住房危机远不止于“超级明星”城市 - 彭博社

维拉31，布宜诺斯艾利斯的一个非正式定居点——一个同时经历发展中国家和发达国家全球住房危机症状的城市。娜塔莎·皮萨连科/AP从阅读新闻来看，你会认为住房危机主要与纽约、伦敦和旧金山等超级城市相关。但在许多城市，住房变得越来越昂贵，包括费城和底特律。而住房危机最严重的地方远不是发达国家的富裕城市，而是发展中国家快速城市化的城市，在那里数亿人生活在低标准住房中，缺乏电力、自来水或基本卫生设施。

彭博社城市实验室伦敦奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存古根海姆在沙漠中崛起，阿布扎比变身为外籍人士中心全球住房危机反映了当代资本主义的一个基本悖论。世界各地的城市比以往任何时候都更具经济实力和重要性。这导致对其土地的巨大需求，进而引发住房成本和竞争的上升。

与此同时，住房已经金融化并转变为一种投资工具，这导致了许多城市奢侈住房的过剩和可负担住房的短缺。全球住房危机的特征是对最弱势群体的住房长期短缺，在许多情况下，甚至对工人和中产阶级也是如此。

虽然增加住房供应和加强租户保护是必要且重要的步骤，但城市单独无法解决住房可负担性这一深层结构性问题。在可能的情况下，更高层次的政府和国际发展组织需要介入，以遏制金融化并提供急需的可负担住房。但如果过去是先例，城市将仍然面临许多这些负担，并必须想出创造性的解决方案来应对这一危机。

发达国家的住房危机

让我们从危机最为人知的方面开始：世界上最昂贵城市的可负担性危机。下图显示了世界上最不可负担的城市，基于 Demographia 2017年的数据。它们的不可负担性是基于一种巧妙的指标“中位数倍数”计算的，该指标是中位数住房成本与中位数收入的比率。这个指标允许对世界各地城市中用于住房的收入倍数进行直接比较。

第14届国际住房负担能力调查，温德尔·考克斯和休·帕夫莱蒂奇世界上最负担不起的住房市场不是纽约、伦敦和洛杉矶，甚至不是旧金山，而是香港、悉尼、温哥华和墨尔本。伦敦、多伦多和布里斯班也在名单的前列。根据 其他 研究，东京、新加坡、上海、北京、莫斯科、巴黎、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹、日内瓦、罗马、米兰和巴塞罗那的住房也极其负担不起。

几个因素似乎正在推动发达国家的住房负担能力危机。昂贵的城市根本没有建造足够的住房来跟上就业或人口的增长。这背后有许多众所周知的原因，包括反对建设的地方主义、限制性的土地使用政策以及地理的限制。当然，我们也看到了一场全面的城市复兴和赢家通吃的城市主义的兴起，人才、技术和其他经济资产被密集地聚集在少数几个社区中。

一名男子走过中央伦敦出售豪华公寓的广告牌。卢克·麦格雷戈/路透社普华永道和城市土地研究所于2018年发布的一份关于欧洲房地产趋势的 报告称城市化“可能是近年来房地产战略最重要的影响因素。”在美国，不仅是科技初创公司，连一些成熟企业也在将总部迁往市中心。可口可乐最近 将 2000名郊区员工迁至亚特兰大市中心的一座摩天大楼；通用电气 将总部从郊区的康涅狄格州迁至波士顿市中心；麦当劳正在 将总部从郊区迁至芝加哥市中心。

虽然有优势的成员在这些城市中，即使在支付住房成本后，知识、专业和创意阶层的成员仍然有足够的剩余资金，但服务和工人阶层中薪水较低的成员却处于不利地位，几乎没有足够的剩余来负担基本生活必需品。他们要么被推到这些地方的边缘，要么完全被挤出。

许多不太有优势的人是租房者，而不是房主。房主在购买时基本上能够锁定他们的住房成本，从而受益于显著的增值。而且，在许多大都市地区，租金的增长速度甚至快于房价的增长。实际上，在2006年至2014年间，美国的租金平均增长了22%，而平均收入下降了6%。这意味着租金负担不断加重，再次最重的落在了最不利的人群身上。几乎一半的美国租房者是“成本负担过重，”花费超过30%的收入用于住房。并且，近四分之三的年收入低于15,000美元的家庭将超过一半的收入用于住房。

难怪无家可归现象在美国不断增长。在加利福尼亚州的橙县和西雅图等繁荣地区涌现的无家可归者营地，让人想起发展中国家中普遍存在的非正式定居点。

发展中国家的住房危机

全球住房危机中最严重的方面无疑是一些 8.5亿人——超过美国和欧盟人口总和——生活在非正式定居点。下面的地图来自 彭博全球城市住房负担能力指数，显示尽管在昂贵城市的住房负担危机已经很严重，但在全球南方快速城市化的城市中情况更糟，租金占收入的比例平均达到100%、150%、200%甚至更高。与此相比，北美和欧洲最昂贵和最受欢迎的城市要便宜得多。

彭博新闻根据这一指标，世界上最难负担的城市都位于全球南方——如河内、孟买、波哥大、布宜诺斯艾利斯和里约热内卢等城市，住房成本超过收入的200%或300%。最难负担的城市是加拉加斯，其经济正在急剧下滑。在那里，平均住房成本超过收入的3000%以上。

每天有多达20万人涌入全球南方的城市，预计到2020年，生活在非正式住房中的人数将超过10亿。全球南方的住房危机因“没有增长的城市化”的令人担忧的上升而加剧。在过去，城市化支持了发展地方产业以促进增长，如制造业、砖瓦制造和食品加工，这反过来又支持了中产阶级的增长。在今天的全球化经济中，这些地方联系已经被切断，这些活动可以在几乎任何地方进行，导致城市在富裕的知识工作者和真正处于不利地位的人之间分裂。

住房的全球金融化

不仅仅是工业和服务业变得全球化，住房也是如此。在过去，住房是在当地建造和支付的。即使在像美国这样的发达经济体中，当地的储蓄和贷款机构，比如吉米·斯图尔特在 美好人生 中工作的社区银行，直到1980年代开始的大规模金融放松管制，仍然提供了大部分住房融资。

但随着与住房相关的新金融工具的创建，这种地方联系被打破了。住房，尤其是其融资，变成了一个国家级乃至全球性的产业。

2017年 报告由联合国适足住房特别报告员定义住房的金融化为“住房和金融市场及全球投资的结构性变化，其中住房被视为商品、积累财富的手段，通常作为在全球市场上交易和出售的金融工具的担保。”换句话说，住房越来越与全球资本流动交织在一起；住房市场现在对这些流动的反应比对当地条件更为敏感。

联合国报告估计全球房地产的总价值占全球资产的60%，价值为217万亿美元，其中四分之三是住房。这几乎是 世界总经济产出的三倍。自大衰退以来（讽刺的是，这场衰退是由房地产投机引起的），房地产市场的增长速度超过了许多其他金融市场。

正如萨斯基亚·萨森所记录的，这个市场的主要参与者是大型企业和私募股权公司——在2015年，企业在全球前100个城市购买了1万亿美元的房地产。来自中国等国的主权银行，最近放宽了其外资投资规则，以及像挪威和卡塔尔这样的石油富国，寻求多元化投资组合的国家，也是全球房地产市场的重要参与者。私募股权巨头黑石集团的首席执行官劳伦斯·芬克表示，像纽约、伦敦和温哥华这样的城市的公寓，已经开始取代黄金，成为超级富豪的主要财富储存方式。

也许住房金融化最令人沮丧的方面在于，投入住房市场的所有资金并没有显著增加供应，而是增加了极其昂贵的超高端单位的数量。如果这部分全球住房投资能够“用于负担得起的住房和为有需要的人提供信贷”，联合国报告指出，联合国的可持续发展目标“到2030年确保所有人都有适当住房”将是完全可以实现的。

在世界各地的城市中，缺乏增长的城市化带来了一个令人不安的结果：城市化却没有住房。在过去，繁荣的城市能够容纳 大量新居民的涌入，但现在不再如此。如今，经济机会最多的地方对那些最能受益的人来说过于昂贵。

在住房问题上，即使是最具前瞻性和积极进取的城市也最多只是对边缘问题进行了一些微调。柏林为其低收入居民创造了一个普遍的租金上限。包容性分区在许多美国城市中逐渐受到重视。位于温哥华的英属哥伦比亚省对外国房地产投资征收了特别税。东京通过极高的住宅建设率保持了相对可负担的住房。在受到更大冲击的全球南方城市中，有人呼吁在城市边缘进行更多扩展；有人呼吁改善基础设施；还有人呼吁赋权社区和邻里自己建设更多住房。

这些都是值得关注的想法，具有经过验证的好处，但最终，它们可能不足以改变正在发挥作用的结构性力量。

我们必须面对这样一个事实：全球住房危机并不是仅仅影响世界某个地方的问题。它深深植根于我们快速城市化世界的结构中。虽然像反对建设（NIMBY主义）和土地使用限制等因素确实加剧了超级城市的住房供应和可负担性问题，但几乎所有全球城市在建设足够的住房，尤其是对那些最需要的人来说，功能性和可负担的住房方面都显得不足。

为了纠正这一点，我们必须不再将住房主要视为金融工具或投资载体，而是作为一种基本人权。