低收入租户发现顽固的可负担住房缺口 - 彭博社

每个州每100个极低收入家庭可用的经济适用房单位少于59个。NLIHC对于超过四分之一的美国租户来说，寻找经济适用房变得越来越困难，他们的收入极低。六年来，国家低收入住房联盟每年发布一份报告，计算可用经济适用房单位与收入低于贫困线或地区中位数30%的租户之间的差距。去年，他们发现每100个被归类为极低收入（ELI）的家庭，仅有35个经济适用租赁住房可用——缺口超过700万个经济适用且可用的住房。这个数字今天依然存在。

彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存这一短缺部分是由于高收入家庭涌入更经济适用的住房：几乎一半的经济适用租赁单位被收入高于贫困线的家庭占据。随着收入的提高，累计短缺变得不那么明显。收入低于50% AMI的家庭有56个经济适用且可用的租赁住房；收入低于80%的家庭有93个。

A 差距地图（点击查看互动版本）显示这是一个普遍存在的问题——没有一个州或城市拥有足够的可负担住房，尽管不同的色调代表着不同程度的稀缺：

每个州每100个极低收入家庭可用的可负担住房单位少于59个。大多数州甚至更少。NLICH加利福尼亚州是高收入科技工作者和不断上涨租金的家园，每100个极低收入（ELI）租户家庭只有22个可负担且可用的单位。但最严重的罪魁祸首是内华达州，只有15个。即使在复苏的市场中，对可负担住房的需求也远远超过供应：缅因州在全国范围内的比例相对最好，有59个单位；阿拉巴马州、西弗吉尼亚州和密西西比州紧随其后。

在城市层面，内华达州最大的城市拉斯维加斯的相对短缺最为严重，每个低收入家庭只有10个可负担单位。NLIHC的研究副总裁、报告的共同作者安德鲁·奥兰德表示，原因可能是内华达州仍在努力从住房危机中恢复，而拉斯维加斯有大量低收入服务工人正被一波科技专业人士逐渐挤出，类似加利福尼亚的情况。奥兰多、洛杉矶、休斯顿和达拉斯在排名中紧随其后。

“问题不在于低收入人群没有努力工作，”NLIHC的总裁兼首席执行官黛安·延特尔说。“问题在于，许多工作薪水不足以让低收入人群负担得起租金。”根据今天的标准，平均每周工作40小时的最低工资全职工人需要每小时赚取超过17美元才能负担得起一间适度的一居室或两居室公寓。NLIHC估计，按照联邦最低工资7.25美元（在许多城市更高，但差别不大）计算，某人需要做多份工作——平均每周94.5小时，才能赚到足够的钱来负担一间单卧室公寓。

这就是为什么如此多的低收入美国租户被认为是负担过重——970万极低收入租户将超过30%的收入用于租金；其中800万被认为是严重负担过重，迫使他们花费超过一半的收入。

这些负担往往在身体上表现出来。当家庭被迫做出预算权衡时，他们在 食品和交通上的支出减少；而且 在医疗保健方面的支出大幅减少，尤其是对老年人和儿童。这还不包括住房不稳定本身带来的心理负担——以及从几张未支付的账单开始，可能 spirals into extended periods of homelessness 的有害 驱逐循环。

脆弱群体，如老年人、残疾人和有孩子的家庭，在极低收入租户中占比过高。报告指出，所有极低收入家庭中只有四分之一是“非残疾非老年人且没有孩子”。由于收入差距往往沿着种族界限划分，非裔美国人和西班牙裔居民也占据了极低收入人口的很大一部分：35%的极低收入租户是黑人，29%是西班牙裔。

四分之三的极低收入租户家庭中有残疾居民、老年居民和/或有孩子的家庭。NLIHC根据这些统计数据，自去年以来，这个问题并没有减轻——对大多数人来说，情况更糟。2007年和2008年的大萧条和住房危机催生了三部分租户的噩梦。首先，数百万前房主被止赎，重新进入住房市场。在随后的几年中，千禧一代——背负着学生债务——一直是租户，推迟了购房。而随着婴儿潮一代逐渐离开更大的住房，他们也进入或重新进入租赁市场。需求在增长，而供应却难以跟上。十年前，每100个极低收入租户家庭对应40个可负担且可用的租赁住房，而对于那些收入在AMI的50%或以下的人，这一比例为67。今天，这一比例降至35。

NLIHC认为，联邦政府帮助低收入家庭的工具根本没有被使用。而通过在最新版本的税收法案中降低企业税率，白宫可能剥夺了低收入住房税收抵免的效力。在2010财年至2017财年之间，HUD的资金减少了9.3%，特朗普总统和住房部长本·卡森承诺对公共住房运营基金、社区发展区块拨款、HOME投资合作伙伴关系和自助购房计划等项目进行更多的 激进削减， 在2019年。这意味着差距将会扩大：NLIHC估计，未来几年将有20万个家庭可能失去联邦租赁援助。

在缺乏联邦帮助的情况下，州和地方政府可以尝试自己解决资金或获取的缺口。“他们的主要角色之一是消除监管障碍，这些障碍要么使得在某些社区建造多户住宅变得不可能，要么推高了建造可负担住房的成本，并延长了建造可负担住房所需的时间，”Yentel说。

但填补700万套住房的缺口将需要很长时间和持续的努力——这需要通过国家住房信托基金和像第8节补助金这样的租赁援助项目进行重大联邦投资。而这正是租户今年不太可能看到的帮助。