TOP30开发商血拼长租公寓，智能化获客一票否决？

租购并举、美好生活等关键词，开发商第一梯队中的碧桂园对外透露，旗下首个长租公寓2017年底将在上海开业运营。

在租购并举时代，开发商争相布局长租公寓并不是新闻，但如何讲好一个长租公寓的怀春故事才是新闻。这个故事的开篇可能是——爱怀春的长租公寓运气都不会太差，爱WeHotel的长租公寓获客都不会太难。

无论是地产中介、酒店集团抢先出牌，还是地产开发商圈地坐庄，一切长租公寓，始于概念，成于故事，兴于场景，而智能化获客能力终将是长租公寓横行江湖的第一张门票。

数量激增背后商业想象空间的模糊

10月23日，碧桂园对外透露，旗下第一个约有400间的长租公寓2017年底开业运营，这是TOP30地产开发商加入长租公寓战场的最新标志。在此之前，龙湖、阳光城、旭辉、保利、绿城、远洋、招商、金地、绿地、合景泰富等地产开发商相继切入长租公寓。

事实上，最初高举长租公寓大旗的并非地产开发商，而来是来自酒店管理、地产中介行业的另一拨转型创业者，然而，时至今天长租公寓的主力庄家已易手为地产开发商。

有媒体披露，万科旗下的长租公寓品牌——“泊寓”已在28个城市拥有8.4万间公寓，预计2018年这一数字将会达到45万间。

统计显示，中国目前拥有2.5万亿套公寓，而且每年还将以1000多万套数量递增。这意味着，始于2002年的长租公寓自从变身一头备受资本追逐的风口猪，它无论是否野蛮生长，长租公寓现已体量庞大已是不争的事实。

不过，长租公寓的数量激增没能掩盖其商业模式的模糊。即便是长租业界内部，所持的判断同样趋于一致——单纯依赖公寓出租，未必就是一门好的生意。

所以，长租公寓界一直被认为存在两种不同路线商业模式的斗争：一种是以泊寓、魔方公寓为代表的城市扩张，试图在长租公寓的开局阶段以规模优势胜出，另一种是YOU+为代表的社群扩张，押宝场景试错及其可能的长尾想象力。

如果是前一种情况，这无非是快捷酒店、快时尚酒店当初走过的路子重复一遍；如果是后一种情况，这顶多与2B维度的共享办公大体相当。

场景始于智能硬实力和故事软实力

从出租屋、短租的边缘和民宿、酒店的夹缝中生长出来的长租公寓，为部分都市群体展现了当下生活空间的别样体验和全新维度。因此，对于那些落地运营的长租公寓开发者和运营商来说，一门必修课即是探索一条有别于出租屋、短租房、酒店和民宿的运营套路。

然并卵的是，无论长租公寓还是短租公寓，运营者在用户定位、租金定价、设施配置、基础管理等常规维度并不容易玩出花样，因为它们普遍从旧房改造、后装市场切入，面临的痛点是拿什么吸引C端用户、降低运营成本的同时又如何提高管理效率……不过，免布线、低成本的智能化公寓方案悄却无声息地破解了诸如此类的难点。

至少，北京喜相逢旗下“不以租期论英雄”的跨界公寓品牌——XY公寓为长租公寓业界呈现了智能化获客、低成本运营的样本。XY公寓改造之前，窗帘等改造位置没有电源插座，但采用了与主流管理（PMS)打通的WeHotel系统——ORVIBO欧瑞博基于微信平台开发的智慧酒店服务管理平台，WeHotel智能硬件均为无线技术，免布线安装，提供租客从下单入驻到退房离开的闭环体验、以及公寓内部照明、空调、遮阳、影音等智能场景的统一简洁操控和便捷舒适体验。

当然，智能硬实力及其场景化的闭环运营未必就是长租公寓的唯一突围方向。事实上，阿里、京东旗下新锐出场的无人便利店、智能大卖场以及此前纷纷现身的办公室便利店、快递盒子、快闪店和租客沙龙，至少也足以暗示基于长租公寓入口的长尾商业想象力。比如，这样的无人便利店、快闪店和那样的O2O服务同样将进入或者已经潜入长租公寓，智能化运营及其基于用户场景的大数据方向可能也是极好的。

此前，YOU+国际青年公寓曾经亮出“三不租”旗帜：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。但这只是一个立场，仍不是一个故事。那么，对所有长租公寓来说，它最常说的口头禅可能是——我有酒，谁有故事呢？