物业公司高估值的“三重门”

在概念的热度逐渐褪去后，资本市场的关注点将回归到物业公司自身盈利能力上。北京商报记者对已上市的彩生活、绿城服务、中海物业以及排队上市的碧桂园物业几家公司进行横向对比发现，目前由地产公司分拆出来的物业公司，对于母公司的依赖度依然较大，且传统物业管理仍占收入大头，这两点也制约着物业公司未来的扩张速度。

收入来源依靠母公司

由于房企的物业公司从地产主业中剥离出来的，因此在很长一段时间内，这些物业公司的主要客户依旧是自己的母公司。以碧桂园物业为例，招股书中显示，截至2016年3月31日，碧桂园物业的收费管理面积为7693.95万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业收费管理面积为7472.91万平方米，占总收费管理面积的97.13%。

中海物业此前披露的数据也显示，中海物业营收94%来自传统的物业管理服务，而其中81.5%的服务来自包干制。而其90%业务均来自控股股东或同系联营公司。分拆上市后，除了集团物业管理，还将有大量的合作机会。

在行业人士看来，与单纯的物业管理服务相比较，母公司给予的服务面积是这些开发商物业公司的天然优势，然而着眼于长远，如何摆脱母公司的依赖，更好地实现品牌的输出决定着物业公司们未来。

不过，也有公司在摆脱母公司依赖上表现突出。以绿城服务为例，截至2016年末，该公司物业服务及咨询服务收入中有1.7亿元来自绿城中国和绿城控股的附属公司及联营公司，占总收入的4.57%，这一比重也比2015年底的7.67%下降了3.1%。

传统物业服务仍是主力

另值得一提的是，虽然物业公司都在加强增值服务业务，以换取更高的利润，但是这方面的拓展效果依然不够显著。以中海物业为例，该公司2017年中期报告显示，上半年物业管理服务收益占到总收益的92.3%，这一比例比去年整年的91.5%仍有所上涨。而相对的是，增值服务的收益仅为7.7%，虽然整体收益占比较去年整年下滑，但是也不乏亮点，例如盈利方面，其他增值服务如公共空间租赁协助表现理想，弥补了收益下降的影响。

碧桂园物业的表现亦如此，数据显示，2013-2015年，碧桂园物业的物业管理服务收入占营业收入的比例分别为95.2%、90.3%、85.71%，剩余才是增值服务。

在行业人士看来，相比于传统的物业管理服务，增值服务才是体现物业公司价值的核心。碧桂园物业总经理李长江此前对外表示：“单纯依靠物业管理费是无法盈利的，这是行业的一个基本认识。所以增值服务显得格外重要。决定上市后，碧桂园物业的市场化进程可以更好，充足资金能够带动碧桂园物业的增值服务，并且反哺物业运营。”

这一点，从毛利率上就可窥探。以中海物业为例，上半年中海物业传统物业管理服务板块的毛利率为28%，而增值服务业务的毛利率则是55.8%，是前者的一倍。

同策研究机构总监张宏伟介绍，物业公司的增值服务可想象的空间很大。从生活商圈的打造到房屋买卖、社区养老等资产收入都是可以大做文章的。“对于开发商来讲，当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台是为了获得更多的客户服务接口（社区业主），为了更好地把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务，最终获得增值服务收益。”张宏伟如是说。

扩张的烦恼

不论是传统的物业服务管理还是需要进一步探索的增值服务，对于物业公司而言，服务面积是基础，只有新增面积，才能保障收入。因此，扩张也成为众多物业公司上市的目标之一。据了解，物业公司的扩张通常有两种模式，一是依靠母公司自持物业以及收购物业公司；二是对外输出品牌，或者平台、管理经验和模式的输出，从而换来更多的业务。不过，不论是哪一种扩张，对于物业公司而言都存在一定的难度。

以第一类模式为例，彩生活是典型代表，就在今年的中期业绩说明会上，彩生活董事会主席潘军表示彩生活交的学费肯定会比较多。不过以后不会再举债进行大量并购。据他透露，过去三年彩生活花在兼并上的资金达到13亿元。2016年下半年开始放缓步伐，是因为发现和原来的轻资产运营战略不太符合，再加上物管行业的竞争加剧，使得收购费用不断上升。潘军在现场表示，未来彩生活主要会以小股操盘的方式扩张，即使涉及到兼并也会用发基金或社会资本进行。彩生活的负债合计近几年有逐年上升的趋势，已由2014年底的5.1亿元上升到了2016年的24.9亿元，而2016年彩生活的资产合计也只有40.2亿元。

另如上文所说，第二类模式的扩张对于物业公司而言，更加考验品牌力和运营能力。对于多数开发商而言，物业品牌的输出才刚刚开始，且一旦走到品牌输出这一步，就更加需要对现有物业运营模式进行变革。

以龙湖为例，去年该公司签下了首个品牌输出合作。值得一提的是，龙湖董事会主席吴亚军曾在股东大会上表示，按照物业公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上涨，但物业费的收入却具有非常大的刚性，很多项目七八年物业费都涨不了一成。她进而解释称，龙湖的物业之所以能盈利，是因为它的费率高，如果费率低了，物业也肯定赚不了钱。因此龙湖对自身的物业进行了变革，即提出了科技物业解决方案，从而走向品牌输出。

“品牌输出的基础是要有竞争力，这又回到了增值服务的原点，谁的增值服务做得更好，谁的话语权就会越大。”有不愿具名的物业公司人士坦言。

北京商报记者 阿茹汗/文 张彬/制表