租赁兴起与“伟大住房重置”的映射 - 彭博社

洛杉矶的出租房屋，这是美国房屋拥有率最低的大都市区。理查德·沃戈尔/AP美国梦长期以来被定义为拥有房屋，但当前趋势表明这种愿望正在减弱。美国似乎正在经历从主要是房主的社会向更多房主和租户混合的逐渐、长期转变。这一转变不仅仅是房价上涨或对城市生活的更大需求，而是从旧的工业经济向新的、高度集中的知识型经济的过渡。

全国房屋拥有率 在过去十年中骤降，从2005年的历史最高点68.8%降至2015年的62.7%。这低于1985年的63.5%的房屋拥有率。

彭博社城市实验室伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心但在某些城市，从拥有房屋到租房的转变更加戏剧化，最具创新性和活力的大都市区的房屋拥有率始终处于最低水平。我的 马丁繁荣研究所同事凯伦·金和我使用人口普查数据深入研究了2000年至2015年间美国大都市区这一重大住房重置的程度——这一时期包括2008年的经济危机及其后的复苏。

在过去的十五年中，美国90%的城市（343个中的381个）和96.2%的大城市（51个中的53个）房屋拥有率下降。

上面的地图显示了2015年美国城市的房屋拥有率。除了拉斯维加斯，其独特的服务经济包括许多流动工人外，房屋拥有率最低的城市通常是在沿海的昂贵超级城市和知识中心。

洛杉矶的房主不到一半，而纽约都市区的房主大约也只有一半。圣地亚哥的房屋拥有率为52%，旧金山为53.5%，圣荷西为56%，奥斯丁为57.5%。即使在止赎危机之后，锈带城市的房屋拥有率仍然高得多：大急流城为72%，匹兹堡、伯明翰和明尼阿波利斯–圣保罗为69%，底特律和圣路易斯为68%。锈带的小城市和佛罗里达的退休社区的房屋拥有率超过75%或80%。

在美国更具活力、更具创新性和更以知识为基础的城市中，房屋拥有率较低。这是因为这些城市的生活成本更高，但这也反映了它们的城市形态。拥有更多的租赁（通常是多户型）住房有助于提供吸纳年轻人和流动人才所需的灵活性，这些人才推动了它们的经济。

下一张地图进一步揭示了巨大的住房重置，绘制了2000年至2015年间房屋拥有率的变化。虽然沿海超级城市和知识中心的房屋拥有率总体上最低，但房屋拥有率下降幅度最大的地方主要位于阳光带和锈带，这些地方的房屋拥有率下降幅度最大。

房屋拥有率下降幅度最大的主要城市是坦帕、拉斯维加斯、迈阿密和凤凰城，这些城市的房屋拥有率均下降了7个百分点或更多。亚特兰大的房屋拥有率下降了5个百分点，底特律下降了4.5个百分点。

在超级城市和知识中心，房屋拥有率几乎没有变化，或下降得更为温和。旧金山和西雅图的房屋拥有率仅下降了2%，华盛顿特区仅下降了1.5%。纽约、奥斯汀、波士顿和哈特福德的房屋拥有率大致保持不变。后两个城市的房屋拥有率微幅上升，使它们成为研究期间唯一房屋拥有率上升的大城市。

根据一项 Trulia 的分析，全国近四分之三（72.4%）的大型邮政编码（至少有1,000个居住单位）在2000年至2016年间房屋拥有率下降。在这些邮政编码中，房屋拥有率下降超过30%的地方包括北圣荷西、圣路易斯的里维尤和凤凰城的玛丽维尔。这些不同地方的共同点是：多户出租单位的涌入。实际上，伟大的住房重置的一个主要方面是逐渐从单户住宅建设转向多户开发。

全国近四分之三的大型邮政编码在2000年至2016年间房屋拥有率下降。房屋拥有率显著增加的社区往往是快速城市化的地区。这些地区经历了富裕业主的涌入，取代了经济条件较差的租户。一个例子是位于亚特兰大的乔治亚理工学院周边地区，房屋拥有率从13%增加到32.5%，而中位收入则增长了三倍。

根据 城市研究所 的数据，伟大的住房重置在阶级、种族和人口统计线以及地理线之间存在差异。25至34岁年轻美国人的房屋拥有率从2005年的近50%下降到2015年的仅35%。35至44岁人群的房屋拥有率也几乎同样大幅下降，从69%降至56%。高中毕业生的房屋拥有率从68%降至60%，而从未完成高中教育的人的房屋拥有率则从57%降至49%。尽管在这10年期间，大学毕业生的房屋拥有率也略有下降，但在1985年至2015年的更广泛的三十年期间，他们的房屋拥有率实际上是上升的，而前两类人群则不是如此。

虽然在大衰退期间所有种族群体的房屋拥有率都下降，但非裔美国人是唯一一个房屋拥有率低于1985年的群体。尽管如此，城市研究所的分析发现，人口因素仅占房屋拥有率变化的一小部分，这更多是由于美国经济的广泛重组。另一份 报告 显示，今天的购房者更有可能是女性或没有孩子的夫妇。

尽管说得很明显，租房在各大城市中大幅增加，而拥有房屋的比例却在下降。在2006年至2016年间，美国100个最大城市中有22个城市从多数拥有房屋转变为多数租房，超过了最初多数租房城市的数量。这些城市中，97个城市的租房增长速度超过了拥有房屋的增长速度，根据Rentcafe的分析。

托莱多、孟菲斯、坦帕、海阿莱亚、斯托克顿、檀香山和安纳海姆在此期间的租房人数均增加了25％或更多。还有十几个城市的租房比例增加了10％到25％，其中包括底特律、克利夫兰、哥伦布、圣路易斯、巴尔的摩和明尼阿波利斯。更引人注目的是，分析发现，在同一时期，美国新增的近2400万居民中，有97％居住在租房家庭中**。**

然而，尽管普遍下降，拥有房屋并没有变得过时。事实上，国家的拥有房屋比例在2017年和2018年初出现了小幅上升，上升至64.2％，同时租房家庭略有下降。大量家庭将继续选择拥有房屋，无论是在城市公寓还是郊区独栋住宅中。但拥有房屋和租房家庭之间的历史比例可能会继续变化——这一过程仍处于早期阶段。当然，各城市和大都市地区之间的平衡将继续有很大差异。

伟大的重置是代际事件，代表着对新经济的调整。我们仍然处于从一个主要由郊区房屋拥有权驱动的工业系统向一个新的、高度集中的知识型系统的转变中，在这个系统中，城市是经济活动的基本平台。从房屋拥有权到更灵活的租赁住房的转变反映了这一更广泛转型的现实。

*更正： 本文的早期版本错误地描述了35-44岁人群的房屋拥有率下降与25-34岁人群的下降相比。本文已更新。