美国城市住房空置率的令人不安的上升 - 彭博社

费城的废弃房屋。马特·鲁尔克/AP美国住房危机的形象是超级城市中价格高昂、日益负担不起的住房。而在这些地方，住房供应过少——稀缺性。但美国住房危机还有另一个更令人不安的方面：在国家经济困难的锈带城市中，空置，甚至在某些情况下是超空置。

住房危机的另一个方面是 一份新报告，由 林肯土地政策研究所 发布。该报告由 艾伦·马拉赫 撰写，来自 社区进步中心，研究了美国城市住房空置的程度，识别其惊人的经济和社会成本，并概述了解决方案。马拉赫使用美国人口普查局和美国邮政局的数据来识别空置物业。

彭博社城市实验室来自过去的强烈警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器虽然住房空置率长期以来一直是美国的问题，尤其是在经济困境地区，但在2008年经济危机之后，空置率激增。2005年至2010年间，未被占用的住房数量增加了26%——从950万增至1200万。许多人（以及许多城市规划者）将空置和废弃住房视为困扰城市的问题，但根据研究，小城镇和农村社区的空置率大约是大都市地区的两倍。

在复苏过程中，空置单元的数量有所下降，但今天的数量仍然超过2005年前的水平。被认为是暂时空置的住房单元——既不在市场上，也不为未来入住而保留，或季节性使用——从2005年的370万增加到2016年的580万，增长超过50%。

美国非季节性空置单元总数，2005–2016（以千计）

(来源：美国人口普查局)2018年。林肯土地政策研究所。来自艾伦·马拉赫，《隔壁的空房子：理解和减少美国的空置和超空置现象》。马拉赫的研究追踪了包括底特律和克利夫兰在内的10个大型遗产城市的空置率；包括弗林特和印第安纳州的加里在内的5个小型遗产城市；包括亚特兰大和达拉斯在内的5个阳光带城市；以及包括旧金山、波士顿和华盛顿特区在内的5个吸引城市。

健康的租赁空置率通常在7%到8%之间，而健康的房主空置率则低得多，定在2%或以下。空置率超过12%被认为是高的，超过20%则被认为是超高空置。

在传统城市中，空置问题比在吸引城市或阳光带城市更为严重。2010年，小型传统城市的空置率约为17%，大型传统城市为15%，而阳光带城市为11%，吸引城市仅为7%。

此外，从1990年到2010年，小型传统城市的空置率增加了超过80%，大型传统城市则接近60%，而阳光带城市仅增加了3%，吸引城市的空置率则为负5%。

1990–2010年按城市集群的空置率变化

(来源：美国人口普查局)2018年。林肯土地政策研究所。摘自艾伦·马拉赫，《隔壁的空房子：理解和减少美国的空置和超高空置》。从1990年到2010年，人口普查区的中位空置率在弗林特从大约6%增加到超过20%；在加里从12%增加到超过20%；在克利夫兰从10%增加到超过20%。更糟的是，拥有超高空置的社区（或人口普查区）数量在弗林特从2.5%增加到超过50%；在加里从16%增加到超过50%；在克利夫兰从6%增加到50%。

2010年芝加哥和底特律的非季节性空置率

(数据：美国人口普查局。地图由Adrienne McDonnell提供，感谢社区进步中心)2018年。林肯土地政策研究所。来自Alan Mallach的《隔壁的空房子：理解和减少美国的空置和超空置现象》。在一些城市，如芝加哥，超空置现象集中在特定社区。在巴尔的摩，空置率从1990年到2010年向城市中心外扩散。在底特律，超空置现象遍布整个城市。

高空置率和超空置率对社区和城市产生了创伤性的影响。空置房屋降低了邻近物业和整个社区的价值，如下图所示的俄亥俄州扬斯敦所示。它们是毒品滥用、犯罪和暴力的滋生地。研究指出，空置物业的街区犯罪率是没有空置物业的街区的两倍。

空置给地方政府带来了额外的警务、拆除建筑物和维护空地的重大成本。在一些城市，拆除一栋房屋的费用可能超过20,000美元，而政府通常没有后续处理该物业的计划。更不用说被从税收中剔除的物业所带来的收入损失。

2010年空置率与2014年俄亥俄州扬斯敦中位销售价格之间的关系

(来源：空置率：美国人口普查局 / 销售价格：Boxwood Means, PolicyMap, www.policymap.com)2018年。林肯土地政策研究所。来自艾伦·马拉赫，《隔壁的空房子：理解和减少美国的空置和超空置现象》。根据研究，高空置率的社区很少能恢复。空置“首先是其他问题的症状——集中贫困、经济衰退和市场失灵，”研究指出。这意味着解决方案必须超越仅仅拆除废弃建筑。研究敦促地方政府使用诸如“点状衰败”征用权、空置物业接管和土地银行等工具，加快从一个业主到另一个业主的过渡。

为了防止空置现象的发生，城市还应寻求防止止赎，例如通过房屋修缮项目或物业税“断路器”，为低收入购房者限制税收。可以为潜在的空置单元买家提供低成本或补贴的抵押贷款融资，以减轻购房障碍。空置地块可以并且应该转变为公园或社区花园。

最终，处理空置问题需要一种整体方法，解决城市犯罪和流离失所问题，创造更安全的社区，投资于当地学校和其他社区资产，创造更好的工作和就业途径，并解决集中贫困的根本原因。说到底，美国的另一个住房危机是其不平衡的赢家通吃城市主义的产物，在这种城市主义中，超级城市和磁力城市中的小块集中财富与集中劣势形成鲜明对比，尤其是在老工业中心。