城市经济如何按高度进行排序 - 彭博社

伦敦金丝雀码头办公大楼的工人在黄昏时分。托比·梅尔维尔/路透社在今天的知识经济中，公司和人才的聚集是创新和经济增长的关键驱动力。这种聚集通常被认为是在地图的平面上水平发生的，跨越一个地理区域，那里有大量的公司、高素质的工人和资本。即使我们的城市在天空中越来越高——政策制定者和城市规划者呼吁增加密度——我们对城市如何在垂直方向上组织的方式知之甚少。

一篇 新论文 发表在 城市经济学杂志 上，仔细研究了我们日益垂直的城市中经济活动的组织。其作者，城市经济学家克罗克·H·刘、斯图尔特·S·罗森塔尔和威廉·C·斯特兰奇（我在多伦多大学罗特曼商学院的同事），考察了在高楼中聚集的经济活动类型；集中在高层的行业类型；这些垂直（与传统水平）聚集区的租金变化；以及这种垂直聚集对城市经济的影响。

彭博社城市实验室来自过去的强烈警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心芝加哥以冷静、派对和阳光克服了民主党全国委员会的怀疑者纳粹碉堡的绿意改造将丑陋的过去变成城市的眼球吸引器他们的研究使用了来自三个来源的数据：一组机密的投资备忘录，在建筑物出售时提供给潜在投资者，包含有关租金和租户的详细信息；CompStak，一家商业房地产分析初创公司；以及邓白氏，提供来自各种商业机构的信用报告的详细数据。这确实为城市经济学中的聚集研究增添了一个新的维度，随着城市变得越来越高和密集，这一点将变得越来越重要。

关键要点是：不仅租金随着楼层的上升而上涨，因为租户为地位、声望和视野支付更多，而且租金上涨的速度，或称租金梯度，超过了租户为位于中央商务区优质位置所支付的价格溢价。换句话说，垂直聚集在商业租金的溢价方面比水平聚集更为重要，至少在租户愿意支付的商业租金方面是这样。

商业租金在一楼很高，因为零售企业希望位于街道水平。然后它们下降，并在小幅波动后在更高的楼层稳步上升。该图表基于仅包括超过30层高建筑的套房样本，并限制在地下两层到30层的套房。刘、罗森塔尔和斯特兰奇也就是说，底层的平均租金是最高的，因为零售商愿意为位于街道上的位置支付更高的溢价。但从第二层开始，租金逐渐随着楼层的增加而上升，高层的租金涨幅更大。平均而言，租金每层大约增加0.6%。

高层带来了一系列的优势，包括视野（当然）、噪音减少以及更高的地位和声望。这就是为什么住宅塔楼的最高层被称为顶层公寓，并且价格更高。此外，办公楼的高层也是一种“信号”，表明公司地位高，提供重要且报酬丰厚的服务。

根据研究，租金因楼层而异，代表了垂直交通与垂直设施之间的权衡。高层位置的费用和不便逐渐被视野和地位所抵消。

经济活动也呈现出垂直分布，高知名度和更有利可图的公司占据建筑的高层。律师事务所 disproportionately 代表于最高层，占据40层以上楼层空间的三分之一以上，而在第二层到40层之间仅占12%。金融、保险和房地产在40层以上大约占20%的楼层空间，而在第二层到40层之间占23%。商业服务、工程和其他杂项行业也更可能在40层以下占据更多空间。

该面板总结了清理数据中建筑物内租户的组成。根据行业的企业份额和行业占用空间的份额报告措施。（FIRE代表火灾、保险和房地产。）律师事务所占40层以上企业的24.3%，但占用34.8%的空间（在最右列）。刘、罗森塔尔和斯特兰奇推动增长和创新的，不仅是经济活动在高楼中的水平聚集，还有垂直聚集。在一栋建筑中向上移动一层对生产力和租金的影响与向一个社区增加3,500名新工人相似。

高层建筑是我们经济地理中越来越重要的元素。随着回归城市运动的增强，我们的城市——以及它们的城市核心和中央商务区——正在向上发展。纽约、香港和多伦多的天际线上布满了起重机，但在快速城市化的发展中国家城市中更为明显。摩天大楼就像是社区，甚至是小型城市，有些建筑容纳了50,000名工人或更多。

现实是，城市在三维空间中增长，而不是二维。经济活动在地图上的发生位置只是故事的一部分。它在空间中的垂直位置——以及哪些活动在高空聚集，以及原因——是城市经济地理中越来越重要的一部分。市长、城市领导者和经济开发者，以及研究人员，需要更加关注垂直城市。