Airbnb对纽约市住房市场的影响 - 彭博社

布鲁克林的一栋棕色石头建筑，近年来Airbnb的增长特别强劲。爱德华多·穆尼奥斯/路透社关于Airbnb有两种恐怖故事。当这个共享住房平台首次出现时，最初的警示故事往往强调极端的客人（偶尔还有房东）不当行为。但随着这个已有十年历史的服务逐渐成熟，租赁物业数量急剧增加，第二种类型的故事出现了，专注于该服务对更大社区的影响：Airbnb正在提高租金并将住房从租赁市场中移除。它正在超级推动城市更新，同时对有色人种的客人和房东进行歧视。随着商业运营者的接管，它正在从帮助房主偶尔出租额外房间的方式转变为提供可怕的临时酒店。

彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存几项研究调查了这些说法；有些只关注一个问题，或在全国范围内测量与Airbnb相关的趋势。但是一份最近的报告由大卫·瓦赫斯穆斯撰写，他是麦吉尔大学城市规划的教授，专注于纽约市，以努力回答共享住房对城市究竟产生了什么影响的问题。

“社区、住房组织、活动家和民选官员对短期租赁产生负面影响的呼声越来越高，”瓦赫斯穆斯说。纽约市是全球第三大Airbnb市场，也是最古老的市场之一，因此它可以作为较小、新兴市场在共享住房兴起时可能会看到的有用模型。“[纽约]长期以来一直是一个重要的活动中心。当我们观察市场较小的城市时，我们看到它们以一种在我们开始获得数据之前已经在纽约发生的方式增长。我们看到同样的过程几乎实时地重复。”

为了映射这个过程，Wachsmuth和他的团队使用了来自AirDNA的Airbnb活动估计数据，这是一家位于加利福尼亚的公司，专门抓取和分析Airbnb数据。他们研究了2014年9月至2017年8月的Airbnb活动，包括超过8000万的数据点，涵盖了纽约市大都会区的2000万人口。他们还使用了一些专门为分析短期租赁而开发的新空间大数据方法。

他们的结论是：大多数传言都是真的。Wachsmuth发现有理由相信，Airbnb确实提高了租金，减少了租赁市场的住房，并推动了城市的绅士化——至少在纽约市是这样。为了弄清楚如何影响，研究人员绘制了Airbnb在纽约的影响的四个关键类别：Airbnb的集中区域及其变化；哪些房东赚得最多；它是否推动了城市的绅士化；以及它从租赁市场中移除了多少住房。

这真的还是“共享家园”吗？

“共享家园”这个词唤起了一个形象：一个人打开他们的家，把额外的空间租给渴望旅行的陌生人。毕竟，这就是Airbnb的起源：在旧金山挣扎着支付租金的创始人Joe Gebbia和Brian Chesky在2007年开始出租他们客厅的空间，并为客人做早餐。如今，这家公司价值约$300亿。

虽然许多人仍然以这种方式使用该平台，但Wachsmuth发现，纽约市12%的Airbnb房东，即6200名房东，在50500名房东中是商业运营者——也就是说，他们有多个整套房源的列表，或控制许多私人房间。这些商业运营者赚取了纽约Airbnb收入的28%（即1.84亿美元，占6.57亿美元）。

像酒店经理一样，这些房东往往对市场很敏感：他们每晚的收费通常低于其他房东，并根据整体吸引大量租赁的需求调整价格。与酒店不同，他们不需要支付商业物业税或酒店税。这对城市本身和其他房东来说都是个问题。

“如果我们没有这些商业运营者的主导地位，家庭共享者会做得更好，”Wachsmuth说。“目前发生的情况是，实际兼职家庭共享者为了获得预订所需收取的价格被压得很低。”

如果这听起来不合法，那是因为它确实不合法。它违反了Airbnb的“一个房东，一个家”政策，该政策于2016年在纽约市推出。该政策限制纽约地区的房东在多个地址上列出租赁。它还违反了纽约州的多户住宅法（MDL），该法禁止在有三个或更多单元的建筑中进行少于30天的短期租赁，除非业主在场。虽然房东确实可以拥有多个合法的列表，所有列表都指向同一物业，但研究人员使用美国社区调查2011年至2015年的数据计算出，所有活跃列表中有42%到46%的预订是非法的。

纽约市的预订和房源违反了州的多户住宅法。大卫·瓦赫斯穆斯/麦吉尔大学纽约的多户住宅法，自1929年以来以某种形式生效，执行起来非常困难。在法律试图追究某人的情况下，瓦赫斯穆斯说：“房东可以说，‘哦，我在那儿——我只是在不同的房间。’他们无法证明他们不在。”

但是那些实际上 在 分享自己家的人呢？

毫无疑问，Airbnb对许多纽约人来说仍然是一个有用的工具，他们努力跟上城市不断上涨的生活成本。这就是夏洛特·哈里斯在布鲁克林威廉斯堡的四居室公寓中使用该平台的方式。哈里斯和她的室友去年夏天开始使用Airbnb，在他们旅行期间赚取一些钱。他们之间赚了大约5000美元——足够支付九月份的房租，而无需寻找短期的转租。

“这并不多，但这只是为了让我们在不在家和支付房租时感到好一些，”哈里斯说。她继续说道，如果“你不觉得每一天的房租，或者你住在公寓的每一天都很重要，并且占据了你收入的相当一部分，这就不会那么重要。”

在一个空间紧张的城市中使用Airbnb来帮助支付账单，就像使用空调来应对全球变暖一样。Airbnb对瓦赫斯穆斯关于纽约市市场上有多少商业运营商的数字提出异议：根据该公司的说法，2017年至2018年间，92%的房东分享了他们的主要居所，79%的房东使用他们赚的钱来维持自己的住房。Airbnb 也对AirDNA的数据抓取方法表示担忧，该方法可能会过高估计人们实际出租自己房屋的每年夜数，因为它计算了房东将其空间封锁为不可用的时间段（这可能仅意味着他们在家并不想接待任何客人）。

值得注意的是，Wachsmuth的研究部分由一些公开反对家庭共享的团体——纽约市酒店工会——资助，并由住房和租户倡导组织共同赞助。

对Wachsmuth来说，更重要的数字是少数商业运营商带来的收入总额。总体而言，他的数据表明，所有Airbnb租赁中有一半是由仅占10%的房东进行的，这些房东去年在城市中赚取了全部收入的48%。大约有5,000人合计赚取了3.18亿美元。相比之下，纽约市底部80%的房东——城市中40,400名真正的家庭共享者——在2017年仅赚取了32%的所有收入，即2.09亿美元。

这一小部分商业运营商所拥有的经济实力迫使较小的共享者降低价格以竞争。而且，由于平台导致租金普遍上涨，他们相对于租金的利润也在减少。根据Zillow的租金指数，Wachsmuth及其团队估计，在过去三年中，Airbnb使城市的长期租金上涨了1.4%。寻找新公寓的中位家庭每年将比三年前多支付384美元，这要归因于短期租赁的增长。

换句话说，在一个空间紧张的城市中使用Airbnb来帮助支付账单有点像使用空调来对抗全球变暖：它可能帮助保持你的公寓可忍受，但总体上只是让环境变得更糟。

绅士化因素

Airbnb的房源往往集中在城市最受欢迎的区域，那里的租金已经很高。总体而言，Wachsmuth发现曼哈顿的中城、中城西和下东区的Airbnb活动量始终是最大的。哈里斯居住的威廉斯堡是唯一一个与岛上相当集中度的社区。

2014年9月至2017年8月，纽约市收入产生的Airbnb房源增长情况。大卫·瓦赫斯穆斯/麦吉尔大学但在过去两年中，新的Airbnb热点出现在越来越绅士化的布鲁克林社区，如布什维克和贝德斯图伊。曼哈顿的上西区和哈莱姆也是如此，甚至新泽西的泽西市。随着房价上涨，Airbnb的渗透加深。

这一过程的种族公平维度，以及Airbnb在非白人社区增长的影响，一直是许多讨论的主题。该公司 采纳了一套反歧视指南，以减轻房东之间的种族偏见，此举是在公众 抗议之后，认为该平台通过允许房东歧视非白人客人来促进了种族主义。

总体而言，Wachsmuth表示，白人社区在Airbnb上的收入比非白人社区更高——这不仅仅是因为许多受欢迎的社区是以白人为主的。（例如，在纽约市，只有39%的家庭是白人，而中城曼哈顿的白人家庭占68%。）他引用了 一项2017年的研究，该研究由“数据活动家”Murray Cox进行，他运营着监督网站 InsideAirbnb，研究得出结论，74%的主要黑人社区的Airbnb房源由白人房东管理。

然而，Cox的研究 遭到了哈佛肯尼迪学院教授 Robert Livingston、前费城市长 Michael Nutter及其他人的强烈质疑。而 黑人住房拥有差距，不仅仅是Airbnb，至少在一定程度上也对这一现象负有责任，因为这使得黑人纽约人几乎不可能像其他人一样频繁地进行房东活动。

但无论如何，白人房东正在推动非白人社区短期租赁的增长，这反过来又导致了租金上涨。在2014年至2017年间，Wachsmuth及其团队估计，该平台在北中布鲁克林的Bed-Stuy和Crown Heights等社区将租金提高了1.42%。对于一个最近才获得大量Airbnb房源的社区来说，这个增幅是相当高的——实际上，这与切尔西、克林顿和上西区等长期高收入地区的1.42%租金上涨是相同的。

2014-2017年因Airbnb导致的年租金增加总估计。大卫·瓦赫斯穆斯/麦吉尔大学此外，在非白人社区中成为Airbnb房东有其诱因。根据瓦赫斯穆斯的说法，城市中有大片区域的整套Airbnb房源可以赚取超过中位数长期租金的200%或更多，而这些地区有72%是非白人。这为房东在有色人种社区内将整套房屋转变为Airbnb单元创造了诱因。

打击“幽灵酒店”

根据考克斯报告，黑人纽约人最有可能因Airbnb面临住房损失：在纽约72个主要是黑人社区中，黑人居民因Airbnb引起的住房损失的可能性是白人居民的六倍。

但这种威胁也存在于其他纽约人中。当整套房屋在一年中的大部分时间被放在短期租赁市场上时，整个城市的长期住房都会流失，这段时间本可以提供给长期租客。

瓦赫斯穆斯将整套房源视为在Airbnb上列为“整套房屋”的任何房源。它们可以是实际的房屋，也可以是整套公寓单元。但很难判断在没有Airbnb的世界中，这些房源中有多少会被放在长期租赁市场上。例如，纽约的一些房东一年中有很多天出行，通常会让他们的房屋空置。其他人出租的空间本来就不会放到长期市场上——比如一个临时住所（或者说，这个退役出租车）。

“这种活动在纽约有着悠久的历史。几乎有100年的时间在与短期租赁作斗争。”然而，尽管没有“全职租赁”的法律定义，Wachsmuth和他的团队通过两个指标来区分这些整个房屋的房源：一年中有多少天被租出，以及有多少天可供出租。Wachsmuth将一个房屋视为全职租赁，如果它被租出120天或更多，并且可供出租240天或更多。根据这些参数，他的团队发现，在过去一年中，有5,600个整个房屋的房源可供全职出租。（其他研究人员对全职租赁使用了更高的标准，例如216天在纽约，以及176天在马萨诸塞州的剑桥。）

Wachsmuth推测，这5,600个非常频繁出租的房屋几乎肯定已从租赁市场上移除，因为它们在一年中至少有八个月是被占用或可供出租的。大多数属于这一类别的房源集中在曼哈顿的中城和下城，但在布鲁克林也在迅速增长。

按普查区估算的因Airbnb而失去的住房总量。大卫·瓦赫斯穆斯/麦吉尔大学出租单个房间的人也可能导致受Airbnb启发的住房损失。这种情况可能发生在主要租户永久性地将公寓中的备用卧室列出，或者房东选择将房子租给Airbnb客人而不是寻找长期租户。这种情况最严重的例子是“幽灵酒店”：整个单元或建筑，其中单个卧室在Airbnb上作为私人房间单独列出。

“许多私人经营者看起来并不像商业经营者，但他们确实是，”瓦赫斯穆斯说。“我不想在这种活动和那些全职出租整个房屋的人之间划出明显的区别。这是同一事物的两种表现。”

有用的标识！阿拉斯泰尔·布恩/城市实验室瓦赫斯穆斯将Airbnb幽灵酒店与廉价旅馆进行比较——20世纪初在纽约和旧金山等美国城市流行的单间出租酒店。（这是来自城市实验室视觉讲述者阿里尔·阿贝格-里格的惊人SRO的视觉历史。）然而，虽然廉价旅馆通常为各种城市居民提供住房——如移民、工厂工人和少数族裔群体——幽灵酒店主要迎合游客。而且，由于经营这些酒店的房东出租的是单个房间而不是整个房屋，他们也更容易避免市政监管。

“有趣的是，这种活动在纽约有着悠久的历史，”他说。“我不知道其他地区是否有近100年的短期租赁斗争。”

通过空间分析，Wachsmuth的团队在纽约市识别出4,700个私人房源，这些房源构成了幽灵酒店。这些房源总共组成了1,200个独立的幽灵酒店，占城市所有私人房间房源的16%。它们每间房每年平均赚取6,400美元，比其他类型的私人房间房源高出27%。

纽约市1,200个可能的幽灵酒店位置。David Wachsmuth/麦吉尔大学自2015年以来，幽灵酒店的数量增加了79%，当时城市中只有670个幽灵酒店。总的来说，纽约的幽灵酒店经营者去年在Airbnb上赚取了3040万美元，同时对城市的住房损失贡献巨大。在幽灵酒店和频繁出租的整套房源之间，纽约市失去的住房单位至少有7,000个。

为了打击幽灵酒店并减轻共享住房对住房移除的负面影响，Wachsmuth建议采取三个步骤。第一个步骤已经在进行中——实施和执行“一位房东、一套房”的政策。自2016年采用该政策以来，Airbnb已禁止了4,800个在纽约市的非法房源。自2016年11月以来，Airbnb已禁止房东在城市中列出超过一个活跃的整套房源（有某些例外）。

为此，Wachsmuth还建议，如果州放宽其限制性的多户住宅法，家庭共享在纽约可能会做得更好。*“我可以想象，对于纽约来说，这种大规模解决方案的一部分将归结为合法化短期租赁（少于30天），而这些目前基本上都是非法的，”Wachsmuth说。“*最终[现行法律]与城市中如此普遍的兼职、整套短期租赁并不兼容。

Airbnb目前正在支持 立法，通过修改州的多户住宅法来实现这一目标——该法律自2010年以来未曾修改。该法案由纽约州参议员John Bonacic赞助，将更新法律，使居民能够出租单个住宅少于30天。此外，它将把“一位房东、一处住宅”政策纳入州法，并在纽约实施“转登记”制度。这个登记系统在 新奥尔良、 芝加哥 和 旧金山等城市已经在运行，要求房东在平台上注册，然后将他们的数据交给城市登记处。这些措施将帮助城市针对非法房源。

“Airbnb支持限制家庭共享到单一家庭的立法，这将最终使执法能够集中在非法酒店经营者身上，同时保护那些试图在这个每年变得越来越昂贵的城市中赚取额外收入的普通纽约人，”Airbnb东北政策负责人Josh Meltzer说。

Wachsmuth的第三步是让城市彻底消除全职租赁。“每年可以列出整套房屋的夜数应该有限制，”他说。世界其他地方的城市已经实施了这样的限制：例如，在阿姆斯特丹，你只能接待Airbnb客人60天（而该市计划将这一期限缩短到仅30天）。在伦敦，限制是90天，而巴黎的最大限制是120天。一旦房东在允许的天数内预订了他们的空间，他们将自动被禁止在下一年再次接待客人。

Wachsmuth表示，在这些限制和“一位房东、一套房”的政策下，“你基本上可以保证商业运营商将会面临困难。”他认为，如果没有这样的上限，大规模的商业运营商将继续主导市场——并推高所有人的租金。

“如果你只是拥有这样一个中立的平台，表示你可以共享你的家，而没有任何监管……随着时间的推移，你将看到这个平台被最大的、最精明的参与者所主导，”他说。“这就是我们所拥有的。”