的住房定为可负担住房，并向他们收取费用以覆盖新公共基础设施的成本，例如交通和污水管道。“我告诉一个开发商的方式是，‘我们会发现是否负担过重，’”西格尔说。“‘我想在你的背上加上稻草，当它开始断裂时，拔掉一根稻草。’他们说，‘我明白了。’”

一些市场纯粹主义者认为，建设可负担住房是没有必要的。过滤理论认为，即使是豪华住房的建设最终也会惠及穷人，因为富人会搬入新单元，腾出他们的旧住所，这些住所将被中产阶级占据，而中产阶级又会将他们的旧房子提供给穷人。

过滤确实是一个问题，并且在整体上有效。但在任何特定社区，低收入租户有理由担心，城市更新会将他们的家园价格抬高。因此，他们反对新的建设，这只会加剧全市的短缺。举个例子：加利福尼亚州参议院的一项 法案，旨在允许在交通走廊沿线进行更密集的建设，得到了Yimby运动的支持， 但在今年早些时候因担心贫困人口被驱逐而失败。

这就是为什么确保每个人都能受益是至关重要的。租金控制对大多数经济学家来说是 不可接受的，但如果仅适用于现有住房，而不是新单元，它可以减轻对新开发项目的政治反对，而不妨碍建设。另一种有效的方法是包容性分区，确保一定比例的开发将是可负担的。关键是不要对开发商施加太多要求，以至于他们退出，导致什么都不建；并不是每位市长都能像山景城的市长那样要求苛刻。

最后，公营住房的直接建设是有意义的。这听起来社会主义吗？考虑到新加坡这个自由市场城市国家中，超过80%的居民住在政府建造的住房中。今年，世界银行 赞扬了新加坡住房中的美食广场，称为小贩中心，“所有收入阶层和民族在这里相遇、社交、玩耍和一起用餐。”它表示，至少有两个小贩中心获得了 米其林星。

美国住房和城市发展部部长本·卡森有一个好主意：利用HUD资金的吸引力来促使城市放宽 zoning 规则，允许更多的建设。但卡森并没有赢得低收入住房倡导者的支持，因为他还想要缩减一项奥巴马时代的规定，该规定要求城市朝着去隔离化的方向努力，他曾将其斥为“社会工程”。

53岁的伊达尼斯·罗德里格斯可以理解Nimby斗争的双方。他出生并在多米尼加共和国长大，青少年时期搬到曼哈顿北端的因伍德。他成为2011年占领华尔街运动的领导者。现在作为纽约市的市议员，罗德里格斯是低收入选民的坚定倡导者，其中许多人是他的同胞多米尼加人。当城市宣布计划对因伍德进行上调 zoning，允许更高的建筑和更多的市场价住房时，他的许多选民对此表示反对，担心城市更新会将他们赶走。罗德里格斯有争议地支持了该计划。他辩称，这将通过建设数千个补贴住房单元来留住低收入人群，此外还有市场价建筑。

“这很伤人，”罗德里格斯谈到被指责出卖自己人民的事情时说。但当上调 zoning 在8月8日通过市议会时，他说：“那天晚上我安然入睡。”

纽约在一系列市长的领导下进行的区域重划，包括迈克尔·布隆伯格（彭博社的创始人和主要所有者）和比尔·德布拉西奥，证明了一个大城市可以打破限制增长的束缚。更多证据请参见巴黎的拉德芳斯、伦敦的金丝雀码头、上海的浦东。增长可能会很混乱，但总比停滞要好，后者几乎可以确保超级城市无法发挥其潜力。“可以说，”哈佛经济学家爱德华·格雷泽在布鲁金斯学会的一篇论文中写道，“土地使用管制对普通美国人生活的影响比其他任何法规都要广泛。”对城市来说，最重要的政策是让它们成长。