加利福尼亚州租金管制日益受欢迎 - 彭博社

租金管制支持者在新闻发布会上表达支持，宣布收集并提交超过588,000个选民签名，以便在全州进行租金管制的投票措施。卡洛斯·德尔加多/AP经过近四分之一个世纪的努力，加利福尼亚的租户活动家可能即将废除禁止对新住房单位实施租金管制的州法律。

在加利福尼亚州，推翻租金管制的限制将在今年11月的选票上出现，因为组织者已经收集到足够的签名以认证 提案10。加利福尼亚可能成为第一个通过投票倡议废除全州租金管制限制的州，因为其他一些城市正在挑战其他州的类似法律。

彭博社城市实验室来自过去的强烈警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹掩体的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器加利福尼亚人寻求废除的法律，即 科斯塔-霍金斯租赁住房法，最初于1995年通过。它禁止城市对1995年后建造的任何建筑物实施租金限制，禁止空置控制，并将单户住宅排除在租金管制条例之外。今年1月，加利福尼亚州议会的一项废除科斯塔-霍金斯的法案 在委员会中夭折。

租金管制在租户居住期间对租金上涨施加限制。根据布鲁金斯学会城市政策项目的研究员珍妮·舒茨的说法，1970年代，城市中的相关条例逐渐受到欢迎，当时通货膨胀率很高。在随后的几十年里，大多数州禁止了这一做法。

许多研究人员发现，从长远来看，租金管制措施实际上使住房 变得更不负担得起。但许多倡导者认为，这项政策是保护那些面临被驱逐出社区或城市风险的人的重要临时措施，特别是在其他更 激进的提案 解决加州住房危机 未能通过州立法机构的情况下。

“大多数人都同意，加州需要增加住房，尤其是低收入人群的住房，但这需要数年的过程，”加州预算与政策中心的高级政策分析师萨拉·金布林说。“问题是，你能采取什么样的解决方案来帮助这些人现在？”

随着加州住房危机在过去几年变得更加严重，加州对租金管制的政治意愿大幅增长。

“形势正在急剧变化，”加州租户组织Tenants Together的传播与发展主任Shanti Singh说。

加州大学伯克利分校政府研究所2017年的一项民调发现，60%的可能选民支持租金管制。

“你能采取什么样的解决方案来帮助[租户]？”在 大多数州，包括加州，是否实施租金管制的决定由州立法机构决定，这使得城市无法通过自己的租金管制措施。一些日益昂贵的城市对这种州控制感到不满，并加大了要求给予城市自主决定租金管制的呼声。

在华盛顿州，一项类似于加州的州法案试图废除其租金管制法 在委员会中失败。在芝加哥，一项关于租金管制的 非约束性公投显示，近75%的市民支持解除伊利诺伊州对这一做法的禁令，该州的两位州长候选人 也支持租金管制。租金管制得到了加州和华盛顿州民主党的支持。在2017年，波特兰的选民找到了一种巧妙的方法来 规避 俄勒冈州对租金管制的州禁令。该市的房东现在必须向租户支付高达4500美元的搬迁费用，如果他们驱逐租户或在没有正当理由的情况下将租金提高超过10%。

根据加利福尼亚预算和政策中心的分析，2015年，加利福尼亚州超过一半的租户被认为是负担过重（即，他们的住房成本占工资的30%以上），近30%的人则是严重负担过重，花费一半或更多的收入用于住房。负担过重的租户中，超过三分之二是有色人种。自2006年以来，全州的中位租金已上涨超过13%，而年中位收入仅上涨了4%。

随着租金的上涨，驱逐率也随之上升，租户保护已成为加利福尼亚政治中越来越重要的一部分。

在2016年，山景城和里士满成为几十年来首批通过新的地方租金控制条例的加利福尼亚城市，限制房东对1995年前建造的建筑物的租金上涨幅度，而这些年份并不在州禁令的覆盖范围内。随着中期选举的临近，近十个加利福尼亚城市要么在选票上有租金控制措施，要么当地活动人士正在努力将其纳入选票。

但日益增长的公众支持并不意味着提案的通过。

“这将是一场大卫与歌利亚的斗争，”伯克利租赁委员会委员伊戈尔·特雷古布说。 加利福尼亚公寓协会（CAA），一个代表房东、开发商、物业经理和投资者的团体，到目前为止已经筹集了1200万美元来对抗第10号提案，以及全州的地方租金管制措施。 洛杉矶时报 报道说，CAA正在领导保持加利福尼亚州租金管制法律的斗争，愿意并能够投入超过6000万美元来进行这场斗争。与此同时，支持第10号提案的运动仅筹集了200万美元。

“我们将进行一场非常激进的运动来击败它，”反对第10号提案运动的传播总监史蒂文·马维利奥说。“加利福尼亚的可负担住房情况如此绝望，以至于人们在寻找简单的灵丹妙药，而我们认为租金管制并不是——而且更糟糕的是，这将使问题变得更糟。”

但CAA并不是唯一一个资金雄厚的团体。到目前为止，废除努力的大部分资金来自艾滋病医疗基金会。它的 有争议的领导人迈克尔·温斯坦过去在其他倡议斗争中投入了 数百万。

在过去的一年里，加利福尼亚州立法机构提出了一系列提案，以帮助缓解该州的住房负担危机，包括一项激进的计划，旨在对主要交通走廊进行重新规划，该计划在一月份的委员会中失败。

在立法机构没有变化的情况下，改革者们已开始通过投票来推动变革。而租金控制并不是11月投票的唯一住房负担问题。提案1将为州政府提供40亿美元的债券资金，用于提供补助和支持建设退伍军人的可负担住房，提案2将为州政府提供20亿美元的债券资金用于无家可归者预防住房。在旧金山，另一个提案将对大企业征税，以资助无家可归者倡议。

除了对租金控制进行激烈斗争外，加州公寓协会还将支持提案1。马维利奥表示，建设可负担住房是摆脱危机的唯一出路，而不是租金控制。

但一些倡导者认为租金控制与建设更多住房直接相关，包括一些YIMBY，倡导者的名称“我家后院支持”表明他们支持更密集的分区和以交通为导向的发展。东湾人人（EastBay4Everyone）的一位联合执行官维多利亚·菲尔斯（Victoria Fierce）认为，实施更多的租金控制将缓解对可能伴随新住房供应建设的搬迁和城市化的担忧。虽然与CAA及其雄厚资金的斗争可能很困难，但香提·辛格（Shanti Singh）持乐观态度。

“我不想淡化我们有一个庞大增长运动的事实，”她说。“这将是推动这一切的动力。”