黑石如何成为中国的房地产连接 - 彭博社

照片插图：731在2017年2月，斯蒂芬·施瓦茨曼在曼哈顿公园大道军械库的慈善活动上为 海航集团的联席主席王健祝酒。王赞扬亿万富翁施瓦茨曼为“财富之神”和拥有“打开宝藏箱钥匙”的人。十四个月后，王的命运发生了意想不到的变化——而施瓦茨曼和他的 黑石集团可能独特地处于解锁海航一些房地产宝藏的位置。

中国当局已采取措施 遏制和撤回本土交易商的海外投资，包括海航、 安邦保险集团和 大连万达集团。在这些公司的交易中至少出现了一个共同点：每家公司在执行其全球消费狂潮时，发现自己多次与黑石坐在谈判桌对面。

彭博商业周刊机器人出租车的裁决已出——华尔街正在乘坐火车杰米·戴蒙担任财政部长：永不褪色的想法贾伦·布伦森是NBA现在需要的球员了解设定体育博彩赔率的公司尽管黑石更常被认为是一家私募股权公司，但其管理的房地产资产达1200亿美元。乔恩·格雷，施瓦茨曼的副手和指定接班人，通过发展该业务在公司内部上升。作为卖方，黑石在过去几年中大部分时间都在满足中国买家的贪婪，这种贪婪证明是无法满足的——直到现在。

在其他交易中，安邦以19.5亿美元的价格从黑石集团购买了纽约的华尔道夫酒店，这一创纪录的交易使得这家金融综合体在美国的聚光灯下崭露头角，同时还购买了位于阿姆斯特丹中央车站旁的希尔顿逸林酒店。黑石将一家香港房地产开发商的股份出售给了海航，并将一座悉尼办公大楼出售给了万达。来自Real Capital Analytics Inc.的数据表明，自2013年以来，黑石无疑是向中国公司出售物业最多的卖家，从708处物业中获得了253亿美元的收益，其中一笔交易就占了超过600处。如果将海航在2016年购买黑石在希尔顿全球控股公司的部分股份计算在内，这一数字将跃升至318亿美元。这几乎是同期任何其他卖家向中国买家出售的交易量的三倍，约占黑石在此期间房地产销售的五分之一。

黑石用于新房地产交易的“干粉”：320亿美元

中国公司的困境对任何有房地产出售的人来说都不是好消息——一些大型买家已经退出市场。但由于有320亿美元的所谓干粉专门用于新的房地产投资，黑石可能会在价格合适的情况下，重新夺回一些它最喜欢的资产。除了估值外，可能影响黑石的一个关键因素是公众的看法。人们会认为它是在拯救这些公司，还是在羞辱它们？如果是后者，这可能会损害该公司在潜在买家或卖家中的声誉，以及在其众多外国基金投资者中的声誉，它可能会决定不参与。

作为RXR Realty LLC首席执行官的斯科特·雷克勒（Scott Rechler）解释说，该公司采取长期策略。“他们尊重他们的关系作为这种策略的一部分，”他说。不过，如果该公司认为任何干预是有帮助的，仍然有可能继续进行购买。“如果[中国]政府愿意承受痛苦并结束这一切，黑石可以一举而来，”雷克勒说。

纽约公司的联合创始人、董事长兼首席执行官施瓦茨曼（Schwarzman）与中国有个人联系——这种联系如此紧密，以至于华盛顿邮报称他为总统的“中国耳语者，”这是他在彭博电视上否认的称号。这位亿万富翁资助了施瓦茨曼学者项目——该项目以罗德奖学金为模型——将有前途的学生送往北京学习。他至少投入了1亿美元，约占资金的五分之一。或许为了建立更紧密的联系，海航支持施瓦茨曼的项目，承诺为这些学生提供在中国的飞行和图书馆。

一位黑石发言人表示，关于对中国买家的销售，“绝大多数都是非常成功的投资。”海航在其希尔顿股份上表现非常好，后来已出售，投资获利约20亿美元。公共市场作为愿意购买该公司在希尔顿全球及其衍生公司公园酒店及度假村和希尔顿大假期的股份的买家介入。

黑石集团最有可能重新进入的领域是作为安邦在战略酒店与度假公司（Strategic Hotels & Resorts Inc.）的全部或部分股份的合作伙伴或买家。彭博社已经报道，初步谈判已经进行。合作伙伴类型的结构将使安邦现在获得一些现金，并能够在未来的销售中实现更好的结果。潜在买家可能会对黑石的参与感到安心，因为安邦在中国面临的问题比同行更大。政府已指控前董事长吴小晖欺诈，并在二月份暂时接管了这家保险公司。

在房地产领域之外，黑石在至少一个方面已经从安邦的不幸中受益。一年前，总部位于爱荷华州的保险公司Fidelity & Guaranty Life放弃了与安邦的交易，部分原因是未能获得交易所需的美国监管批准。这使得由黑石及其附属基金组成的一组能够以18亿美元收购该公司。

一些市场观察者认为，黑石快速行动的能力可能对其有利。“如果你想快速脱手一项资产，最快的买家就是你从中购买的人，因为他们比其他任何人都更了解它，”房地产经纪公司Savills Studley的副董事长兼资本市场联席负责人伍迪·赫勒（Woody Heller）表示。“黑石以快速做出重大决策而闻名。”但这些公司究竟需要多快出售仍不确定。安邦已从中国政府获得了97亿美元的注资。

虽然投资公司如黑石重新审视之前的持股并不常见，但确实会发生。该公司在12月重新购买了欧洲仓储公司Logicor Ltd.的10%股份，距离将该公司以123亿欧元（150亿美元）出售给中国投资公司仅半年。除此之外，它在2016年底收购了总部位于孟买的外包公司Intelenet Global Services Pvt.，这距离它首次出售该公司股份已有五年半的时间。

其他向中国集团出售房地产的公司也有机会重蹈覆辙。或许布鲁克菲尔德物业合伙企业LP可以再次拥有245公园大道的一部分，这座纽约办公大楼去年三月以惊人的22亿美元被HNA收购。这笔交易只是HNA远远超出成熟长期投资者出价的众多例子之一。该公司在价格上做出让步，以证明其在美国市场的可信度。

一个关键的未解之问是，中国公司如HNA和安邦在出售房地产资产时愿意降到多低。深度折扣的前景可能会吸引黑石，但迄今为止它只扮演了一个次要角色。它从HNA购买了一座位于悉尼的小型办公大楼——这是它之前并不拥有的。房地产界的所有目光都集中在黑石是否会偏离这种低调的方式。——与阿曼达·L·戈登共同撰写