安大略省采纳包容性分区，有限度地实施 - 彭博社

多伦多正在建设中的公寓大楼亚伦·哈里斯/路透社安大略省的政治，正如CityLab的 理查德·弗罗里达最近指出的，已经成为一种自由主义的爱好者聚会，尤其是在公平和包容的问题上。在加拿大选举出女权主义总理贾斯廷·特鲁多之前，安大略省选举了省长凯瑟琳·温——第一位女性和第一位公开的同性恋者担任该职位，并且是一位精明的政治家。她的政府成就包括扩大租金管制、提高最低工资以及在全省11个城市和县实施 基本收入试点。“在……大量[美国]州被共和党控制的时刻，”弗罗里达写道，“温的议程是更具包容性繁荣的典范。”

彭博社CityLab随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的响亮警告：与汽车共存温的立法胜利之一是 促进可负担住房法，该法于2016年12月通过。它包含了一项特别条款，使可负担住房活动家们在街上欢呼：该法律授权市政当局实施包容性分区，要求开发商将一定比例的住宅单元以低于市场价格提供。一些 500个美国市政当局已经实施了IZ政策，以应对昂贵的住房，但这一策略在加拿大从未被使用过。

然而，立法规定城市必须在住房部长有机会制定相关规则之前，严格控制实施包容性住房政策。部长在2017年圣诞节前夕这样做，发布了规则的草案。该草案对开发商是包容的，但对低收入城市居民则不然。

大多数包容性住房政策要求新建单位中有 10% 到 30% 的单位以“可负担”的价格出租或出售（通常定义为总月住房成本不超过 30% 的地区中位家庭收入）。安大略省的 提案 不仅不要求这样做，反而 禁止 城市强制要求低密度地区建造的单位中超过5%的单位提供可负担价格；在高密度地区，限制为10%。

多伦多一栋房子前的售出标志。2017年11月大多伦多地区的平均房价为761,757美元。Hyungwon Kang/路透社该提案还将禁止在租赁物业上实施包容性住房政策，尽管在多伦多，租房是大多数中等收入人群的唯一住房选择，而独立住宅的平均价格大约为130万美元（100万美元美国）。目前，多伦多约有90,000个家庭在城市的补贴住房等待名单上。（这些单位通过城市、省和联邦资金的组合进行补贴，并由城市管理。）

倡导组织社会规划多伦多估计，如果新政策实施，将在城市中产生 每年最多200个可负担单位——这些规则将允许单位在30年后 恢复到市场价格。相比之下，纽约市的 新IZ政策于2016年3月通过，第一年提出了4,700个可负担单位。

社会规划多伦多的执行董事肖恩·米赫表示，99年的期限在IZ政策中越来越普遍，许多城市，包括纽约，选择将IZ指定的物业 永久保留。“一些早期的包容性分区先锋城市有20或30年的期限，现在到期，这意味着他们面临双重住房危机，”米赫说。“从公共政策的角度来看，把问题推给下一代毫无意义。”

包容性分区并不是灵丹妙药，它也有其 公平 份额的批评者。他们指出，IZ政策通常产生的 低于市场的单位数量有限，与需要这些单位的家庭数量相比。然而，包容性分区在政治上受欢迎，因为它是一种在不增加税收的情况下为可负担住房融资的方式，并且可以通过社会阶层帮助整合社区。在如此大范围的管辖区内设定低标准——安大略省的人口超过除四个美国州以外的所有州——威胁到这一术语的意义。

在加利福尼亚，房地产行业已经对包容性区域政策进行了详尽的诉讼，到目前为止毫无成效。反对者可能会将安大略省的谨慎做法视为胜利。安大略省住宅建筑商协会的首席执行官乔·瓦卡罗对多伦多星报表示，该提案传达了一个明确的信息：城市不再能够“命令和要求”可负担住房。

安大略省的住房活动家并不是唯一对草案感到愤怒的人。当地民选官员已经联合起来抗议。（有一个称其为“公共政策的巨大失败。”）这些规定的高度规范性并没有给予城市独立思考的余地，仅此一点就足以让任何市议员感到不满。但还有更多：如果安大略省的城市想要实施包容性区域政策，他们将被要求补偿开发商40%的利润损失。拥有包容性区域政策的城市通常会提供激励或补贴来减轻对开发商底线的冲击，但通常以密度奖励或快速审批的形式，而不是直接现金。

“这将我们锁定在一组有利于开发商的参数中，剥夺了城市的资源，而城市的资源本就短缺，”多伦多市中心一个新高层豪华公寓快速崛起的区的市议员迈克·莱顿在一个雪花纷飞的二月早晨通过电话时说道。他表示，当开发商抱怨可负担性倡议时，他几乎没有同情心。“他们是为了利润。期望开发商做出对社会整体有利的决定是不合理的。”

为什么要将规则结构化为上限？为什么不让城市根据当地条件设计自己的政策？我联系了住房部长彼得·米尔钦，询问他为什么在省长对其他公平问题的持续推动下，包容性分区的标准没有设定得更高。“这是安大略省非常新的东西，市政当局和建筑商都不熟悉，”他说。“我们的想法是，先推出一些东西……[以便产生]关于人们想要什么、他们会接受什么的对话。可以说，这确实是包容性分区制度的最低标准。”

当被要求提供理由时，他说：“我们需要鼓励更多住房的建设。所以我考虑到做一些可能对供应产生负面影响的事情。”

米尔钦提到的理论是，法规可能会阻碍开发，导致住房供应减少，从而推高特定地区的整体住房成本。这是一个常见的批评，但研究在大多数情况下并不支持这一观点。研究确实表明，所需的可负担单位比例必须与当地房地产市场的承受能力相符。在多伦多需求旺盛的社区，米赫尔辩称，这一比例将远高于10%。

Milczyn表示他对当地活动家和官员的担忧持开放态度，并且在最终规则中，5%到10%的上限可能会向上修订，“[但]基本框架不会有太大变化。”他预计最终规则将在几周内发布。

Meagher的主要信息是错失的机会。“当立法在2016年通过时，我们非常高兴，”他说，“但随后倡导社区变得沉默——而开发社区则变得非常 vocal，因为他们对此非常不满。我认为教训是我们必须始终保持声音。”