加利福尼亚州的住房法律应由州政府控制 - 彭博社

加利福尼亚州洛斯阿尔托斯的一处住宅，这是美国最昂贵的社区之一。保罗·萨库马/AP加利福尼亚的住房价格在过去大约半个世纪里上涨的速度远快于美国整体水平。虽然不断上涨的租金和房价使许多人受益，但对年轻人和家庭来说，这已成为一种负担，以至于出现了一场新的政治运动；该运动主张必须建造更多住房，以减缓房价上涨，并让更多人能够在他们希望的地方生活。

这场新运动由多个重叠的团体组成，统称为YIMBY——“是的，在我家后院。”

彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存州参议员斯科特·维纳，该运动在加利福尼亚州参议院的倡导者，提出了一项新法案 SB 827，如果通过，将迫使加利福尼亚的城市允许在大多数交通工具步行可达的地方建设密集的中层住宅。该法案将影响洛杉矶、旧金山、奥克兰及其他更远地区的大部分区域，靠近铁路站和公交线路。如果SB 827通过，这将是几十年来增加该州住房供应的重要一步。

该法案的反对者将其描绘为夺取控制权，从地方规划者手中夺走社区的控制权，他们并不是完全错误。该法案将土地使用政策的重要方面的权力从地方决策者转移到州政府。事实上，这正是该提案最大的优势。

为什么加利福尼亚的房价如此之高？情况并非一直如此：在1940年，该州的房屋价值仅比全国其他地区略贵，但从1970年左右开始，它们开始显著分化。由于气候、自然美景和繁荣的经济，加利福尼亚始终对人们具有强大的吸引力。然而，只要新建的住房能够满足被吸引到加利福尼亚的人们，房价增长就会受到限制，该州的魅力也会转化为人口增长：从1940年到1970年，加利福尼亚的人口增长速度比全国快242%，而其中位房价的增长速度仅比全国快16%。

但从1970年左右开始，加利福尼亚的土地使用发生了三种变化，使得新建住房变得更加困难。首先，自然地理障碍和新兴的环保运动保护开放土地，导致加州沿海的大城市地区减缓了向外扩展，或城市蔓延。其次，加利福尼亚的城市逐渐但普遍施加了土地使用限制，如单户住宅区划、建筑高度限制和最小地块面积，这使得几乎不可能提高开发住宅区的密度。最后，从那时起，要求社区参与规划过程已成为标准做法，为当前当地居民提供了一个独占渠道，以对土地使用决策施加影响。尽管社区参与的引入和土地使用限制的施加在美国各地的城市中都发生了，但城市蔓延的遏制仅限于全国的大型沿海城市，并在加利福尼亚最为显著。

由于其城市在扩展领土方面受到阻碍，并且在很大程度上被阻止密集发展，加利福尼亚州的新住房建设减少：该州的吸引力不再产生与以前相同的人口增长。相反，受抑制的住房供应将该州的吸引力转化为房价增长，因为购房者被迫竞争更少的住房。房价上涨迫使居民以比以前更高的速度离开该州，并越来越多地阻止潜在的新居民搬入（尤其是国内的）。而加利福尼亚州的人口增长在1940年至1970年间比全国速度快242%，但在1970年至2016年间，仅比全国速度快68%。相比之下，过去30年中中位房价仅比全国快16%的增长，现在则比全国快78%。

在住房事务中地方控制似乎是合理的：人们难道不应该对他们的社区发生的事情有最终决定权吗？但是，当新住房被提议时，那些最有可能从中受益的人往往并不住在提议的城市——他们包括整个大都市区的租户和未来的房主，他们将从较慢的房价增长中受益，而当租金和房价上涨时，他们在大都市区的生存能力会减弱。他们还包括许多人，这将扩大他们能够负担得起的社区范围，增加就业或教育机会的获取，并影响日常通勤。至关重要的是，受益的人包括潜在的新居民，如果建造更多住房，他们可以搬到大都市区，获得大都市区提供的一切，并在许多方面惠及现有居民。那些可能因为这可能损害他们的房产价值或对交通或学校入学等生活方面产生不利影响而失去的人，也可以在提议新住房的城市外找到，但其中最有声音的人——以及那些专门影响是否允许新住房的决策的人——往往集中在附近。

因此，当土地使用政策通过地方政治来决定时，结果不可避免地反映了当前地方居民的利益。这往往限制了新住房的发展，因此也限制了整个大都市的住房供应。

解决办法是将控制权从那些手中夺回，并将其转移到一个能够内化更广泛利益的区域政府。一个极端但简单的做法是统一每个加州沿海大都市的分散市政景观——即湾区和大洛杉矶地区——并将它们统一在一个区域政府之下，但这在政治上是不可行的，并且几乎肯定会通过将真正地方事务转移出地方的方式而过度干预。

一种更为审慎且政治上可行的方法是利用州政府的权力来限制城市在涉及超越市政边界的地方土地使用特定方面的选择。这样，土地使用政策将考虑其对整个地区每个人的影响，而不仅仅是对城市当前地方居民的影响。

SB 827 正是实施了这种方法：它将土地使用政策中一个重要但特定的方面——靠近交通的住房密度——的权力从地方层面转移到区域层面。此外，它这样做并没有干预城市的自治权。没有必要通过覆盖地方土地使用政策来过度限制地方土地使用政策，即使其影响并不超越市政边界。当然，细节几乎总是问题所在，在SB 827的案例中也不例外，但通过将土地使用的一个特定方面的控制权从地方层面转移到区域层面，这项法案抓住了总体原则的要义。