银行介入长租公寓多方共赢待考

杨依依 邹晨辉

在万科、龙湖、世联、链家等房企及地产中介公司大步迈进长租公寓领域时，一个新的介入者出现了。11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署住房租赁战略合作，推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。

此次合作的方式，简单来说就是房企出房源，建行向租户发放名为“按居贷”的租房贷款，贷款一次性打给房企，租户再按息每月向银行还款。租户包括比亚迪等科技企业和个人租户，提供给科技企业的房源被纳入政府的人才房范畴，由深圳市人才安居集团和建行合资的租赁公司统一管理。

记者询问建行深圳多家支行得知，“按居贷”现在还无法从网点直接申请，但预计很快就会推出来，申请这一贷款的前提是通过该行指定的几家房屋中介租房。

各方所求

据记者了解，按居贷有信用和保证两种贷款方式，最高可贷100万元，额度期限最长不超过10年，信用贷最长不超过3年。利率给予一定优惠条件，一年期内的月利率为3.63%左右，一至三年期的月利率为3.96%左右。而当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平，3.63%－3.96%的利率水平比近十年的个人住房按揭贷款利率都要低。

随着“房子是用来住的”政策定调，与央行在年初提出“差异化发展个人按揭贷款业务”的总体思路，工、农、中、建四大国有银行的个人住房按揭贷款的增速，在今年半年报中显示出普遍的下滑。工商银行行长谷澍介绍，上半年16个热点城市的住房贷款占比，较去年年底减少了13%。“按居贷”是否在利用信用贷的名头弥补住房贷款损失的业务量？深圳平安银行的一名信贷经理表示不太可能，他更倾向于判断这是一种拓客手段：“信用利率都比较高，建行按居贷的利率这么低，基本没什么赚头，可以判断是为了获取优质客户，抢占市场的意义更大。”他还介绍，深圳的大型银行今年主要都转向做消费贷款，利率高利润大，平安银行几乎已经不再做个人按揭，只做房产抵押的消费贷，所以不太可能存在利用租房贷款来拉动业务的理由。“建行选择了实力雄厚的房产开发商，贷款直接打给开发商，锁定了用途，这样假使租户违约，收回贷款也方便。”上述平安银行信贷经理称。

经济观察报了解到，万科、龙湖等房企内部对长租公寓的盈利水平都还没有明确的测量，背靠大型房企的“泊寓”和“冠寓”目前都还在抢占市场份额的阶段。而这个时候与银行合作，对于房企来说，可以减少房地产转型中的探索成本。

深圳万科泊寓的负责人袁军介绍，万科与建行签订的协议是融资协议，协议期限为三年，抵押物为房源本身，包括佛山的一块自持用地和深圳某个已和万科泊寓签订租赁协议的城中村。世联行综合体事业部的董极认为这种形式类似ABS，用稳定的租金为标的物，相当于卖三年的收益权。但袁军否认了用租金做证券化的逻辑，他表示泊寓短期内都不会谋求证券化。

一名排行前三十的规模房企深莞片区负责人认为，就算是每个租户都能拿到100万元的贷款，也根本解决不了开发商的资金回款需求，所以靠租赁盈利很难，更应该理解为开发商在探索政策红利。

而对一些房企来说，这也许还是解决问题房源的一种方式。“CCB建融家园”APP上目前显示的北京、武汉、深圳三城的出租房源中，北京仅一套房源已出租，武汉的四处房源都是公寓性质，还有一处是世联行的红璞公寓，共60套房源。更多的房源都集中在深圳，目前挂出价格的仅一个项目，即位于深圳市龙华区的润达圆庭，共有89套房源。

润达圆庭在深圳业内有一个知名的头衔——“龙华万年妖盘”，第一次预告的开盘时间是2015年，但因容积率不达标迟迟拿不到预售证，深圳规土委在2015年6月发布了关于润达圆庭总平面图修改公示的通告。润达圆庭在之后的一年多时间里完成精装，原规划的1000多套房源全部改为对外出租。今年5月份，润达圆庭的一部分房源开始对外直租，还有一部分房源租给长租公寓的运营商，其中一个长租公寓品牌为18plus。据18plus的一名员工介绍，润达圆庭的存量房源太多，靠开发商直租根本消化不完，与建行合作加入“CCB建融家园”，可以理解成润达圆庭进一步消化房源的一种方式。

建行参与此次投资的两家住房租赁服务公司，一个是由建信信托控股的建信住房服务（深圳）有限公司，一个是建行与深圳市人才安居集团合资的安居建信租赁服务有限公司。据深圳市人才安居集团的内部人士介绍，这家合资公司与9月份安居集团挂牌成立的租赁公司区别在于负责运营的房源不同，但都是增加深圳市人才房供应量的措施。

此前，市人才安居集团已经通过整体购买房企商品房来增加人才房供应量，部分房屋来源有星河地产、华润置地。据上述内部人士介绍，他们从开发商手中购房的价格比市场价略低，开发商乐于合作，一是有利于回款，二个是配合人才安居政策，有利于政商关系。此次建行的合作，可以理解成在原有安居集团和开发商合作的模式中，加入金融支持。

不确定因素

看似多方共赢的背后，实则还存在各种不确定因素。

房企方面，5000多套房源如果全部出售，所得利润将大于出租利润。据了解，万科此次参与的房源皆为不能出售的商品或住宅楼；碧桂园参与房源为位于深圳龙华的“荣汇”，还未公布具体的房源数量，官方回应称还在铺排中，目前荣汇的项目销售负责人还在职，项目与某电商平台的合作还在进行，很难判定这个项目未来会全部出租；中海方面也未能给出具体房源数量。

据了解，万科参与合作的房源还是由万科物业统一管理，而润达圆庭则由其开发商自身的物业管理。因此，所有租赁房源全部上线还需要一段时间，且房源的统一管理仅存在前期的租赁阶段，未延伸至后期的物业管理。

对于租客而言，这5000套房源还有诸多限制。对于实际能够审批的额度，一位建行深圳某支行贷款经理称，需要根据个人具体信用和收入水平以及租房期限和金额等进行综合计算，但批到最高额度的概率确实很小，大概率也就是10-20万元。

经济观察报记者通过查询发现，名下有无房产在这款信贷产品中显示的额度差别很大。例如，一名拥有两套房产、在民营企业工作的贷款人，额度为21万元；在事业单位工作半年的员工，名下无房产，贷款额度为1500元；某民营企业员工名下无房产，没有贷款资格。

前述某规模房企的深莞片区负责人认为，这种模式既不能解决开发商回款，也不足以解决大部分租户需求，但可能带来一定的市场炒作效应。“有实力的个人可以通过低利率贷款再放贷套利，租的房源也可以再去做转租，无形中还有可能加剧租金上涨。”这位负责人说。

上述建行深圳某支行贷款经理告诉记者，从利率角度分析，租房贷款利率低于同期购房按揭贷款，可能滋生一种新的套利方式，即以相对低的成本借出资金后再用于他处，这对银行把控资金去处形成考验。上述平安银行信贷经理也认为，个人确实可以利用这笔低利率贷款转作P2P等其他增值投资，且都是市场行为，无相关规定限制。

经济观察报从润达圆庭的客服处了解到，租户再次转租的行为是不受管制的，只需要派出一个代表签租赁合同即可。“如果资金杠杆配置过高，时间拉长，再有后续政策补上漏洞，还是会对新房市场产生制约。”上述某规模房企的深莞片区负责人说道。

对租户信用资质要求高、对开发商规模要求也高的这种合作模式，未来还有多少发展空间？

按照深圳市目前的规定，商业公寓、工厂宿舍都可以用来做租赁。董极介绍，深圳市的工业用地普遍配有30%的宿舍面积，这部分面积是可以用来做长租公寓运营的，但对中型开发商而言，他们更愿意利用研发用房土地开发写字楼售卖。虽然今年年初关于“工改工”研发用房面积的限定抑制了成交，但据董极的介绍，世联行服务的十几家中型开发商都没有改作长租公寓的计划。“长租公寓的赢利空间还不明确，他们更愿意自持，等待合适时机再出售。”董极说。