北京老旧小区引入物业管理 居民可“先尝后买”

昨天召开的市十四届人大常委会第四十二次会议上，副市长隋振江向市人大常委会报告了推进老旧小区综合改造相关议案办理情况。今年全市预计为老旧小区增设电梯投入财政资金1.3亿元，年底前完成200部增设，力争2020年当年实现增设电梯1000部以上。物业服务引入老旧小区将可“先尝后买”。

目前，市政府在城六区和城市副中心选择10个小区作为新阶段老旧小区综合整治试点，并纳入本市疏解整治促提升专项行动。试点项目共76栋楼、43万平方米、居民5600余户。改造内容采用“菜单式”，根据居民意愿确定，重点是增设电梯和补建停车位。

今年预计投入1.3亿元用于增设电梯

隋振江介绍， 全市预计今年将投入财政资金1.3亿元以上用于增设电梯。截至目前，全市已完成电梯安装并投入使用72部，正在施工245部，根据施工进度，年底前将再完成安装并投入使用130部。在2017年完成200部电梯增设的基础上，逐年增加，力争2020年当年实现增设电梯1000部以上。

同时，大力推进、完善爬楼代步器方案，供老旧小区居民在确定改造方案时选择。尽快出台增设电梯指导意见，进一步明确政府支持政策和有关工作程序。鼓励科技创新，采取购买服务或者政府补贴的方式，吸引科技创新企业参与上下楼设施以及老旧小区其他改造内容的方式创新。

隋振江表示，用好“代建租用”、产权单位或集体出资、业主自筹自建三种模式，加大增设电梯推进力度，先易后难。各市政专业公司按照民生工程要求制定专业管线改移工作程序和取费标准，将管线改移成本控制在合理范围内。

全市老旧小区将全面摸底

“十二五”时期，全市还遗留房屋抗震加固项目500万平方米。经初步测算，还有5000万平方米住宅楼房设计上未达国家节能50％标准。

“为摸清全市老旧小区底数，我们将对老旧小区住宅楼房节能效果和居民需求进行全面排查核实。”隋振江表示，各区根据排查结果，本着让居民参与进来，充分尊重群众意愿的原则，确定整治小区、项目和内容；“十二五”时期甩项的，居民同意后继续实施；老旧小区属于商品房的，落实好开发商责任。市政府根据各区上报的项目，制定年度综合整治计划。

新一轮老旧小区综合整治，将实施“六治七补三规范”。隋振江对此进一步解释说，“治”即治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线。“补”则是补抗震节能、补市政基础设施、补停车设施、补居民上下楼设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力。“三规范”主要是规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。

此外，在简易住宅楼腾退方面，下一步将在规划条件允许的地区，采取拆除重建模式；规划条件不允许的地区，拟采用“保障对保障”方式外迁人口，拆除后腾退土地用于留白增绿、补建基础设施和公共服务设施。对抗震加固推进实施难度大的，调整改造方案，按照拆除重建方式组织实施。拆除重建方式参照“一会三函”办理审批手续，审批权限下放。

培养居民付费意识 物业服务可“先尝后买”

对于老旧小区普遍缺乏的“物业管理”，隋振江表示，综合整治后，可通过“先尝后买”等方式，将专业化物业服务引入老旧小区，培养居民对物业服务的付费意识，逐步提高老旧小区物业管理水平，实现由“准物业”管理向专业化物业管理转型。

“老旧小区综合整治不同于新建工程，整治过程中涉及多个业主和权利人利益调整，由于缺乏法律依据，给整治工作推进带来一定困难。”隋振江提出，建议通过稳步推进市人大立法规范寻求居民共识的程序，固化民意立项结果，简化审批程序，维护小区居民整体利益，保护参与改造企业的权益。

人大建议：构建住宅全生命周期管理体系

市人大城建环保委表示，当前老旧小区综合改造还有一些不容忽视的问题：增设电梯、新建停车或养老设施审批复杂、周期长；不具备加固条件的老旧小区，拆除重建政策协调难度大；财政资金投入可持续性有待研究，社会资本参与改造力度有待加强，专项维修资金归集不到位；改造后小区物业管理精细化程度需要提高等。

老旧小区“老”在软件，即不适应时代发展要求的行政管理理念、居民生活观念，“旧”在硬件，即日益老化的基础设施和不完善的公共服务设施。因此，市人大城建环保委建议，要转大包大揽的管理方式为社会治理模式，明确行政管理边界，培育居民公共责任意识。不仅要针对功能配套滞后大力进行基础设施改造，也要针对管理体制滞后和思想观念滞后着力提升社会治理水平。

要加快推进老旧小区全面普查，建立健全老旧小区数据库，对现状和问题进行评估，对改造项目进行动态监督和精细化管理。

基层房屋管理部门要定期为老旧小区“把脉”评估，尽快实现住宅全生命周期管理。完善老旧小区住宅专项维修资金的归集和使用管理制度，提高房改房专项维修资金缴存标准，抓紧开展补缴和续存工作，研究对拒交资金业主的制约机制。

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