获得毕业生的城市收入更高，租金更高 - 彭博社

来自宾夕法尼亚州格罗夫城学院的毕业生Keith Srakocic/AP在今天的经济中，吸引和动员高素质人才——所谓的人力资本——显然是国家和城市财富的关键因素。但经济增长中人才的驱动力也加剧了我们的分化。虽然受教育程度较高的都市地区收入水平更高，但它们的住房成本也更高。而这些成本的负担最重落在受教育程度较低的人身上。

一篇 工作论文，由南加州大学的城市经济学家理查德·格林和城市研究所的郑崇研究员撰写，深入探讨了这一难题，使用来自美国人口普查、美国社区调查和纵向 收入动态面板研究 的详细数据，追踪大学毕业生对美国都市地区工资和租金的影响。数据涵盖了1980年至2013年超过三十年的时间。

彭博社城市实验室伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心首先，好消息是：在一个大都市中，拥有更多大学毕业生意味着每个人的工资都会提高。大学毕业生比例增加1%会导致整体工资提高1.4%，即使在控制了排序因素之后——也就是说，个人选择搬到租金较低或薪资较高的地区，或由于其他因素。

但这些工资增长不成比例地惠及大学毕业生。大学毕业生比例增加1%会导致该群体的小时收入增加1.7%。与此同时，拥有高中学历或更低学历的人群的收入增长不到0.7%。

现在坏消息是：与大学毕业生相关的工资增长往往会转化为更高的住房成本。尽管大学毕业生的收入通常足以覆盖这些成本，但处于不利地位、受教育程度较低的群体最终在住房上的支出占其收入的比例要大得多。

总体而言，大学毕业生比例增加1%会导致租金成本大约增加2.5%。（为了研究这个问题，研究人员使用了一个仅包含租户的小样本。）这一租金增长在大学毕业生中最高——他们的比例增加1%会导致他们支付的租金增加3%。与此同时，未毕业于大学的人所支付的租金仅增加了1.9%。对于受教育程度较低的人来说，更高的住房成本抵消了由于大都市中大学毕业生增多而带来的工资增长。

大学毕业生和高学历经济体的差异影响在不同群体所承受的租金负担中表现得更加明显。研究发现，受教育程度较高的群体有更多的剩余收入——即支付住房后剩下的钱。尽管大学毕业生经历了最高的租金增长，但他们的工资足以覆盖这一差额。

对于受教育程度较低的群体，情况正好相反。在研究控制了排序效应后，发现受到租金上涨影响最严重的群体是那些没有高中毕业的人，其次是仅高中毕业的人。

此外，“搬家者”——那些从受教育程度较低的城市迁移到受教育程度较高的城市的人——相比于“留在者”，即在城市中随着整体教育水平上升而留在原地的人，获得的剩余收入增长较小。实际上，不搬家的大学毕业生在那些大学毕业生增加最多的地方经历了剩余收入的正增长。而那些迁移到大学毕业生比例更高的城市的受教育程度较低的人，反而看到他们的剩余收入下降。这是由于住房成本的增加，抵消了他们所获得的任何工资增长。

但是，拥有房产的业主呢，他们在受教育程度较高的地方经历了更大的房产增值？这也可能会给受教育程度较高的人带来不成比例的好处，因为他们通常更富裕，更有可能拥有自己的房子。

虽然高技能和低技能工人在受教育程度较高的地方都看到工资上涨，但只有受教育程度较高的人能够承担更高的住房成本。大学毕业生的房屋拥有率为68%，而完成一些大学教育的人为47%，高中辍学生为38%。在这里，论文指出，随着城市中大学毕业生比例的上升，大学毕业生从住房价值和住房财富的更大增长中受益。受教育程度较低的人看到他们的房屋净值小幅增加，并且在一开始就更不可能拥有自己的房子。

简单来说，大学毕业生的增长强烈偏向于高学历、高技能的工人，而不是低技能、处于不利地位的群体。虽然高技能和低技能工人在高学历地区的工资都在上涨，但只有受过更多教育的人能够承担更高的住房成本，并且他们从房屋价值的显著升值中获益。

对于受教育程度较低和技能较少的人来说，住房成本的上升吞噬了他们在拥有更多大学毕业生的城市中所获得的任何工资增长。或者，正如研究所言，大学毕业生比例增加所带来的“租金溢出”超过了“工资溢出”。对于高学历的人来说，溢出效应使工资和租金大致以相同的幅度上升。对于没有大学学位的人来说，大学毕业生的比例提高导致的租金上涨超过了工资的增长。

这种工资和住房成本的阶级分化是经济不平等加剧的一个关键因素。这是一个令人不安的两种涓滴效应的故事，其中租金的涓滴效应超过了那些最无法承担成本的人的工资涓滴效应。