对抗排他性分区的两党推动已迫在眉睫 - 彭博社

前HUD秘书杰克·肯普在1995年。自称为“热心保守派”的他可能为现代两党合作反对排外性分区提供了一个模型。斯蒂芬·萨沃亚/AP随着美国深蓝色沿海城市的住房可负担性达到危机水平，分区改革正迎来时刻。YIMBYs在洛杉矶、华盛顿和旧金山等高成本沿海城市呼吁在这些城市大面积划为单户住宅的区域内建设多户住宅。许多人可能没有意识到，这些当代努力背后有着丰富的两党传统。

早在1991年夏季，乔治·H·W·布什领导下的可负担住房监管障碍咨询委员会，由当时的住房和城市发展部（HUD）秘书杰克·肯普主持，决定着手解决地方排外性分区——主要用于防止可负担住房建设的土地使用法规。

彭博社城市实验室古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比转变为外籍人士中心芝加哥以冷静、派对和阳光克服DNC怀疑者纳粹掩体的绿叶改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引者圣保罗的 cortiços 如何帮助庇护南美洲最大城市与今天的土地使用改革倡导者不同，肯普是一位温和的共和党人和曾代表布法罗郊区的前国会议员，他主要受到郊区成本上升问题的驱动，而非城市。在其最终报告中，该委员会呼吁像HUD这样的机构将其对地方政府的支持与消除住房建设不必要障碍的条件挂钩，包括高影响费用和大面积最低要求。除了这些联邦努力外，该委员会还呼吁各州为城市如何监管新住房开发设定明确的指导方针，以便允许在所有价格水平上建设更多住房。

大多数委员会的建议都没有得到落实，这要归因于布什41对国内问题的厌恶以及肯普在1992年洛杉矶骚乱后需要转向经济发展的需求。但在新泽西州的民主党参议员科里·布克和住房与城市发展部部长本·卡森的两个新倡议中，可以听到1991年的回声。8月2日，布克提出了一项立法，旨在遏制排外性分区，许多人认为这在推动住房可负担危机中发挥了关键作用。正如理查德·卡伦伯格在《美国前景》中解释的，住房、机会、流动性和公平（HOME）法案将要求接受社区发展区块拨款（CBDG）资金的州和市制定策略，以减少新住房建设的监管障碍。

最近的卡森提案于8月13日公布，旨在类似地将对城市放宽过于严格的分区的期望纳入HUD拨款中。虽然HUD通常与住房相关，但该部门的拨款是地方基础设施项目（如街道、水和污水）的主要资金来源。在接受华尔街日报*的采访中，*卡森指出了像洛杉矶这样的城市专门为单户住宅设定分区的政策。“我想鼓励在各地开发混合收入的多户住宅，”卡森说——这种说法很少与共和党成员相关联。

将联邦资金与结束排斥性分区挂钩的想法是时候实现了。那么，布克——一个据说是肯普的粉丝——和卡森可以从他们的前任那里学到什么，以尝试进行分区改革？在接下来的几个月里，关键在于他们要继续成为各自倡议的积极支持者。分区问题过于复杂，无法自行引起关注，即使在住房可负担性活动家中也是如此。在1991年报告发布后，委员会成员预计住房活动家、房屋建筑商和民权组织会支持他们的提案。然而，这种支持并没有出现。为了避免这个问题，布克和卡森必须承担起建立一个跨党派国家联盟以推动分区改革的任务——这个联盟必须足够强大和多样化，以抵御地方反对派的分散和无组织的力量。

还有另一位民主党总统候选人发布了应对可负担住房危机的计划：在七月底，加利福尼亚州参议员卡马拉·哈里斯公布了一项立法，该立法将为花费超过收入30%用于租金和公用事业的租户提供可退还的税收抵免。批评者如国家评论的作家吉布兰·汗指出，这种方法的问题在于，它并没有解决推动成本上涨的住房供应长期限制，尽管它可能在短期内帮助减轻租户的负担。更糟的是，通过刺激需求，这种税收抵免可能实际上允许房东提高租金。

相比之下，布克和卡森的提案专注于供应限制中最容易解决的问题：排他性分区。这正是1991年肯普所担忧的障碍。正如哈佛经济学家爱德华·格莱泽和其他人指出的，排他性分区政策——例如最低停车要求、禁止在阁楼和车库中设置附属住宅单元以及大面积最低地块要求——是住房成本迅速超过土地和建筑成本上涨的关键原因。除了可负担性，排他性分区的下游影响通常还包括种族和经济隔离，低收入居民被阻挡在更好的学校和就业机会的区域之外。布克和卡森的计划认为，如果联邦政府要向各州、县和城市发放数十亿美元，至少应该认真重新考虑这些失败的政策。

虽然卡森在实施HUD的变革方面享有广泛的自由，但布克的提案最终掌握在参议院共和党领导层手中。希望他们能够认识到可负担性危机的紧迫性以及布克立法的两党背景，并给予应有的重视。住房可负担性在地方上可能差异很大，但这是一个全国性危机，值得全国性的回应。在肯普委员会成立近27年后，将宝贵的联邦资金与结束排他性分区挂钩的想法终于到了该实现的时候。