在加利福尼亚，住房问题的激进行动势头增强 - 彭博社
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无家可归的露营地，像这个位于洛杉矶市中心的，已经成为加利福尼亚州一个过于熟悉的场景。达米安·多瓦尔甘斯/AP世界各地的城市都在应对严重的住房短缺和高涨的住房成本。但在加利福尼亚州，住房问题成为如此强大的政治议题，独特的地理位置、州政策和激进文化与分配不均的经济繁荣结合，形成了一个“完美风暴”——这是多个来源为这个故事所选择的词汇。
加利福尼亚州的无家可归者人数占全国无家可归者的五分之一以上，且这一数字还在持续增长。洛杉矶县去年的无家可归者人数 增加 了13,000人，而萨克拉门托和阿拉梅达县的无家可归者人数均增加了1,000人。但危机远不止于最不幸的人群。令人震惊的是，54 百分 的租户家庭和39%的房主被认为是“成本负担过重”，每月用于住房的支出超过其收入的30%。最近的一份 报告 发现，全国十个最不负担得起的城市中有九个位于加利福尼亚州。
彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存在过去几年中，加利福尼亚州不仅住房供应不足，而且缺乏合适类型的住房。在2009年至2014年间，该州增加了77,000个家庭，而住房单位却没有相应增加。所生产的住房往往远离工作和交通，或者对低收入甚至中等收入人群来说过于昂贵。
“现在的情况非常绝望，”南加州大学的城市规划教授道威尔·迈尔斯说。“我们真的必须重新思考一切。”
来自不同背景的活动家和市民领袖正是如此。他们的解决方案必须纠正一长串导致当前危机的历史因素，其中许多因素以加剧危机的方式交织在一起。他们在未来一年追求的住房政策——包括放宽地方分区控制和为租户提供新保护——可能会成为全国其他地方的趋势引领者，在那里“住房危机”一词变得越来越普遍。
然而，这些解决方案是否能够实施，可能取决于一群新兴的技术精明的活动家与长期以来的可负担住房倡导者共同合作，以对抗最初导致危机的力量。
我家后院的崛起
NIMBY主义起源于加利福尼亚，初衷是好的。一些最早说“不要在我家后院”（NIMBY）的人是环境运动的先驱，他们反对开发现在属于金门国家休闲区的土地。许多新开发的反对者继续倡导值得支持的事业，但一些人开始利用州的环境保护法律，目的与保护环境几乎无关。政治上有权势的房主利用州环境审查过程的广泛范围，提出关于新住房的美学和生活质量的担忧，这往往成为种族和阶级排斥的借口。这类冲突仍在继续：在一个最近的例子中，旧金山富裕的森林山社区的居民正在组织反对为低收入老年人建造公寓楼，担心“严重吸毒的人”和精神病患者。
反开发的偏好逐渐被编入地方分区规则，使得在富裕的活动家聚集区沿海建造更密集的新住房变得困难。1970年代通过的一项州宪法修正案保护房主免受其日益增值（和稀缺）房屋的财产税增加，激励城市从零售和办公开发中产生收入，而不是住房。那些仍然被划为更密集住房开发的地区通常是低收入、少数族裔社区，如旧金山的使命区和洛杉矶市中心，这些地区随后经历了极端的绅士化。
这只是一种自私的心态产生其对立面的时间问题。可负担住房和种族正义团体长期以来一直在与NIMBY主义的许多不利影响作斗争，但需要一群同样关系密切的活动家来对反开发的房主提供重大政治挑战。随着超级受教育的年轻人在Web 2.0时代涌入湾区，他们愤怒地发现自己的丰厚薪水不足以负担体面的住房。他们看到特殊利益集团已经形成，系统性地阻止，或者至少大幅缩减尽可能多的新开发项目。如果NIMBY们能够将他们的努力制度化，那么YIMBY们也会如此。
YIMBY（是的，在我家后院）团体专注于快速增加所有类型住房的生产。旧金山湾区租户联合会（SFBARF）是最早的此类团体之一。它迅速以一些古怪的战术引起了人们的注意，包括讽刺的标语“停止可负担住房”，以及有争议的言论，比如该团体创始人Sonja Trauss将抵制科技工作者在米逊区居住的行为与历史上针对拉丁裔的种族住房政策进行比较。
尽管如此，支持住房的信息仍然引起共鸣。Trauss去年被《政治家》杂志评选为 政治家50 的面孔，现在是旧金山市监督员的严肃候选人。YIMBY们的滑稽精神帮助提高了长期以来一直是政策专家关注的供需问题的可见性。“问题其实很简单，”迈尔斯说。“如果你不为富人提供住房，他们就会从其他人那里夺取住房。”
YIMBY倡导更多住房的最有效方式之一是引用就业与住房的比例。一个健康的比例大约是每个新住房单位对应两个新工作岗位。根据Apartment List对人口普查数据的分析，几乎所有加州城市的比例都远高于这个理想值；在2010年至2015年间，圣地亚哥的比例为每个住房单位3.9个工作岗位，洛杉矶为4.7，旧金山为6.8，而中央谷地的莫德斯托则高达11.4。
科技行业，尤其是在北加州，近年来一直是该州巨大就业增长的主要推动力，迅速拥抱了YIMBY运动。Yelp的联合创始人Jeremy Stoppelman和Facebook的联合创始人Dustin Moskowitz已成为该事业的主要资金支持者。在许多方面，YIMBY主义与科技精神是完美的互补；它为一个社会问题提供了量化的解决方案，同时仍然能够让人感到有趣和颠覆。
像之前的环境运动和数字革命一样，YIMBY运动起源于加州，并迅速走向全球——现在在美国、加拿大和英国都有分支。然而，该运动的先锋仍然集中在加州，预计在2018年将成为一个主要的政治力量。
一个“激进”的新住房议程
YIMBY们在斯科特·维纳（Scott Wiener）身上找到了他们的冠军，自2016年当选州参议员以来，他将住房作为首要任务。维纳在去年州立法机构通过的15项住房相关法案的历史性方案中发挥了重要作用。他对该方案的贡献，SB 35，加快了建设州认为急需住房的过程。
但对维纳来说，去年的住房方案显然不够。“我们去年有了一个良好的开端，但我们必须在这个成功的基础上继续前进，因为我们面临着巨大的危机，”他说。今年一月，他回应了一个新方案的住房法案，其中包括一项旨在简化农场工人住房建设的法案，以及另一项提高城市在新住房建设方面问责制的法案。综合来看，这些法案将使加利福尼亚州的新住房生产变得更容易、更快速，特别是在近年来几乎没有新住房建设的高需求地区。
该方案中最雄心勃勃的法案，SB 827，由加利福尼亚YIMBY共同发起，基本上将重写全州的地方分区控制。该法案禁止地方管辖区施加某些分区要求，这些要求强制停车并限制靠近公共交通和高频公交车站的密度。其目的是既增加住房供应，又增强州的公共交通服务，其中一些正在流失乘客。“你有这些无价的资产，主要的交通投资，然而很少有人能住在附近，我们希望更多的人能住在附近，”维纳说。
这些地区的新高度限制在狭窄街道上不得低于45英尺，在最宽的街道上不得低于85英尺。“你将看到越来越多这些较小的公寓楼，这些四个、六个、八个单元——华盛顿邮报最近称之为‘缺失的中间，’”维纳说。
该法案的支持者指出，许多受影响的社区已经有这些密度的建筑，是在更严格的分区规则实施之前。举例来说，洛杉矶在1960年的分区人口容量为1000万人，而在2010年降至430万人。通过再次允许多户住宅在加利福尼亚的城市化地区的大面积，SB 827可以减轻目前承受新住房建设压力的社区的开发压力，这些社区往往是政治力量较弱的地区。
“我们需要拆除这些围绕着这些富裕、时尚社区的排斥性分区墙，这些社区成功地抵制了开发，”东湾为每个人的YIMBY组织的组织者维多利亚·菲尔斯说。“SB 827直接针对这一点，我认为这是一个激进的事情。”
如何保护租户
根据维纳的说法，即使SB 827获得通过（听证会可能在三月开始），也需要数年才能对房价产生显著影响。与此同时，专注于租户保护和可负担住房的活动家们更关心解决住房危机的日常影响。最近，这项工作涉及扩大租金控制政策和其他租户保护的斗争。
租金控制的政治意愿似乎正在增加，租户共同体的副主任艾米·英格利斯表示。加利福尼亚州的五个城市——圣克鲁斯、英格尔伍德、格伦代尔、长滩和帕萨迪纳——在即将到来的选票上有新的租金控制条例，这可能会增加已有15个城市的条例。而“住房是人权”这个低收入住房倡导组织正在收集签名，以废除一项阻止租金控制适用于新单元的州法律。
大多数经济学家将租金控制视为一种极其低效的政策，并且有一个非常现实的担忧，即扩大其适用范围可能会抑制住房建设。但也越来越多地承认，在如此极端的住房市场中，它或类似的东西是必要的保护。“有时这是你能做的唯一事情，所以你必须去做，但这并不是理想的，”南加州大学的迈尔斯教授说。
租金控制的需求因驱逐的普遍性而加剧，这对低收入和少数族裔租户的影响尤为严重。一项允许房东驱逐租户以便将其出租物业转为出售单元的州法律在2001年至2017年间影响了洛杉矶的数万名租户。最近，州立法机构提出了一组三项法案，旨在使驱逐变得更加困难。
随着YIMBY（是的，更多住房）在加利福尼亚州住房讨论中扮演越来越重要的角色，新的、往往更有特权的住房活动家与长期关注最脆弱群体住房的人之间的议程出现了越来越大的紧张关系。
“我认为现在的变化在于，我们有了维纳和许多自认为是自由派的YIMBY团体，其中一些甚至可能自认为是左派，但他们不是在抵制房地产行业，而是在推动一种非常新自由主义的发展议程，”反驱逐地图项目的创始人埃琳·麦克艾尔罗伊说。住房是人权的执行董事达米恩·古德蒙称YIMBY为房地产行业的“伪草根组织”，并提出了更极端的批评，比如描述的SB 827的潜在影响为“21世纪的眼泪之路”。
寻找政治意愿
虽然他们的总体目标大致相同——在工作和交通附近提供更多住房，价格更合理——但这两个派别之间存在一些实质性的分歧。例如，负担得起的住房和租户倡导者往往拒绝简单的供需法则能够解决住房危机的观点，因为住房供应的增加并不一定意味着合适类型供应的增加。在全州范围内，高收入租赁住房过剩，而其他所有收入类别的供应不足。而且在像旧金山这样的昂贵城市，问题甚至更糟糕。
加利福尼亚州住房和社区发展部反对SB 827的人表示，尽管住房供应不可避免地会增加，但该法案实际上会通过表明这些低收入、临近交通的社区开放豪华开发，来提高租金和房屋价值。对此，维纳 发布了一系列修正案，包括保护租金控制住房居民的政策，并为被拆迁建筑的租户提供在新建建筑中以他们之前支付的租金租房的机会。
该法案最大的威胁可能是强大的业主团体——历史上NIMBY主义的实践者——以及他们的老派环保主义盟友。加利福尼亚州的塞拉俱乐部是最早公开反对SB 827的主要政治团体之一，理由是担心这可能会激发对交通的反对。（该组织还表示愿意支持修订版法案，并在一份声明中表示：“这项法案的目标是正确的，但方法是错误的。”）自称环保主义者的维纳表示，该法案将通过鼓励以交通为导向的发展来降低该州的碳足迹。
为了在住房问题上实现激进的行动，YIMBY和其他住房活动家可能需要找到一种方式来共同合作对抗州内更为成熟的利益集团，并动员支持雄心勃勃的新住房政策的房主和环保人士。
对于YIMBY来说，这可能意味着更具包容性的传播信息，以及对历史不公正的更大承认。“我是一位有非营利组织的好白人女士，”Fierce说。“我没有权利告诉这些有色人种，‘你们就相信我吧。’”YIMBY因未能倡导租金控制和驱逐等问题而受到批评。更多的团结可能会大有裨益。
相反，如果YIMBY对他们与传统反开发团体的联盟更加透明，并对市场价开发持更开放的态度，以作为为可负担住房筹集资金的方式，他们可能会更容易接受租户权利和可负担住房活动家。
与此同时，这些团体仍然没有相当于Scott Wiener或SB 827的人物——这并不是缺乏大想法。在他们提出的政策目标中，由Goodmon和Inglis阐述的包括：为可负担住房建设的大规模公共资金动员；实施社区土地信托，为社区的利益获取和持有土地；以及更强有力的租金控制和租户权利，类似于许多其他国家的做法。
进展可能就在眼前。除了SB 827可能带来的长期变革性影响外，11月州长选举中的三位主要候选人都表示他们将在2025年前创造大约350万个新住房单位，这比目前的生产速度大幅增加。政治观察者称这些计划不切实际；实际上，实现这些计划的唯一方法可能涉及到公共支出，这一直是可负担住房倡导者梦寐以求的。对无家可归问题的积压不满，以及越来越普遍的担忧，即年轻的加州人将永远无法负担得起他们父母的房子，可能会促使政治意愿发生重大变化。
加州被许多领导人描述为“抵抗之州，”正在将自己定位为在环境、工资和移民等问题上进步政策的典范。但该州当前的住房危机可能会削弱其在其他领域的领导地位。如果加州想要成为一个进步的堡垒，就需要对此保持一致，古德蒙说：“我们需要所有这些所谓的进步政治家，他们忙于谈论自己反对驱逐和特朗普，在涉及到人们被迫离开自己家时采取同样的态度。”