年内房企海外融资额或创纪录 境内融资受限

在境内融资渠道日趋收窄的形势下，房企海外融资额度在明显增加。中原地产研究中心统计数据显示，从年内整体数据看，截至日前，房企海外融资合计达到372亿美元，同比涨幅高达234%。专家预计2017年房企海外融资额将创下新的纪录。

今年以来，银行、证券、保险等领域房地产融资监管政策频频出台，房企融资难问题日益凸显。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十九大报告提出“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，深化利率和汇率市场化改革。健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线。”这预示着，房企金融监管层面将进一步趋紧，房企融资难问题也将愈演愈烈。

融资难尤其表现在境内融资方面。从同策研究院监测的40家典型上市房企境内融资情况来看，今年10月就出现了明显“收紧”的迹象。40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比9月的700.53亿元减少了24.14%。

张宏伟表示，“自6月融资峰值以来，7月、8月融资总额持续下滑，9月融资额较8月虽有所提高，但仍未超过7月融资额（816.15亿元），10月融资额继续下跌，绝对值比8月融资额少90.55亿元。”

此外，融资成本也大大提升。张宏伟介绍，从10月房企公布的数据来看，只有一项融资利率小于5%，而融资成本最高的一项为中南建设为子公司与平安信托签署《债权转让合同》提供的担保，转让21亿元应付款项的权利，年利率达8.7%。从融资方式来看，股权融资占总融资金额比重仅为2.3%，债权融资额占房企融资总量的97.7%，环比上月债权融资所占总融资额百分比（85.73%）增加超10个百分点。

“境内房地产融资情况继续收紧，尤其是银行融资渠道，连续四个月融资额持续降低。”张宏伟说。

在境内融资渠道持续收紧的形势下，房企海外融资的额度在持续上涨。中原地产首席分析师张大伟分析认为，“从趋势看，境内房企融资总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。在这种情况下，很多企业开始在海外寻找融资机会，虽然美元资金价格也在上行。”

张大伟认为，境内融资成本上升也是房企转向海外的重要原因。整体来看，相比2016年平均4%的融资成本，如今资金成本上行非常明显。“从价格看，2017年来房企境内发行的债券利率均在5%或6%以上，今年6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。”

张大伟分析认为，“支持2016年房地产市场爆发的主要原因是房企拥有各种低价格资金来源，其中，债券又是价格最低的资金来源。但是，2017年以来境内房企发债难度加大，资金成本也在走高。”

2017年是调控政策密集出台的年份，全年楼市调控政策超过220次，地方普遍推行的房地产调控逐渐开始影响房企销售。张大伟表示，“从各地楼市调控看，预计房企资金还会继续承压，发债渠道还有可能继续收紧。尤其是，未来6-9个月很多房企将会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。”

张大伟认为，融资窘境将迫使房地产企业努力寻找海外融资补充现金流，按照目前的数据来看，预计2017年房企海外融资额将创下新的纪录。