乔治亚州斯托克布里奇的去绅士化 - 彭博社

斯托克布里奇市/Facebook，由CityLab增强上周，乔治亚州州长内森·迪尔签署了两项法案，邀请一个未来在州的城市可以被分裂成碎片，沿着高度隔离的界限。这些法案允许乔治亚州从斯托克布里奇市夺取土地，以形成一个新的邻近城市，名为鹰之着陆。但斯托克布里奇，位于亚特兰大南部的亨利县郊区**，**不想为了鹰之着陆而放弃任何土地，原因很充分——计划脱离的社区是斯托克布里奇最富裕的社区之一，并包括其主要商业走廊之一。在乔治亚州，从一个城市夺取土地和财产以产生新城市的情况从未发生过——这里的术语是“去附属”。但这些是大都会亚特兰大的新常态，因为其有争议的城市化运动继续跨越各种市政、种族和财务界限。

彭博社城市实验室伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港旧机场成为城市地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心这就是穆迪投资者服务公司为何对鹰之登陆计划发出警告，称这将对全州的城市造成“潜在打击”的原因。本周穆迪发布的信用预测分析表示，州长迪尔签署的鹰之登陆立法可能会对乔治亚州所有地方政府产生负面影响，“因为它们建立了一个先例，州可以采取行动来划分地方税基，可能会降低一个城市的信用质量，以惠及另一个城市。”这个交易的主要问题之一是斯托克布里奇目前持有数百万美元的债券债务。鹰之登陆将占据城市一半以上的工业和商业物业，包括所有酒店。斯托克布里奇的经济产出大部分来自于鹰之登陆公园大道沿线的一系列零售店、餐馆和杂货店——这些城市将失去这些资源，以及三分之一的人口。“这意味着这个特定的去附属化计划试图将我们城市边界内的主要经济走廊移到另一个城市，这将是我们不再有的收入来偿还我们所欠的债务，”斯托克布里奇市长安东尼·福特说。“如果这个计划通过，我们将不得不对剩下的人征收财产税，而我们现在没有财产税。我们的预算大约超过900万美元，其中500万美元来自这个主要经济走廊。”

斯托克布里奇看起来并不像你想象中的普通城市。它没有连续的边界或任何类似形状的东西。它更像是一种油漆飞溅，特别是像杰克逊·波洛克的作品。鹰之Landing基本上想要吸收一些被认为是斯托克布里奇南部区域的飞溅，以及一些位于这些斑点之间的未合并区域。

然而，在观察经济格局时，鹰之Landing所声称的区域与它想要留下的区域之间存在一些明显的差异。以下是穆迪的统计数据：

随着去附属，斯托克布里奇的家庭中位收入（MFI）可能会下降，并远低于鹰之Landing的水平。去附属过程将划分431个普查区块，2016年的MFI为50,000美元至90,000美元。鹰之Landing将包括70个普查区块中的69个，MFI为74,000美元或更多。相比之下，253个MFI低于56,000美元的普查区块中有85%将落在斯托克布里奇的边界内。

鹰之Landing的立法中没有任何语言会使新城市有义务帮助偿还斯托克布里奇的债务。鹰之Landing的设计者们也认为新城市没有必要帮助偿还旧城市的债务。鹰之Landing教育研究委员会主席维基·孔西利奥表示，围绕她的新城市项目的担忧是“公众歇斯底里”，而像穆迪这样的金融机构正在“延续这种幻觉”。

根据与Consiglio同在委员会的Allison Halron所写的信件，Eagle’s Landing的撤并不会影响Stockbridge的债务偿还，因为这些债务是从不包括新城市蓝图中居民和企业的收入来源中支付的。Halron表示，这些债券和贷款的偿还并不依赖于离开Stockbridge地区的评估物业价值，因为Stockbridge不征收物业税。Stockbridge的收入主要来自销售税和对居民征收的公用事业和保险等费用。一个 可行性研究由乔治亚大学的Carl Vinson政府研究所进行，支持Halron的说法，即Stockbridge的债券偿还不会受到Eagle’s Landing撤并的影响。然而，它确实指出，城市将 失去相当可观的收入，这笔收入用于支付基于被剥离的物业和人口数量的普通运营成本。 Vinson研究所的研究于去年11月发布：

我们估计，如果研究区域被撤并，Stockbridge将损失$4,199,033的总收入。…该市收到地方选择销售税（LOST），并根据与亨利县的现行协议运作，该协议持续到2022年。如果发生撤并，LOST收入是一个重要的收入来源，需要重新谈判新的协议。来自这一收入来源的损失可能高达$3,785,414，这将使总收入损失达到$6,149,557。

穆迪的分析反映了该市的整体财务健康状况，这基于斯托克布里奇市当前状态的经济概况。如果斯托克布里奇突然无法支付账单和债务，那么正如市长所说，它将需要对居民征收新的财产税，以履行对债券持有人的合同义务。这将对被鹰之着陆遗留下来的居民造成巨大的财务负担。这将是斯托克布里奇的去绅士化，居民实际上因没有足够的运气生活在新城市的边界内而被征税。“如果去附属化进行并出现短缺，斯托克布里奇及亨利县将如何受到影响尚不清楚，”穆迪的报告中写道。“去附属化将使斯托克布里奇拥有一个更小且更不富裕的税基，并可能迫使其重新谈判合同义务。”这正是 其他金融分析师在迪尔州长签署法案之前告诉他的，市长福特及其工作人员也是如此。但迪尔还是签署了这些法案，现在将 乔治亚州所有城市的信用评级置于风险之中。康西利奥对此并不在意，他告诉CityLab，这种财务预测是“基于”错误信息的。

“显然，州长对此没有看到问题，立法机构也没有，他们对此是知情的，”Consiglio说。“大家都在喊狼来了，其实并没有问题。”

福特今天宣布，斯托克布里奇正在提起诉讼，以阻止鹰之Landing的形成。该案件的结果将决定乔治亚州城市化的未来。长期以来，人们一直猜测富裕的 巴克海德居民想要脱离亚特兰大市。支持鹰之Landing的裁决将允许这一点发生。这样的脱离与种族问题一样与财富有关。鹰之Landing的去附属化正值斯托克布里奇由其 第一位黑人市长和第一届全黑人市议会领导，距其近100年的历史。许多在亚特兰大大都会区周围形成的其他城市也是在县政府 近年来由非裔美国人领导时成立的。

“我认为这根本不是种族中立的，”乔治亚州立大学城市研究所的教授Dan Immergluck说，他一直在关注 亚特兰大大都会区的种族和财产问题。“这是亨利县权力转移的问题，背景是一个从白人多数转变为——我不知道现在是否是非裔美国人多数，但正在朝这个方向发展。所以，我认为对谁在崛起掌权存在政治恐惧。”

关于正式化鹰之Landing市政化的投票将在即将到来的十一月进行，但只有居住在提议的鹰之Landing边界内的人才能投票。这意味着，斯托克布里奇的居民对将大量斯托克布里奇地区划走的计划没有发言权——实际上是剥夺了他们的投票权。无论权力如何转移到新的黑人市长和市议会成员手中，白人和富裕居民仍然在寻找保持自己主权的方法。不过，福特市长依然保持乐观。

“当一切尘埃落定时，我们将保持团结，”福特说。“在这个前所未有的事件中，许多事情做得都不对，但我们会克服这一切，然后有机会将社区重新团结起来，推动城市向前发展。我们还有几个月的时间。”

编辑注：在官方文件、街道名称和地方组织中，鹰之Landing的写法有带和不带撇号的两种。CityLab在提到不带撇号的组织或实体时使用撇号。