经济不平等在很大程度上归结为住房不平等 - 彭博社

旧金山太平洋高地社区的一处待售房屋罗伯特·加尔布雷斯/路透社经济不平等是当今城市和整个国家面临的最重要问题之一。但越来越多的研究表明，住房不平等可能是我们经济分裂的最大原因。

托马斯·皮凯蒂的影响力著作，21世纪的资本，将经济不平等——特别是财富不平等——置于全球讨论的中心。但马修·罗格利的研究发现，住房不平等（即某些房屋比其他房屋贵多少）是财富上升的关键因素。

彭博社城市实验室伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心罗格利的研究记录了自1950年以来，来自住房的财富或资本收入的份额显著增长，且增长幅度远超其他形式的资本。换句话说，那些超昂贵的顶层公寓、豪华联排别墅以及其他在伦敦和纽约等超级城市的房地产资产，构成了皮凯蒂关于财富不平等洞察的“物理表现”，正如费利克斯·萨尔蒙所恰当地指出的。

更多最近的研究由城市经济学家大卫·阿尔布伊和迈克·扎贝克记录了美国住房不平等的激增。他们的研究作为国家经济研究局的工作论文发表，描绘了从1930年大萧条开始到1950年代、1960年代和1970年代的郊区繁荣，再到最近的回归城市运动、2008年经济崩溃及随后的复苏，直到2012年，美国住房不平等的上升。他们使用了来自美国人口普查的数据，涵盖了房主和租户。

在研究期间，拥有住房的比例从不到一半（45%）上升到近三分之二（65%），尽管此后有所平稳。根据他们的分析，房屋的中位成本在实际美元中增长了三倍。住房现在占美国总消费的巨大份额，约占美国总资本存量的40%，以及中产阶级持有财富的三分之二。

阿尔布伊和扎贝克发现，在这80年期间，住房不平等（以住房价值衡量）呈现出明显的U型模式。住房不平等在1930年大萧条开始时很高。随后，在1950年代和1960年代的大压缩和郊区繁荣期间，它与收入不平等一起下降。自1970年代后，它开始再次上升。到1990年代时出现了巨大的激增，2000年后趋于平稳，然后在2012年再次出现显著激增，正值2008年经济危机复苏和加速回归城市运动的背景下。

到2012年，美国的住房不平等水平与30年代时几乎没有变化。就像那时一样，最昂贵的20%的自有住房占美国总住房价值的一半以上。

租金则显示出不同的模式。租金不平等——即某些人相对于其他人的租金成本差距——在1930年代很高，随后急剧下降，直到大约1960年。从1980年左右开始，它逐渐增加，但增幅远低于住房不平等（基于自有住房）或收入不平等。而这种小幅度的租金不平等似乎主要源于非常昂贵城市中的高价租赁单位。

研究表明，这种较轻微的租金不平等模式可能是由于租金管制和其他可负担住房项目等措施的结果，以帮助低收入租户，特别是在纽约和旧金山等昂贵城市。

也就是说，业主和租户之间还有一个额外且潜在巨大的财富差距。房主在购买房屋后基本上能够锁定他们的住房成本，并从此后房产的增值中受益。另一方面，租户看到租金随着市场上涨，有时甚至更快。这威胁到他们维持住所的能力，同时他们在居住的地方没有积累任何权益。

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但是什么导致了住房不平等的激增？是源于超级城市与其他地区之间巨大的房价差异，还是源于城市和大都市区域内部的不平等——例如，高价城市区域和郊区与较不发达社区的比较？

Albouy和Zabek的研究考虑了三种可能的解释：从较小的住房单位到较大的住房单位的时间变化；城市和大都市地区之间的地理或空间不平等；以及大都市地区内富人和穷人之间的经济隔离。

尽管自1930年代以来，房屋越来越大，麦克曼逊式住宅取代了许多城市和郊区的平房和凯普科德式住宅（家庭规模缩小），但研究表明，至多只有30%的住房不平等上升可以归因于房屋本身大小的变化。

最终，研究得出结论，住房财富和住房不平等的上升主要源于土地价值的增加。在其他研究中，Albouy发现2010年美国城市土地的价值为$25万亿，大约是2016年全国GDP的两倍。

但这里有个关键点：根据研究，住房不平等的主要催化剂来自城市和大都市地区内部的差距，而不是它们之间的差距。下面的图表显示了“通勤区”——共享劳动力市场的地理区域——之间住房不平等的差异随时间变化。在其中，你可以看到通勤区内部的不平等变化剧烈（标记为“CZ”），而它们之间则保持大致不变。

换句话说，大都市内部的空间不平等是推动住房不平等的原因。安全、学校、就业和当地便利设施的获取等因素使个体行为者更看重一个社区而非另一个社区。

所有这些形成了住房市场的根本矛盾。住房既是基本的庇护方式，也是投资的一种形式。随着这一基本需求随着时间的推移被转变为金融工具和财富来源，住房不平等不仅增加了，而且住房不平等已成为财富不平等的主要因素——如果不是主要因素的话。当你考虑到对每个人来说都是必需品的东西被转变为少数人的金融工具时，这并不令人惊讶。

住房不平等的上升使我们直面当今日益城市化的资本主义形式的一个中心悖论。人才、产业、投资和其他经济资产在城市和大都市地区的小部分聚集，既是经济增长的主要引擎，也是不平等的最大驱动因素。购买和拥有住房的能力，远比收入或任何其他财富来源，更是经济赢家和输家之间日益扩大的分歧的重要因素。