一座圣路易斯公寓大楼的价值超过许多社区 - 彭博社

追逐酒店，作为与公园广场公寓塔一起开发的一部分，成为圣路易斯富裕的中央西区社区的支柱。詹姆斯·A·芬利/AP今天，就像1931年一样，追逐公园广场的显著建筑俯瞰着森林公园，成为整个城市精致生活的纪念碑。与追逐酒店永远相连的八十年历史现在成为另一个历史时刻的序幕：圣路易斯最负盛名的地址成为您永久地址的机会。

这是十年前在一本光鲜的精装书中向潜在买家推销“追逐公园广场私人住宅”的文字。2006年，物业的所有者——一座历史悠久但破旧的公寓大楼，已成为圣路易斯长期衰退的象征——开始了一项为期四年、耗资8000万美元的翻新工程，将上层楼改造成豪华公寓。当时很少有人知道，但这正是美国房地产泡沫的巅峰，公园广场新公寓的要价反映了这一点，价格从50万美元到超过400万美元不等。

彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院紧随其后伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存值得销售团队称赞的是，市场文案并不是完全的夸张。28层的公园广场确实是艺术装饰设计的一个绝佳例子；它在曼哈顿的中央公园西街看起来非常合适。与附属的1920年代的切斯酒店及其餐厅、舞厅和电影院相结合，这座塔楼成为圣路易斯中央西区的核心。

公园广场的开发商在两年前以250万美元的价格出售了最后一套公寓；如今，这栋建筑为大多数城市其他社区所缺乏的国际化氛围做出了贡献。它是数百名居民和游客的基地，他们光顾由Bonobos、Warby Parker、Shake Shack和Whole Foods等经营的餐厅和最近开张的商店。

但去年，悄然无声——这次没有华丽的市场推广——中央西区见证了另一个历史时刻。在经历了35年的全额或部分税收减免后，公园广场作为完全缴税的成员重新回到了城市的房地产税名册上。根据城市评估师的网站，塔楼的77个公寓单元的私人业主和底层混合酒店房间及企业公寓的商业业主为2017年支付的房地产税总额超过160万美元。切斯酒店额外贡献了140万美元。

公园广场还有一些其他的事情，虽然可能不是历史性的，但确实值得注意。由于其完整的价值首次在公共记录中反映出来，这座单一的塔楼在2017年的价值超过了圣路易斯某些整个社区的个别价值。

具体有多少？根据最新可用数据，约占城市指定的79个官方社区的三分之一。

“这相当极端，”密苏里州圣路易斯大学的城市政策和社区合作教授托德·斯旺斯特罗姆说。“这是圣路易斯各社区之间非凡不平等的显著证据。”

根据对城市税务记录的审查，公园广场的评估价值为1760万美元，估计市场价值约为8700万美元。（在圣路易斯，评估价值是市场价值的一个百分比；评估价值是税务目的所关注的。）

公园广场的评估价值为1760万美元，接近于城市北侧历史悠久但已褪色的非裔美国人社区“维尔”的所有商业和住宅物业总评估价值450万美元的近四倍；该地区曾孕育了音乐传奇查克·贝里和蒂娜·特纳，现在大约有1900人居住。

公园广场的价值也超过了海德公园（920万美元）的所有评估价值，海德公园是一个新兴的转型故事，位于北侧，近年来受益于不断增长的投资。公园广场的评估价值甚至略高于福克斯公园（1670万美元），这是一个正在崛起的南侧社区，正在出现翻新和新的联合办公空间。

几点注意事项：社区价值来自2016年报告，该报告由费城的PFM集团为城市准备，涉及经济发展激励措施。该报告基于2014年的评估价值，而公园广场的数据来自去年。（圣路易斯市评估员斯蒂芬·康威表示，他的办公室有2017年整个城市的数字，但没有按社区细分。）圣路易斯的社区规模差异很大；一些社区几乎没有商业活动，居民少于2000人。（我选择使用公园广场公寓大楼作为比较基础，而不是整个切斯公园广场综合体，因为公园广场的住宅使用情况更接近城市社区的情况。）

公园广场塔楼价值较低的大多数社区位于城市的北侧，该地区长期以来一直面临集中贫困、犯罪、失业和空置房屋的问题。一些这些地区距离公园广场不到一英里。斯旺斯特罗姆表示，这种差距“可能同样反映了这些其他社区的衰退，也反映了中央西区的增长和扩张。两者同时发生。”

**“切斯公园广场发生的事情真正塑造了中央西区的整个区域。现在我们需要将其推广到城市的其他地区。”**圣路易斯与其他老旧的工业美国城市面临许多相同的问题，历史上存在种族主义和修建高速公路导致社区分裂和居民流离失所的问题。从百分比上看，圣路易斯失去的人口比几乎任何其他城市都要多：根据最新的普查局数据，2017年该市人口约为308,000，自1950年以来下降了超过60%。

但斯旺斯特罗姆指出，圣路易斯的一个特定问题是富裕地区与土地价值迅速且戏剧性下降的地区紧密相邻。请参见该市臭名昭著的“德尔玛分界线，”以分隔中央西区与北部贫困社区的街道命名。

在一些街区，位于德尔玛以南的宏伟住宅售价可达60万美元及以上；从他们的卧室窗户可以清楚地看到快餐店、空地和售价为6万美元或更低的房屋。德尔玛以北的五个社区——学院、喷泉公园、刘易斯广场、范德文特和访视公园——每个社区的价值都低于公园广场。

权力之塔：公园广场的评估价值超过了许多整个圣路易斯社区，其中三分之一的社区都是如此。杰克·格罗恩在某种程度上，这种差异反映了圣路易斯官员在最近几十年中成功吸引中产阶级和富裕居民到中央西区及其他靠近森林公园的社区。这种新的繁荣——仍然仅限于少数社区——在关于该市犯罪率或其作为全国性传播感染的首都的新闻报道中常常被忽视。新的投资是相当可观的：根据PFM报告，仅中央西区在2000年至2014年间就获得了近45亿美元的投资，建筑许可证记录显示。

这一繁荣在很大程度上是由于华盛顿大学医疗中心的建设。但它也反映了通过州和地方房地产激励措施，包括税收减免和税收增量融资（TIF）区，向该社区的私人开发商授予的超过2.5亿美元的资金——远远超过任何其他住宅社区所获得的资金。

海德公园，例如，在同一时期仅获得了4300万美元的房地产激励。目前，圣路易斯正在进行激烈的辩论，讨论激励措施是如何分配的，以及它们是否真正惠及整个城市，还是仅惠及那些不再需要激励的社区。

“圣路易斯现在有点处于悬崖边缘，”海瑟·纳瓦罗说，她去年七月就任圣路易斯第28区的区议员，该区包括公园广场。“我们有一些很好的机会，可以让我们继续向前发展，但在其他领域我们确实落后了。”

纳瓦罗赞扬了城市在重建税基和通过激励使用指南方面的进展。但她表示，圣路易斯需要向其他通过混合收入住房和提高最低工资等机制解决差距的城市学习（该市试图提高最低工资的努力去年被密苏里州立法者否决）。纳瓦罗还希望圣路易斯从全市的角度来处理发展问题：目前的做法实际上使每位区议员在自己的区内成为发展沙皇，导致了碎片化。

“切斯公园广场发生的事情真正塑造了中央西区的一个整体；计划在拐角处建造新酒店的事实就是这一进展的标志，”纳瓦罗说。“专注于该地区是一个明智的举动。现在我们需要将其推广到城市的其他地区。”

切斯公园广场在1982年至2016年期间获得了两项连续的税收减免协议，提供了全额和部分税收减免的混合。一些激励措施仍然有效，这要归功于一个包括整个切斯公园广场综合体的单独税收增量融资（TIF）区。在TIF的条款下，城市的学校、博物馆和图书馆要到2021年才能开始收到酒店和公寓每年产生的300万美元物业税的全额。相反，这笔税款现在被投入到一个特殊基金中，用于偿还用于融资市政停车场和TIF区其他改善的债券。

许多城市议员和圣路易斯发展公司（该市的经济发展机构）表示，像公园广场这样的大型项目如果没有税收激励将无法启动。他们还指出，成熟社区对激励的依赖远低于该市的贫困地区，后者受益于旨在支持低收入住房的州税收抵免。（这些住房税收抵免的分配是一个单独的争议。）根据PFM报告，在中央西区，2000年至2014年间，总房地产激励与建筑许可证活动的比例仅为6%。而在维尔地区为17%，福克斯公园为44%，海德公园更是高达75%。

一位要求匿名以避免打扰邻居的追逐公园广场居民表示，减税是他在2009年购买公寓时的重要卖点。

“我认为城市提供的一些税收抵免是荒谬的，”这位居民说。“但中央西区在翻新这栋建筑之前与现在大相径庭。这对社区来说是一个巨大的项目，很多人从[圣路易斯县的郊区]搬到这里居住。”

这位业主表示，他的一些邻居认为，去年城市对他们的财产进行首次全值评估时，征收的税款过高。大约10位公寓业主提出了上诉，但城市大部分时间坚持自己的立场。最终，城市同意对少数居民的税款进行微幅减少，但拒绝了其余案件；根据另一位熟悉情况的人士，最终剩余的上诉被撤回。

圣路易斯在复兴远离中央西区的许多社区方面取得了成功。例如，在南区，靠近塔格罗夫公园的社区经历了城市最近物业价值的最大增长。而在北区，国家地理空间情报局正在准备在圣路易斯广场社区建设一个17亿美元的新校园。该项目的支持者希望它能成为城市一些最贫困地区新发展的催化剂。

如果城市领导者认真对待提升整个圣路易斯的水平，他们需要迅速行动。PFM报告显示，从2000年到2014年，17个社区的评估价值下降，尽管考虑到通货膨胀。其中三个社区的下降幅度接近40%。

这些危险信号强调了纳瓦罗关于圣路易斯处于边缘状态的观点。最近的人口普查数据显示，城市人口正在稳定，但就业增长乏力，五分之二的社区几乎没有增长迹象。同时，关于发展激励措施的争论，加上对城市最贫困居民被遗忘的看法，加剧了自2014年弗格森抗议以来仍然存在的地区创伤。目前尚不清楚这些创伤是否会完全愈合。

尽管如此，中央西区到处都是建筑工地，公园广场似乎没有失去其作为圣路易斯最负盛名公寓地址的迹象。与弗格森成为头条新闻的同一年，建筑许可证记录显示，公园广场一处百万美元以上公寓的业主，或许考虑到该建筑的历史，花费几千美元为自己打造了一座精致生活的纪念碑——一个特斯拉的充电插座。