为什么仅仅 densifying 城市核心无法解决住房问题 - 彭博社

洛杉矶的天际线高耸于单户住宅之上。迈克·布莱克/路透社在最近的一项 调查中，美国的市长们将住房和住房可负担性列为他们城市面临的头号问题。这一担忧不仅是昂贵沿海城市的市长所表达的，也在全国各地的多元社区中发声。根据一大批城市主义者和城市经济学家的广泛共识，最大的罪魁祸首是过时且过于严格的分区和建筑规范——更不用说那些政治上强大的反对新建住房的团体——这些都阻碍了新的住房建设。

但根据今天由Buildzoom的城市住房经济学家伊西·罗门发布的一份 报告，许多城市核心实际上正在发展和密集化。而在郊区边缘，许多住房仍在继续建设。罗门认为，美国真正的住房问题——以及解决这一问题的重要部分——在于那些在上世纪伟大的郊区繁荣时期建造的靠近市中心的单户住宅社区，而自最初开发以来几乎没有或没有新的住房建设。

彭博社城市实验室随着乡村医院关闭产科病房，城市医院也随之而来伦敦的奥运遗产如何重塑被遗忘的东区香港的旧机场成为城市房地产痛苦的象征来自过去的关于与汽车共存的响亮警告下面的图表来自研究，展示了美国大都市地区的整体情况。城市核心有高密度建设的区域，而大都市边缘则快速建设，但沉寂的郊区内部增长滞后。正如罗梅姆所说：

过去，美国大都市几乎每一块土地都不断涌现新的住房，但这种情况不再存在。近年来，住宅建设越来越局限于美国大都市的边缘，而内部越来越大的一片区域则陷入沉寂，新的住房以微不足道的速度产生。与此同时，散布在大都市景观中小块土地的微小部分，正负责越来越多的新住房生产，主要是在大型多户住宅结构中。

典型的大都市住房开发模式Buildzoom曾经伟大的郊区蟹草边界，用历史学家肯尼斯·杰克逊的生动短语来形容，在1950年代、1960年代和1970年代提供了向上流动和更好生活的道路，实际上已经被扼杀。传统的甜甜圈中的空洞在许多方面已经从现在复苏的城市核心转移到越来越沉寂的、在许多情况下处于困境的内环郊区。

以下地图展示了过去半个世纪左右洛杉矶大区这一过程的演变。在地图上，浅蓝色代表新建单户住宅的区域；橙色表示中等密度开发区域，单位数在两到48之间；红色显示大型多户住宅建设区域，单位数在50个或更多；深蓝色几乎表示没有任何建设。

第一张地图展示了洛杉矶在战后草坪边界初期的发展，时间为1940年至1960年。地图的大部分区域被浅蓝色填充，表示单户住宅建设，城市核心周围有橙色的小型到中型多户住宅建设区域。

Buildzoom在第二张地图中，覆盖1960年至1980年的年份，仍然有大量的浅蓝色，显示这些相同的草坪郊区但向外延伸到更远的边缘。城市中心附近有小块红色区域，核心区域向外延伸出较大面积的橙色区域。

Buildzoom但在21世纪，模式发生了戏剧性的变化。现在地图的大部分区域是深蓝色，几乎被没有建设的大面积区域所主导。在这个十年中，洛杉矶超过一半的建成区域没有进行新的住房建设。虽然大多数城市主义者抱怨城市核心的土地使用限制和城市NIMBY现象，但在洛杉矶市中心、好莱坞以及西区和圣费尔南多谷的大部分地区，仍然有相当多的红色和橙色区域。没有新住房的区域往往包围着大面积的老旧、靠近市区的郊区。从这张地图来看，限制性的土地使用政策和NIMBY现象似乎更是老旧草坪郊区的问题，而非内城区的问题。

Buildzoom虽然洛杉矶提供了一个特别有用的例子，说明了美国大都市区的休眠郊区，但这并不是独特的。罗梅姆的研究显示，这种模式几乎适用于所有美国大都市。随着时间的推移，这些大都市的土地中越来越大的一部分被休眠的单户住宅区占据，这些住宅区未能增加任何新住房。

然而，根据研究，不同的大都市之间存在重要差异。像亚特兰大、达拉斯和凤凰城这样的大片阳光带大都市，展示了在低密度下向外扩展的更大能力，同时逐渐使其核心区域密集化。落后的铁锈带大都市，如克利夫兰和布法罗，在其郊区边缘的增长要少得多，城市核心区域的密集化也很温和或微不足道。许多昂贵的沿海城市，以旧金山湾区为主要例子，由于智能增长政策，已减缓了向外扩展的步伐。尽管如此，所有这些不同类型的大都市都有大片由休眠郊区组成的区域，几乎没有新建筑。

现实是，美国大都市的大部分住房存量和土地面积由相对低密度的郊区住宅组成。而且其中很大一部分实际上被过时和排外的土地使用法规锁定，无法进行任何未来的增长。最终结果是，如今大多数增长发生在城市蔓延中。

虽然城市密集化可以容纳一些人——主要是富裕和受过教育的人——但人口和住房增长的主要部分被转移到越来越远的郊区边缘。这导致了更多的交通和更长的通勤时间，以及由此产生的社会和环境后果，因为这种旧的郊区增长模式被拉伸到了极限。

但如果美国沉睡的郊区是其住房和增长问题的重要组成部分，它们也可以成为解决方案的一部分。放宽这些社区的分区规则将使人口增长在城市中更公平和可持续地分布，从而缓解城市核心周围房价上涨和城市化的压力，以及边缘地区不可持续的增长。

“沉睡的郊区海洋如此广阔，如果打破了那里对密度增加的禁忌，”罗梅姆写道，“即使是适度的逐步重建——一次拆除一栋独栋住宅，并用双拼房或小型公寓楼替代——也能极大地增加住房供应。”这些郊区中的许多相对靠近就业中心或沿主要交通线路。它们是增加密度的自然场所。

我们可能正在朝这个方向移动的一些迹象。经过数十年的神圣不可侵犯，独栋住宅的分区限制终于开始被重新考虑。在加利福尼亚，州立法者提出了 一项法案，该法案将取消靠近高频交通的地区所有独栋住宅的分区限制。法案的作者之一斯科特·维纳表示，这项立法将帮助该州生产更多“缺失的中间”住房：比市中心常见的钢框架高层建筑便宜得多的适度公寓和双拼房。马萨诸塞州也在 考虑分区改革，以便于住房生产。在全国范围内， 附属住宅单元（ADUs）——独栋住宅后院或地下室的小型住宅——正在越来越受欢迎。

21世纪伟大的城市不仅需要城市核心区域的更高密度，还需要更分散的密度——那种连续的密度，使得像伦敦、东京、巴黎和纽约这样的伟大全球城市能够扩展并容纳越来越多的人口，而不必将其足迹向外推移得更远。对于面向未来的城市来说，我们在市中心天际线中看到的起重机可能只是一个开始。