学生住房的商业前景将持续多久？ - 彭博社

伦敦，一个位于德克萨斯州大学城的学生住房综合体。

来源：CLS Living艾萨克·西特和埃利奥特·塔米尔多年来一直在投资房地产，当他们偶然想到这个想法时。他们在2008年购买了几栋布鲁克林的公寓大楼，但在金融危机后，租赁单位变得困难。因此，他们决定在附近的怀科夫高地医疗中心发布广告，期望能租给医生。结果，他们得到了医学生。他们意识到，工作稀缺，很多人都在上学。西特记得当时想，“嘿，这是一门好生意，”即使在经济低迷时。“这不仅有意义，而且我认为我们可以为此筹集资金。”

彭博社商业周刊为什么服装转售平台如此难以盈利？莉娜·汗才刚刚开始（她希望如此）中国在太空领域正在追赶埃隆·马斯克30万美元的宾利大陆GT是一只混合动力野兽，令人瞩目如今，西特和塔米尔经营着Vesper Holdings LLC，这是美国最大的学生住房综合体拥有者之一。如果你最近访问过雅典（乔治亚州）或劳伦斯（堪萨斯州）等大学城，你可能见过他们的物业。他们的名字像是常春藤和格兰梅西，旨在唤起精品酒店的感觉。许多地方都有游泳池、提供免费星巴克咖啡的学习区，以及“看起来像Equinox的健身房”——西特说，这些都是千禧一代真正想要的设施。这是一个有利可图的细分市场。西特开玩笑说，业务面临的少数危险之一是恢复征兵。“这对大学生群体来说将是个问题，”他说。他补充道，另一个危险是“过度建设”。

伦敦为居住在德克萨斯农工大学附近的学生提供服务。来源：CLS Living第二个危险可不是开玩笑。学生住房已成为热门房地产交易。由于稳定、抗衰退的回报，机构投资者近年来纷纷打开钱包，在大学附近或校园内建设住房。太多资金流向了那些开发门槛低的学校项目，比如德克萨斯农工大学和俄克拉荷马大学。那些地区的房东不得不提供折扣和赠品，以获取——在行业术语中——“床上的人头”。一些物业正在破产，导致 支持开发的债券被降级。现在，学生住房的资深投资者表示，他们在下一步行动上变得谨慎，尽管资金仍在不断涌入该行业。

截至七月，房地产基金经理为全球学生住房项目筹集了19亿美元，与2017年全年筹集的金额相同，数据提供商 Preqin 表示。与此同时，现有物业组合的价格也在高涨。位于南卡罗来纳州查尔斯顿的公寓和学生住房运营商 Greystar Real Estate Partners LLC 同意以 32亿美元 收购上市竞争对手教育房地产信托公司。作为交易的一部分，Greystar宣布将与 黑石集团 组建合资企业，以12亿美元收购部分校外地点。新加坡房地产公司 Mapletree Investments Pte 最近也在抢购学生住房。

哈里森堡的哈里森，靠近詹姆斯·麦迪逊大学。来源：CLS Living随着这些新资金追逐交易，投资者表示出现了两种市场：一种是床位过多，另一种是床位过少。在供应紧张的学校——例如加州大学伯克利分校——房东“可以把地方点燃，人们仍然必须住在里面，”在线学生住房列表服务LoftSmart Inc.的创始人兼首席执行官萨姆·伯恩斯坦说。但在相反的地方，例如密苏里大学，房产所有者必须更加小心位置。“你看到的挣扎的东西是距离校园开车可达的，”伯恩斯坦说。

价格也很重要。近年来，配有俱乐部、平面电视和其他设施的豪华学生宿舍已成为娇惯青年和一代人过度消费的象征，这一代人为了上大学背负了巨额债务。但有迹象表明，这样的奢侈品可能不再畅销，因为学生（及其父母）变得更加注重成本。俄克拉荷马大学在六月正在考虑是否给予学生“奖学金”，以便他们能够负担得起一栋由私人非营利机构拥有但由市政债券融资建造的挣扎中的豪华建筑的租金。该开发项目设有“吹风吧和美容院，”骑行工作室和Lululemon商店。“如果任何类别的学生住房过剩，那就是每月1000美元的”物业，Sitt说。

德克萨斯州拉伯克的霍利为德克萨斯理工大学的学生提供住房。来源：CLS Living即使拥有理想的物业，学生住房开发商也面临着其他行业所没有的挑战。首先，租户频繁更换，这给房东带来了不断寻找新租户的压力。罗伯特·布朗斯坦（Robert Bronstein），Scion Group LLC的总裁兼联合创始人表示，这个过程就像是在出售邮轮票。“一旦你离开码头，如果你没有卖出房间，你就不会卖出，”他说。在一年中，Scion的床位周转率达到70%，而搬出大多发生在一个周末。

与此同时，建筑业主不想显得过于绝望。“千禧一代很聪明，”凯恩·安德森房地产公司的首席执行官阿尔·拉比尔（Al Rabil）说，该公司自2002年以来一直在投资学生住房。“他们所重视的东西发生了巨大的变化，不再是发放饮料杯和星巴克礼品卡。”然后是混乱。“我们发现学生们有点脏，但他们并不具破坏性，”位于北卡罗来纳州罗利的学生住房开发商Preiss Co.的首席运营官亚当·比尔利（Adam Byrley）说。“这不是动物屋。”

选择良好物业并良好运作的房东表示，有一些更广泛的趋势对他们有利。根据美国教育部的预测，到2027年，本科大学入学人数预计将增长到约1740万学生，比2016年增加3%。许多公立大学也希望利用私营市场来满足学生的住房需求，以便将资源投入到其他优先事项中。乔治亚大学系统的一项最新提案将由一家私营公司在全州五所学校维护超过12,000个床位。

尽管如此，分析师警告说，正在发生更广泛的人口结构变化，这可能会影响需求——或者至少将需求集中在少数几所旗舰学校周围。美国最大的世代之一的千禧一代正在逐渐退出大学阶段，CoStar投资组合战略的董事总经理汉斯·诺德比说。“潮水正在退去，”他说。“这些孩子每天都在减少。”